К кредиту в нагрузку

То, что страхование делает дороже выплаты по кредиту, это факт. Но без страхового обеспечения ни один банк кредит вам не выдаст. Попробуем разобраться, за что нам придется платить деньги.

Страхование имущества: от чего зависит тариф

Если банки дают кредиты не под каждую квартиру (залог должен быть ликвиден), то для страховых компаний ликвидность квартиры как объекта рынка значения не имеет. При страховании недвижимости, имеющейся у вас в собственности, страховщик обратит внимание на состояние проводки, перекрытий, инженерных коммуникаций – от этого будет зависеть тариф. Кстати, плата за страхование может быть повышена и в процессе действия договора. К примеру, вы взяли кредит на загородную недвижимость. А через год рядом с деревянным домом построили баню. Это пожароопасный объект? Безусловно!

А расположение его рядом с домом на порядок увеличивает огневые риски, то есть повышает опасность возгорания объекта страхования. Естественно, страховая компания попросит вас пересмотреть договор в сторону увеличения страховой суммы.

Это право дается ей по закону. И как бы вы ни сопротивлялись, отстоять даже через суд прежние условия вам вряд ли удастся.

А вот если страхователь ничего рядом не пристраивал, а, к примеру, оборудовал купленный им дом системами пожаротушения, то об этом ему тоже лучше заявить в страховую компанию. Договор будет изменен и вполне возможно, что тариф будет снижен.

Страхование титула: заемщику нужнее, чем банку

И последний вид страхования – это страхование титула, то есть юридической чистоты квартиры. Чем квартира чище (меньше раз перепродавалась, не была под арестами, не получена по наследству и т. д.), тем ниже может быть процент по страховке.

Риски потери права собственности после 3 лет с момента совершения сделки снижаются до минимума и многие банки по прошествии этого срока уже не требуют от заемщика застраховать титул. Также не требуют ряд банков от заемщика полис титульного страхования, если предоставляется кредит на покупку квартиры в строящемся или только что построенном (оформлены права собственности на квартиру) доме.

Но я все же считаю вопрос страхования титула при покупке квартиры в новостройке спорным, – говорит начальник отдела страхования недвижимости страхового общества «Зенит» Борис Шаронов. – С одной стороны, вроде бы как она и чистая, а с другой стороны, нет никакой гарантии того, что в последствии не может возникнуть споров между администрацией и застройщиком или крупными инвесторами по поводу распределения квартир в доме. Например, в Апрелевке полдома оформлено в собственность, а на остальные квартиры регистрация приостановлена. Поэтому, на мой взгляд, титул должен быть застрахован до погашения задолженности по кредитному договору. А мало ли что…

Отсюда вывод: быть уверенным на все 100 процентов в том, что собственника не выселят из купленной им квартиры, нельзя. Если признают сделку, в результате которой человек стал собственником, ничтожной, то в дальнейшем, как у заемщика, так и банка могут возникнуть проблемы.

При ипотеке новостройки банки нередко требуют страхования титула не потому, что сомневаются в юридической чистоте объекта, говорит заместитель генерального директора страховой компании «Стандарт-Резерв» Александр Коробов, а потому, что есть инструкция Центрального банка, которая предписывает, что если в обеспечение кредита идет недвижимое имущество, то должен быть застрахован титул. Хотя, когда банк сам финансирует строительство дома, то не требует страхования ни финансового риска, ни титула. И в таких случаях нередко клиенты сами страхуют финансовый риск. Потому как, если дом не будет достроен, то они потеряют не только свои деньги, но банку еще и останутся должны. Ипотечный кредит же с них автоматически не спишут.

С одной стороны, титул при новостройках не всегда оправдан, порой банк просто обязывают застраховать даже новую квартиру, а с другой, так ли уж «чиста» юридически только что построенная квартира. Не стоит забывать, что не всегда квартира в новом доме приобретается по прямому договору инвестирования.

Существует масса других схем. «И именно такие суррогатные схемы таят в себе немало подводных камней, считает первый заместитель генерального директора СК «Региональный страховой центр» Николай Ермаков. – Нередко бывает, что инвестор не всегда расплачивается с поставщиками материалов не деньгами, а квартирами.

Как бы заключает с ними договор переуступки. Те в свою очередь эти квартиры продают и получают живые деньги. И вполне может случиться форс-мажор и фирма, которая поставляет материалы, не в полной мере выполнит договорные обязательства перед инвестором. В итоге квартира, которую вы купили у фирмы-поставщика, будет арестована. Вас из нее вряд ли выселят, но распоряжаться свободно своей собственностью уже не сможете.

Но бывают и другие варианты переуступки. Квартира в еще не построенном доме покупается у физического лица. Понятно, что сумма, заплаченная за квартиру, и цифра, стоящая в договоре, никогда не совпадают. Все расписки, которые были даны продавцом о том, что он получил такую-то сумму при страховании рисков, ни на что в этом случае не влияют. Об этом мы прямо говорим человеку, который хочет приобрести данную недвижимость, доводим до хозяина ситуацию и все риски, связанные с этим.

Взаиморасчеты между участниками инвестиционного контракта порой тоже затягиваются. Пока строили, то и доллар поменялся, и цены выросли на материалы, и себестоимость изменилась. Кто-то не может сразу рассчитаться, а крайним оказывается частный инвестор. У него возникает масса проблем. И страховщик, если он застраховал свою финансовую ответственность, здесь выступает как адвокат, защитник данного лица.

Страхование гражданской ответственности: если кому-то досталось от заемщика

Бывает, когда помимо титула некоторые банки при выдаче ипотечного кредита требуют еще один вид страхования гражданской ответственности. Зачем? И что это такое? «Если в период действия кредитного договора, поясняет ситуацию Борис Шаронов, заемщик наносит кому-то крупный ущерб, пользуясь приобретенной недвижимостью, ему придется этот ущерб компенсировать пострадавшей стороне. И заемщик в данном случае, естественно, не в состоянии гасить ипотечный кредит. Поэтому его гражданская ответственность и страхуется».

Тариф тарифу рознь

Как говорят страховщики, тарифы по комплексному страхованию при ипотеке колеблются в пределах от 0,8 до 1,2%. Правда, бывает и гораздо больше. Если мы переведем проценты в эквивалент денег, то окажется, что при получении кредита в 100 тысяч долларов, за все три вида страховки вам ежемесячно придется выплачивать дополнительно по 100 долларов. Или 1 200 долларов в год.

Много это или мало? Высоки или низки проценты? Вопрос так ставить нельзя. Страховщики считают, что правильно выбранный тариф – гарантия выплаты. «Обычно без проблем выплачивает компания, которая руководствуется разумной тарифной политикой, у которой сформированы страховые резервы, есть надежная перестраховочная защита, когда компания заботится о том, чтобы выплачивать, комментирует ситуацию главный специалист отдела титульного страхования СО «Зенит» Ирина Петрова. Когда же мы видим откровенный демпинг это реальная угроза интересам застрахованных и в ряде случаев страховая защита превращается в фиктивную услугу. Впрочем, банк вряд ли с такой компанией будет работать».

Действительно, у каждой страховой компании есть базовые тарифы на тот или иной вид услуги. И редко кто из страховщиков скажет вам, что мы берем с клиента выше определенной суммы. Наоборот, мол, конкуренция заставляет все время понижать ставки. Но так ли это? «Практика показывает, что все обстоит не так радужно, как об этом пытаются рассказывать представители страховых компаний, говорит начальник отдела Департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор» Светлана Зайцева. У меня в практике уже были два клиента, с которых страховые компании взяли по 1,6%. А совсем недавно страховщики, которые декларировали полный страховой пакет для ипотеки от 1 до 2%, сказали моей клиентке, что застрахуют только за 2,24%. Мол, много минусов и большие риски. Дом старый, квартиру прежний хозяин получил по договору дарения, да и возраст у заемщика большой – 48 лет.

Действительно, разного рода казусы имеют место быть при страховании ипотеки, говорит вице-президент МАИФ Ирина Радченко. Рынок-то страховой, как рынок недвижимости, тоже пока формируется, и естественно это отражается на качестве услуг. К примеру, знаю две страховые компании, у которых договоры страхования практически одинаковы. Только одна делает приписку мелким шрифтом: «Возместим ущерб от пожара, который возник по вине самого заемщика». Вроде бы мелочь, но вдумайтесь в смысл. У нас же берут квартиру не какие-то алкоголики, которые могут уснуть с сигаретой. Все же сегодняшний ипотечный клиент – это вполне респектабельный гражданин и подобная приписка его оскорбляет. Риск того, что пожар случится по вине хозяина квартиры, конечно, есть, но он небольшой. А вот риск того, что он купил квартиру в доме, где сосед пьяница, и по его вине может случиться пожар, гораздо выше. Но если пожар случился по вине соседа, то в этом случае страховая компания умывает руки. Одним словом, они делают все возможное, ищут любую лазейку, чтобы как можно меньше и реже выплачивать возмещение. Поэтому нужно очень внимательно читать договор.

Думаю, что по поводу договора согласятся все стороны сделки: клиенты, риэлторы, банкиры и страховщики. Действительно, читать его нужно очень внимательно. И если кому-то не нравится тот или иной пункт договора, а страховая компания никак не хочет его корректировать, то в этом случае заемщик может обратиться в другую страховую компанию, которая аккредитована при этом банке. Как правило, выбор почти всегда есть.

Дата публикации: 15:09 25 апреля 2006

Источник: bpn.ru