«Темные» аукционы приходят на смену светлым договорам

Красиво звучит — аукцион! До недавнего времени с этим словом ассоциировалось собрание состоятельных людей, приобретающих антиквариат или произведения искусства. С некоторых пор практика аукционов пришла и в Россию. Теперь таким образом продают земельные участки, объекты недвижимости, предметы старины... Однако торги, о которых пойдет речь сегодня, совсем иного рода.

В середине весны 2005 года автору этих строк пришлось заниматься подбором квартиры для альтернативной сделки. Сначала хотелось поселиться в новом доме с современной планировкой, чтобы «с нуля» создавать домашний уют. Но очень быстро выяснилось, что об этом не приходится даже мечтать. Марина, риэлтор с большим опытом, объяснила: «Новостройка сегодня — увы, не для «альтернативщика». Во-первых, непонятно, сколько придется ждать вселения, сроки могут отодвигаться по самым непредвиденным причинам. Во-вторых, где все это время вы собираетесь складировать нажитое за десятилетия имущество? Да и вообще, сейчас есть известный риск вовсе остаться ни с чем — есть ведь такие истории…»

Посмотреть можно, купить — как получится

Так мы и попали в число покупателей «вторички». Нам было известно о дефиците вторичного жилья, но, заглянув в раздел объявлений о предложениях в нужном районе, и вовсе расстроились. Подходящих квартир на севере Москвы почти не было.

После упорных поисков среди газетных и электронных баз данных десяток более-менее сносных вариантов все-таки удалось найти.

Мы отправились на просмотр первой из квартир. Ситуация была крайне нервозной: по условиям альтернативной сделки оставалось лишь две недели на поиск варианта — в противном случае грозил штраф. Хуже того, долго и тщательно выстраиваемая цепочка продавцов и покупателей могла рассыпаться.

Деловая молодая женщина, которая представляла интересы продавца, встретила нас с сыном и из прихожей наблюдала, как мы осматриваем квартиру. Обнаружилось немало дефектов: совершенно «убитые» окна и двери, непригодная для пользования сантехника. Однако в целом квартира, расположенная в старом, но добротно построенном кирпичном доме, нас устраивала.

Уже в дверях я попыталась озвучить свое желание приобрести предлагаемую «двушку» по заявленной цене, но не тут-то было. Раздался звонок в дверь, и на пороге появились двое других посетителей. А чуть ниже, на площадке между этажами, беспокойно прохаживался еще один солидный человек, недовольно посматривающий в сторону продаваемой квартиры.

Закончив показы, агент пообещала обдумать предложения и через пару дней сообщить результат. Я попыталась возразить: «Как же так? Неужели вы не понимаете, что о таких вещах нужно предупреждать заранее? Ведь мы потеряли много времени, и если не успеем за оставшиеся две недели подыскать вариант, потеряем и залог, и покупателя». Ответа я не получила.

И опять начались мучительные поиски. Теперь мы стали умнее и сразу пытались выяснить, насколько вероятен аукцион в отношении предложенных вариантов. Очередной представитель продавца, предлагавший неплохую «трешку» по явно завышенной цене, заверил, что у него просто нет времени на «трюки» — квартиру надо продать срочно. Если сумма устраивает, он готов приступить к сделке.

И мы снова отправились на просмотр. Район, где был расположен сравнительно новый двенадцатиэтажный дом, оказался для нас очень удобным, поэтому мы решили даже переплатить и немного потерять в площади, если квартира устроит. Но сразу насторожил деловой, куда-то очень спешащий молодой человек, представитель продавца.

— Где же сами продавцы? — поинтересовались мы, оглядывая помещение.

— Какое это имеет значение? Я уполномочен представлять их интересы — вот доверенность, — ответил он.

Походили, посмотрели и сказали, что готовы приобрести эту квартиру.

— Я позвоню вам вечером, а сейчас, извините, срочно ухожу, — быстро проговорил молодой человек, после чего решительно выпроводил нас. Уже выходя из подъезда, мы увидели группу из трех человек, вглядывающихся в номера квартир, нечетко обозначенные над подъездом.

— Вы не знаете, в каком подъезде расположена квартира 52? — поинтересовалась пожилая дама, обратившись к нам.

— На четвертом этаже слева, — почти одновременно произнесли мы с сыном. Это была, как вы догадываетесь, именно та самая квартира, откуда мы толькочто вышли. Было ясно: второй раз наступили на те же грабли, причем в данном случае факт аукциона был намеренно скрыт.

Нам не позвонили ни вечером, ни на следующий день. Когда Марина говорила с тем молодым человеком через несколько дней, он и не думал оправдываться, просто сообщил, что планы изменились. Если мы желаем, то можем приобрести просмотренную квартиру, однако ее стоимость будет на $5 тыс. выше.

Куда ни пойдешь — на аукцион попадешь

После этих двух неудач пришлось долго думать, долго искать выход из создавшейся, казалось бы, тупиковой ситуации — аукционная история поджидала нас на каждом шагу. Во-первых, надо было понять: существует ли четкая связь между практикой аукциона и отсутствием при просмотрах продавца. Если да, то схема понятна: деньги, вырученные от разницы между заявленной и итоговой ценой, скорее всего оседают в кармане представителя продавца, а сам продавец не имеет никакого представления о теневой прибыли от сделки.

Если же прибыль не носит тайный характер, то непонятно, зачем маклеру вообще нужны аукционы. Представьте: за «трешку» просят $150 тыс. Процент посредника составляет около 4% — это $6 тыс. (если он не делится с агентством). Если же квартира продается за $155 тыс., то процентная выручка увеличивается на $200. Согласитесь, не те деньги, за которые стоит бороться таким способом.

Итак, получается, что проворные «аукционщики» проводят торги лишь для собственной пользы и, разумеется, утаивают этот факт от покупателей. Кстати, как это проделывается, я позже наблюдала, но уже выходя на другую сделку в качестве продавца.

Самое сложное для ловцов теневой прибыли — не допустить контакта продавца и покупателя. Но при оформлении окончательного договора и закладке денег в ячейку избежать встречи сторон невозможно. Поэтому посредники покупателя буквально «пасут» своих клиентов, под разными предлогами препятствуя их прямому контакту с продавцом. Иногда, напротив, открыто просят представителей продавца не оглашать итоговую сумму сделки. «Ведь вы получили, что хотели? Ну и не мешайте: наше дело, сколько мы «сдоим» с покупателя».

Сколько веревочке ни виться…

Но вернемся к нашей истории. Стало ясно: если не удается найти порядочных представителей продавца, то стоит искать ситуации, где «темный» аукцион провести сложно. По логике вещей это реально в случае, когда общаешься непосредственно с продавцом или с риэлтором, добросовестно работающим за фиксированный процент. И представьте, наконец удача нам улыбнулась. На звонок по поводу «трешки» в районе «Войковской» ответила женщина. «Да, продаем. Хозяин? В Москве его нет: он живет за границей и приедет только для совершения сделки».

Неужели опять то же самое? Ничего не поделаешь, пришлось покориться судьбе и отправиться на поиски. Не буду рассказывать всех утомительных для читателя подробностей звонков, свиданий, переговоров. Скажу только: все произошло прямо-таки по образцу гоголевского «Носа». Помните? Неизвестно каким образом у майора Ковалева пропал нос, он долго его искал, но так и не нашел, пережил массу фантастических приключений. Но, проснувшись однажды утром, герой неожиданно обнаружил пропажу на прежнем месте. Почему? Никто не знает. Может, таков иррациональный, неподвластный уму закон нашей российской жизни?

Похожий финал ждал и описанную квартирную «одиссею». При встрече дама показала квартиру. Ничего особенного не спрашивала, ничего не навязывала, никуда не торопилась.

— Нравится? Ну и славно. Можете вносить залог, но мы вас не торопим. Все остальное — в том же духе, как будто эта странная особа из дворянской усадьбы к нам явилась, а не из охочей до наживы риэлторской среды. Не верите, что такое случается? Вот и напрасно. Спросите у Гоголя — подтвердит!

Дата публикации: 15:19 28 апреля 2006

Источник: bpn.ru