Насколько открыты закрытые паевые фонды?

В последние годы населению предлагают воспользоваться услугами паевых инвестиционных фондов для максимально эффективного вложения накопленных средств в объекты недвижимости. Сегодня юрист рассказывает о закрытых ПИФах (ЗПИФах). Несмотря на то что такие фонды являются закрытыми, получить пай в них труда не составляет.

Любой паевой инвестиционный фонд представляет собой комплекс, состоящий из имущества, которое передается в управление некой организации. При этом имущество нескольких лиц объединяется, а их права на него и на получение нового имущества удостоверяются ценной бумагой. В ЗПИФ передаются не только деньги, но и иное имущество, если это предусмотрено правилами управления фондом.

Особый акцент в законодательстве сделан на том, что в ЗПИФе владелец пая не имеет права требовать от управляющей компании досрочного прекращения договора.

Непосредственное отношение к работе любого инвестиционного фонда имеет инвестиционная декларация, в которой указываются цели и объекты вложения средств, а также риски, связанные с инвестированием.

Законом определено, что срок существования ЗПИФа должен составлять не менее одного года и не более 15 лет. Управляющая компания вправе действовать только на основании лицензии. Функции управляющей компании не вправе исполнять субъекты РФ и муниципальные образования.

Что представляет собой пай?

Инвестиционный пай — именная ценная бумага, которая удостоверяет факт передачи в ЗПИФ определенного имущества и предоставляет своему владельцу возможность контролировать деятельность управляющей компании, а также участвовать в управлении ЗПИФом в рамках, предусмотренных законом. Пай не имеет номинальной стоимости, но обозначает одинаковую долю в праве общей собственности. Из этого правила можно сделать вывод, что некий имущественный эквивалент пая все же должен быть установлен. В противном случае сложно гарантировать права участников, вложивших разный капитал. Для получения пая следует подать заявку в управляющую компанию либо уполномоченным лицам. Помните, что отозвать заявку после ее подачи нельзя. В приеме заявки на получение пая может быть отказано. Законом установлено три причины для этого: приостановление выдачи паев, несоблюдение условий подачи заявок и приобретение пая лицом, которое не имеет на это права.

Всему голова

Еще один важный вопрос — управление ЗПИФом. Важен он потому, что управление ЗПИФом подразумевает и изменение правил управления фондом и инвестиционной декларации.

Основным документом ЗПИФа являются правила доверительного управления. Законодательство предъявляет ряд требований к этим правилам. Они обязательно должны содержать:

— название и тип ЗПИФа;

— наименование реестродержателя, аудитора и управляющей компании;

— инвестиционную декларацию;

— срок действия договора доверительного управления;

— права и обязанности управляющей компании;

— сведения о количестве инвестиционных паев и порядке проведения общего собрания владельцев паев;

— наименование оценщика и стоимость его услуг.

Правила могут быть изменены управляющей компанией, но сначала их утверждает общее собрание пайщиков. Поскольку внесение каких-либо изменений в правила существенно влияет на формирование ЗПИФа и его работу, пайщикам стоит активно участвовать в управлении своим фондом. При этом управляющая компания решает текущие вопросы, а общее собрание пайщиков — более серьезные и принципиальные задачи. Надо учитывать, что влияние на принятие решений прямо пропорционально количеству паев у того или иного пайщика.

Купи-продай, не прогадай

После формирования ЗПИФа паи свободно обращаются, в том числе продаются и обмениваются. Однако паи имеют право менять только пайщики, чьи фонды находятся в управлении одной компании. Условия, на которых пай передается третьим лицам, регулируются правилами управления ЗПИФом. Что касается способа размещения паев, каждая компания выбирает тот способ, какой ей более удобен. Самый простой — с помощью рекламы, которая информирует всех заинтересованных лиц о существовании ЗПИФа, целях его создания и особенностях управляющей компании. Но поскольку рекламу нельзя считать надежным источником информации, потенциальным пайщикам рекомендуется сначала запросить копию лицензии управляющей компании и проверить срок ее действия. Если этот срок истек, компания не имеет права осуществлять управление ЗПИФом.

Перед заключением договора об уступке прав требования по паю или договора купли-продажи пая обратите внимание на наименования управляющей компании и ЗПИФа, пай в котором будет получен по договору. Стоит проверить, существует ли эта организация, а затем обратиться в нее за уточнением, является ли пайщиком фонда соответствующее лицо. В предоставлении такой информации могут отказать, но попробовать стоит.

Вполне реальна ситуация, когда на первых порах единственным пайщиком выступает некое лицо, которое в последующем начнет продавать паи третьим лицам. Таким образом ЗПИФ будет сформирован и управляющая компания начнет размещение собранных средств. Обычно первоначальный пайщик распродает значительное число паев и оставляет себе то количество, которое гарантирует ему либо возможность влиять на принятие решений, связанных с управлением ЗПИФа, либо получение высокой прибыли.

Среди паевых инвестиционных фондов только ЗПИФы имеют в составе своих активов недвижимость или права на ее получение, и потому они наиболее привлекательны. Кроме того, паи в ЗПИФе, являясь ценными бумагами, не относятся к эмиссионным ценным бумагам. Соответственно, размещение паев в данном случае не требует специального оформления.

Как и при покупке недвижимости, с ЗПИФами нужно быть очень осторожными и внимательными: вы рискуете своими деньгами. Обязательно обдумайте условия, наведите справки. Несмотря на то что законодательство почти не регулирует вопрос передачи паев из рук в руки, всегда есть шанс ознакомиться с правилами управления конкретного ЗПИФа, где оговорен этот момент.

Андрей Прокофьев, управляющий директор компании «Конкордия эссет менеджмент»:

— При выборе фонда недвижимости главное — правильно расставить акценты. Первоочередная задача для инвестора, который хочет вложить свои сбережения в ЗПИФ, — выбрать управляющую компанию, а потом уже сам фонд. На рынке сейчас действует более 40 таких компаний, которые имеют один или несколько фондов недвижимости. На 19 апреля 2006 года в России насчитывалось 95 фондов недвижимости.

Чаще всего войти в закрытый фонд после окончания периода его формирования достаточно сложно — есть только два варианта:

1. Обратиться непосредственно в управляющую компанию и встать в листинг ожидания. Специалисты компании будут иметь вас в виду, когда кто-то из действующих владельцев пая захочет его продать, и оформят сделку купли–продажи пая.

2. Если паи выбранного вами фонда обращаются на фондовой бирже ММВ, необходимо следить за торгами и при возможности совершить сделку с помощью брокера.

Поэтому если инвестор принял решение вкладывать свои средства именно в фонд недвижимости, ему нужно постоянно мониторить рынок на предмет возникновения новых фондов недвижимости, чтобы войти в число пайщиков на этапе формирования.

Вернемся к выбору фонда. Я бы посоветовал прежде всего оценить динамику стоимости чистых активов (СЧА) всех фондов под управлением той или иной управляющей компании, то есть финансовые показатели. Для того чтобы заинтересовать инвестора, СЧА должна демонстрировать уверенный рост в пределах, обусловленных рыночной конъюнктурой, но без резкого увеличения доходности, которое сложно объяснить с позиции рынка (как раз это должно насторожить инвестора).

Соответственно, неуверенный рост или отрицательная доходность свидетельствуют и о невысокой эффективности работы управляющей компании.

При этом не стоит забывать тот факт, что по правилам фонда раз в шесть месяцев должна происходить переоценка имущества фонда. Соответственно, не надо нервничать, если в один прекрасный день стоимость чистых активов значительно вырастет: возможно, имущество фонда как раз было переоценено в большую сторону. Но не надо пугаться и того, что с момента формирования фонда в течение первых шести месяцев СЧА каждый месяц немного снижается, так как управляющая компания ежемесячно выплачивает за счет имущества фонда оговоренную в правилах сумму на содержание инфраструктуры фонда и вознаграждение управляющей компании.

Необходимо проанализировать проекты, уже реализованные компанией. На что следует обратить особое внимание? Вначале выясните тип объектов недвижимости, их концепцию, заявленные показатели доходности, а также сегмент рынка недвижимости, с которым работает фонд. Потом посмотрите, насколько успешно реализованы проекты, оказалась ли концепция объектов интересной для рынка, насколько высоки показатели доходности по каждому из реализованных проектов. Естественно, пристально изучите объекты, в которые в данный момент инвестирует средства тот или иной фонд, и постарайтесь оценить их рыночный потенциал.

Важный момент для потенциальных инвесторов — прозрачность компании. Это, конечно, косвенный признак, но на российском рынке он играет достаточно важную роль. Проверьте степень доступности информации о деятельности компании (финансовые показатели, проекты, партнеры и пр.), открытость, частоту обновления данных.

Еще один открытый источник, которым можно воспользоваться при оценке управляющей компании, — рейтинги и рэнкинги управляющих компаний. Причем важно не только место в рейтинге, но и динамика развития управляющей компании во времени. Понятно, что компанию, которая существует на рынке полгода, сложно оценить. В таком случае остается положиться только на инвестиционную интуицию.

Выбрав управляющую компанию и ЗПИФ, внимательно ознакомьтесь с правилами фонда и инвестиционной декларацией. Вы как инвестор обладаете значительными правами, которые нужно знать, требуя их исполнения. Например, наиболее существенные решения, связанные с инвестиционной декларацией фонда или уменьшением/увеличением расходов фонда и вознаграждением управляющей компании, принимаются только на общем собрании владельцев инвестиционных паев.

Посмотрите, выплачивает ли управляющая компания промежуточный доход по паю, сколько берет на поддержание инфраструктуры фонда и сколько — себе на вознаграждение. Эти показатели должны колебаться где-то между 0,5 до 5% среднегодовой стоимости чистых активов фонда (с учетом НДС). Максимальные расходы фонда на содержание всей инфраструктуры составляют не более 10%.

Пожалуй, это минимальная информация, которой должен обладать инвестор до принятия окончательного решения о выборе той или иной управляющей компании и фонда недвижимости.

Дата публикации: 15:50 28 апреля 2006

Источник: bpn.ru