Дом, который построит банк

Ипотечные программы должны развиваться в двух направлениях. С одной стороны, банки будут стремиться облегчить доступ к их продуктам для клиентов, а с другой -выйти на новый уровень партнерства со строительными компаниями, сказал на VI Международном конгрессе по строительству (IBC-2006) замглавы представительства в Петербурге Городского ипотечного банка Андрей Пименов.

Понятно, что жилье постоянно растет в цене. И спрос на ипотечные кредиты будет только возрастать. Чем ниже будут процентные ставки, тем больше людей воспользуется кредитами. Однако для снижения ставок банкам нужен доступ к дополнительным финансовым ресурсам, которые можно пустить в оборот на длительный срок.

Как правило, они есть за рубежом. А для доступа к ним потребуется вести проекты в РФ на тех условиях, на которых настаивают инвесторы. Тогда можно рассчитывать на снижение рисков обслуживания кредитов, что в конечном счете приводит к уменьшению ставок на ипотечные кредиты.

Второй путь - стимулировать строительные компании вводить в эксплуатацию больше нового жилья. Для этого пора переходить от возведения отдельных домов к поквартальной застройке. Причем сочетать в ней дома с квартирами разных типов - от эконом-класса до элитных. И в такой пропорции, чтобы структура спроса на квартиры соответствовала предложению. Это позволит минимизировать строительные риски. Тогда можно говорить и об участии банков в финансировании проектов.

Депутаты мечтают похоронить «долёвку»

По идее, каждый должен заниматься своим делом: застройщик - возводить здания, банк - кредитовать строительство, а риэлтеры - продавать квартиры. На Западе такая схема взаимодействия давно отлажена. В России о ней много говорят, но не знают, как реализовать на практике.

Кредитование строительства домов не предусмотрено и российским законодательством. Оно не запрещает такие проекты и даже подталкивает строительные компании к их реализации, потому что последние поправки в законы делают для них менее выгодным долевое строительство.

Тем не менее пока законы не регламентируют и порядок кредитования строительства домов. В частности, нет четких границ ответственности участников проектов. Сказано только, что банки должны нести ее вместе с застройщиками. Но вот за какие риски кто должен отвечать, неясно. Об этом надо договариваться.

И такие переговоры идут в двух направлениях: с одной стороны, между отдельными банками и строительными компаниями, а с другой - между банками и представителями строительных ассоциаций. Их участникам хочется найти компромисс: банкам надо набирать обороты, а строительным компаниям - развивать бизнес.

Однако найти взаимопонимание сложно. Строители не хотят терять контроль за финансовыми потоками. И не потому что боятся попасть в кабалу к банкам. Просто ситуация на рынке неустойчива, может сложиться так, что застройщику срочно понадобятся дополнительные средства.

При долевом строительстве есть разные способы форс-мажорных вливаний. Один из них - продажа части квартир в строящемся доме инвестору. Фактически это залоговая схема: со временем застройщик возвращает деньги инвестору и продает выкупленные квартиры по рыночной цене.

При банковском кредитовании условия сделки не подлежат коррекции. Застройщику придется выкручиваться самому. А значит, он должен дать гарантии того, что сумеет найти достаточные ресурсы для завершения проекта в срок. Да так, чтобы готовый объект вовремя приняла государственная комиссия.

Даешь капитализацию стройиндустрии!

Андрей Пименов полагает, что такие гарантии может обеспечить лишь застройщик с высокой степенью капитализации, ведущий свой бизнес прозрачно. К сожалению, пока ни одна петербургская строительная фирма не соответствует таким требованиям. Потому банки не готовы принять на себя строительные риски.

Судя по тому, как развиваются переговоры, схемы кредитования застройщиков появятся не раньше 2008 года. Один из наиболее приемлемых вариантов, которые сейчас прорабатывают в Городском ипотечном банке, - выпуск ипотечных ценных бумаг. Это могут быть российские бумаги (скорее всего облигации), эмитированные за рубежом.

Такой подход, с одной стороны, открывает доступ к средствам иностранных инвесторов, а с другой - обеспечивает смычку со средствами Пенсионного фонда РФ.Реализация подобных проектов снижает риски ипотечного кредитования, ускоряет оборот средств и открывает путь к кредитованию застройщиков. Выпуск ипотечных ценных бумаг теоретически возможен уже в 2006 году, если бы банкирам удалось найти взаимопонимание с депутатами Госдумы. Потребуется решить такие проблемы, как имущественное обеспечение ипотечных ценных бумаг, что, кстати, при долевом строительстве в том виде, в каком оно существует сегодня, невозможно.Кроме того, предстоит определить порядок регулирования строительного рынка и принять параметры финансовой устойчивости строительных компаний.

Государство может пристроиться к проектам

Эти же вопросы обсуждают и в Минэкономразвития РФ. Там считают вполне реальным эмитировать часть средств из госрезерва в строительство ипотечных микрокварталов: такие вложения не будут раскручивать инфляцию. Наоборот, они будут способствовать связыванию накоплений населения.

Решающее слово, как прокомментировали в Минэкономразвития, за крупными банками. Многое будет зависеть от их готовности кредитовать застройщиков. В некоторых субъектах Федерации, для того чтобы подтолкнуть банкиров к подобным проектам, приняли законы о гарантиях покрытия части строительных рисков.

Дата публикации: 16:04 02 мая 2006

Источник: bpn.ru