Банкирам и девелоперам нужен переводчик

Сегодня в России наблюдается настоящий бум в сфере коммерческой недвижимости. Однако финансирование проектов до сих пор остается для многих девелоперов серьезной проблемой. Консультанты могут выступить в роли "переводчиков" между банкирами и строителями. Алексей Ччижов, директор департамента офисной недвижимости компании "Бекар. Консалтинг".

В Европе и в США риски вложения капитала ощутимо ниже, чем в России. Поэтому и девелоперы чувствуют себя увереннее. На Западе наиболее распространенная форма кредитования проектов развития недвижимости - "мостовой" кредит (Bridge) и так называемый постоянный кредит.

Первый этап - от идеи и бизнес-плана до окончания строительства. На этом этапе девелопер получает "мостовой" кредит. Второй этап - эксплуатация, когда объект уже начинает приносить доход. С этого момента банк кредитует девелопера еще раз, в большем размере и под меньший процент. Из этого займа девелопер возвращает банку средства по "мостовому" кредиту.

Затем в течение всего срока эксплуатации коммерческого объекта заемщик выплачивает проценты. Ситуация выгодна ему, поскольку процентная ставка ниже внутренней нормы доходности инвестиционного проекта.

Финансово-кредитные институты, в свою очередь, готовы кредитовать компании по подобной схеме, потому что их капитал размещен в конкретном проекте с определенной стоимостью и приносит текущие платежи. Кроме того, у банка не возникает необходимости искать новый объект для размещения капитала.

В России ситуация принципиально иная. У нас банки не склонны доверять девелоперам, а большие риски - причина высоких процентов по кредитам. Средний процент, под который банки кредитуют проекты коммерческой недвижимости, составляет 12% годовых (в валюте). Инвестирование в капитал связано также с жесткими требованиями банков к девелоперам. Иногда доля акций, на которую претендует банк, делает невыгодным весь проект, и компаниям приходится искать иные инструменты для инвестирования.

Часто параметры проектов не соответствуют требованиям кредитных учреждений. Например, для уверенности в кредитоспособности заемщика банку необходимо, чтобы у компании имелась положительная кредитная история, нужна бухгалтерская отчетность за три последних года (некоторым - за пять лет).

Как правило, девелопер этим требованиям не соответствует. В наших условиях для реализации нового проекта он обычно создает новое юрлицо. Естественно, что у свежесозданной фирмы нет ни кредитной истории, ни - тем более - бухгалтерских документов за несколько последних лет.

По мнению специалистов "Бекар. Консалтинг", решить эту проблему можно - если договориться с банком. Придется оформить кредит на "головную" фирму и внести полученные средства в качестве вклада в капитал нового юрлица. Иногда кредит можно оформить под гарантию материнской компании.

Проектный вариант

Еще одна серьезная проблема, затрудняющая кредитование инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости, - отсутствие у девелоперов обеспечения по кредиту, соответствующего требованиям банков.

Оценкой активов заемщика занимаются аккредитованные банками оценочные компании. Выбрать другого оценщика заемщик не может. Как правило, стоимость собственных объектов недостаточна для того, чтобы девелопер считался кредитоспособным для банка заемщиком.

Помочь ему может проектное финансирование, когда предметом залога служит сам строящийся объект. Если возникают проблемы с возвратом займа, банк может реализовать объект на рынке и вернуть себе сумму долга и проценты либо оставить его себе.

Банкам такое кредитование дает очевидную выгоду: рыночная стоимость объекта (например, строящегося на кредитные деньги здания, а также стоимость прав на земельный участок) превышает размер кредита в пользовании заемщика, причем расти рыночная стоимость будет быстрее, чем себестоимость создаваемого здания. Банк кредитует девелопера траншами по мере готовности проекта, а оценщики периодически проводят переоценку строящегося объекта. Риски банка покрыты на всех этапах пользования кредитом.

Инвестиционное кредитование

Банки не хотят терять контроль над проектом и поэтому чаще всего стремятся завладеть контрольным пакетом акций компании. Но роль миноритарного акционера, конечно, не устраивает и девелопера.

Решить проблему может инвестиционное кредитование, которое обеспечивает банку фиксированную доходность, а девелоперу - некоторую самостоятельность. В процессе инвестиционного кредитования банк входит в инвестиционный капитал в соотношении, к примеру, 70% акций у банка и 30% - у девелопера. По мере того как введенный объект начинает приносить доход, девелопер из своей доли чистой прибыли постепенно выкупает акции у банка.

Для банка такой вариант выгоден: процент по инвестиционному кредиту обычно выше, нежели по обычному денежному. Ставка по денежному займу составляет около 12% годовых, а по инвестиционному - 15%. Однако и риск больше: построенный объект может оказаться не таким прибыльным, как представлял себе девелопер. Для девелопера инвестиционный кредит - это выход, если не удается получить обычный заем.

Консультанты-упаковщики

Пока девелоперы и банкиры говорят на разных языках. Но примеры эффективного сотрудничества уже есть. В настоящее время банки получают множество предложений и заявок на инвестирование в проекты коммерческой недвижимости.

Однако предлагаемая документация часто не соответствует международным стандартам и требованиям банка. Представленные к рассмотрению проекты и объекты должны не только соответствовать требованиям банка по инвестиционным показателям, но и сопровождаться аргументированными бизнес-планами.

Чтобы найти общий язык, банкам и девелоперам необходим "переводчик", способный адекватно воспринимать и понимать проблемы обеих сторон. Им становится консультант, имеющий опыт работы на рынке коммерческой недвижимости.

Консультанты могут по заказу банков проводить анализ девелоперских бизнес-планов, стандартизировать их в соответствии с требованиями банка, заниматься поиском инвестиционно привлекательных объектов с требуемыми показателями доходности и предоставлять заказчику структурированную информацию.

Например, "Бекар" заключил соглашение с АКБ "Еврофинанс Моснарбанк". В рамках этого соглашения "Еврофинанс Моснарбанк" поручил группе компаний "Бекар" производить первичный отбор поступающих в банк предложений по инвестированию в проекты на рынке коммерческой недвижимости.

В обязанности ГК "Бекар" входит проведение мониторинга и анализ рынков коммерческой недвижимости городов России и поиск наиболее привлекательных объектов инвестирования.

Специалисты "Бекара" анализируют предлагаемые на рынке концепты и бизнес-планы на соответствие принятым в АКБ "Еврофинанс Моснарбанк" стандартам и правилам. Проекты, прошедшие первичный анализ, передаются на рассмотрение в банк. Договоренности о подобных услугах у "Бекара" есть еще с несколькими финансовыми структурами.

Дата публикации: 16:17 15 мая 2006

Источник: bpn.ru