Берегитесь «нехороших квартир»!

Чем дороже становится жилье, тем рискованнее сделки с ним: цена вопроса слишком велика.

Как избежать наиболее характерных опасных ситуаций, нам помогает разобраться ведущий юрисконсульт ЗАО «Корпорация «ИНКОМ-недвижимость» Светлана Болотская.

Опасность 1

В ходе приватизации жилища, которое вам предлагают купить, были допущены нарушения

Самое опасное для последующих сделок и, увы, довольно распространенное нарушение - игнорирование прав несовершеннолетних жильцов. Не по злому умыслу. Зачастую их просто не включали в число собственников квартиры при оформлении приватизации. Впоследствии Верховный суд РФ дал разъяснения, что это ущемляет права детей. И последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой стало возможно оспорить. Как предупреждает Светлана Болотская, не стоит обольщаться, что приватизация прошла уже давно, дети стали взрослыми, и все сроки давности истекли. По Гражданскому кодексу срок давности может отсчитываться не с даты самого события (в данном случае - приватизации), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. А такое «прозрение» у выросшего ребенка или его родственников может случиться в любой момент...

Чтобы застраховаться от признания сделки недействительной, опытные риэлторы при оформлении купли-продажи приватизированных квартир с несовершеннолетними жильцами убеждают родителей-продавцов включать ребенка в число собственников новой, покупаемой квартиры. Это возможно при очень распространенных сейчас альтернативных сделках, когда продается одно и одновременно приобретается другое жилье. Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новую квартиру, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежнего жилья теряет актуальность.

В результате шансы оспорить сделку с приватизированной квартирой значительно снижаются.

Опасность 2

При продаже используются липовые документы

Это могут быть банально подделанные паспорта и свидетельства о праве собственности на жилье. Известны случаи, когда мошенники доставали реальный паспорт продавца, а приходил с этим документом и заключал сделку подставной «похожий человек».

Бывают проблемы с доверенностями на продажу жилья. Здесь речь идет не только о подделках. Известны случаи, когда мошенники продавали квартиры по доверенностям, которые были отменены собственником жилья. Или совершали сделки по доверенностям умерших лиц. В таких ситуациях выданные ими документы на распоряжение квартирой считаются недействительными, наследники оспаривают сделку, а мошенники, получившие деньги от покупателя, естественно, к этому моменту успевают испариться.

Уберечься от такого риска поможет личная встреча и общение с продавцом жилья (а не только с его доверенным лицом).

Опасность 3

Квартира, которую вы покупаете, получена в наследство, а при наследовании не были учтены интересы лиц, имеющих право на часть имущества.

По словам Светланы Болотской, унаследованное жилье - самый рискованный объект купли-продажи. При оформлении наследства учесть интересы всех потенциальных наследников, включая внебрачных детей и родственников, живущих за границей, зачастую просто нереально. А впоследствии эти лица узнают, какого лакомого кусочка лишились, и предъявляют претензии. Срок для заявления прав на наследство отсчитывается в такой ситуации с даты, когда обделенный наследник узнал о смерти бывшего собственника имущества.

Опытные риэлторы подходят к оформлению сделок с унаследованными квартирами особенно осторожно. Стараются определить круг возможных наследников, в том числе выясняя по домовой книге, какие лица были когда-либо прописаны в квартире.

Советы специалистов

Как выбрать риэлтора

Заключать сделку по недвижимости самостоятельно не только очень сложно, но и рискованно: обычный покупатель, например, вряд ли сможет грамотно выполнить проверку квартиры на «юридическую чистоту». В то же время с ростом цен на жилье дорожают услуги агентств недвижимости. Ведь, как правило, вознаграждение риэлтора определяется в процентах от суммы сделки. На что обращать внимание при выборе риэлторской компании, советует наш эксперт - руководитель отделения «Павелецкое» агентства недвижимости «Домострой» Евгений Клец.

- Учитывая ситуацию, складывающуюся в последнее время, некоторые компании ломают стереотипы и уходят от процентной привязки оплаты услуг, устанавливая фиксированную сумму. На самом деле это не только удобно и выгодно клиентам, но и логично: ведь технология продажи квартиры за 100 и 300 тысяч долларов в принципе не различается. Совершаются те же действия, требуется тот же пакет документов.

На размер вознаграждения риэлтора в этом случае влияет только объем его работы. Агентства недвижимости могут предлагать самые разные услуги:

• подбор вариантов для купли-продажи,
• организация показов квартиры,
• сбор и (или) проверка пакета документов для сделки,
• контроль за передачей денег,
• содействие в регистрации сделки,
• передача недвижимости по передаточному акту,
• проведение всех переговоров и предоставление необходимых консультаций.

Обратите внимание на договор с агентством недвижимости. Перечень действий риэлтора должен быть максимально прозрачным, чтобы вы понимали, за что платите, и были уверены, что с вас не пытаются безосновательно взять лишние деньги.

Директор отделения корпорации «БЕСТ-Недвижимость» на Рождественке Ольга Варакутина:

- Когда покупатель с продавцом оформляют сделку самостоятельно, без помощи грамотного риэлтора, то нередко совершают ошибки при подготовке и заполнении документов. При сделке с привлечением ипотечного кредита есть опасность сбора неполного пакета документов (также стоит проверять, не просрочены ли они) - в этом случае банк легко может отказать в предоставлении кредита.

Повысить надежность сделки позволяет страхование приобретаемого права собственности на жилье. Плюс работа с риэлтором-профессионалом, который проверит все нюансы, в том числе подыщет оптимальные условия страхования для конкретного клиента и его случая.

Дата публикации: 16:24 31 мая 2006

Источник: bpn.ru