Заработать на недвижимости: частный случай

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Как правило, петербуржцы превращают "лишнюю" квартиру в склад старой мебели или подселяют туда бездомных друзей, теряя при этом приличный потенциальный доход. Сдача в аренду такого жилья может стать серьезным подспорьем семейному бюджету или прибавкой к пенсии, но только при деловом подходе.

Стоит ли вкладываться в дорогостоящий ремонт и новую мебель? Или можно обойтись "косметикой" и перетяжкой дивана? Специалисты утверждают, что все зависит от местоположения жилища.

Азы науки

В наследство может достаться все что угодно: и "трешка" в Девяткино, и комната в центре.

Если цель будущего рантье – извлечение постоянного и приличного дохода, к делу следует подойти серьезно. По словам менеджера департамента аренды АН "Петербургская Недвижимость" Людмилы Новиковой, гражданам необходимо учиться относиться к сдаче жилплощади как к бизнесу, учитывая, что наниматель с каждым годом становится все требовательнее к качеству жилья и крайне избирательно подходит к выбору места проживания.

Приступая к "делу аренды", прежде всего требуется определить класс квартиры, от которого будет зависеть размер потенциального дохода. Риэлтеры, по утверждению руководителя отдела жилой аренды АН "Бекар" Елены Исаенко, разделяют съемные квартиры на три сегмента: эконом­класс, средний класс и класс повышенной комфортности, часть которого составляет сверхдорогое элитное жилье. На стоимость аренды влияют район, удаленность от метро, ремонт, тип дома и планировка, этаж (менее популярны первый, второй и последние). В некоторых случаях – наличие телефона, мебели, автостоянки. Цена также во многом зависит от размера предоплаты (чем она больше, тем ниже ставка) и срока сдачи.

В долгосрочную аренду лучше сдавать жилье с августа. В это время город наводняют студенты и сезонные работники (от преподавателей – до торговцев). С августа по ноябрь цены традиционно повышаются в среднем на $50 за счет уменьшения предложения. Этим летом, по мнению аналитиков, минимальный месячный тариф достигнет отметки $350.

Крайне неудачное время начала арендного бизнеса – весна и первая половина лета. В этот период листинги пополняются за счет квартир, сдающихся любителями дачного отдыха, отпускниками и т. д. Поэтому летние цены – минимальны.

Арендная типология

Квартиры эконом-­класса – это те, что занимают нижние строчки ценового рейтинга аренды. Такое жилье отличается многолетним отсутствием ремонта, старой мебелью и устаревшей бытовой техникой, а чаще всего – полным отсутствием оной.

Самые дешевые квартиры данного типа располагаются в спальных районах далеко от метро и не блещут интерьером. Найти арендатора на такую жилплощадь можно, однако процент недобросовестных граждан среди этой категории съемщиков гораздо выше. В разряд дешевых попадают и так называемые "квартиры с недостатками". Даже высококлассный ремонт не может компенсировать отсутствие метро или близость промышленных зон. Таким образом, заниматься дорогой отделкой таких квартир нет никакого смысла. По мнению Людмилы Новиковой, она вряд ли окупится скоро.

Наиболее дорогое жилье эконом­класса – квартиры в плохом состоянии в исторических районах (Центральном, Адмиралтейском, Петроградском). Это как раз тот случай, когда удачное местоположение полностью компенсирует отсутствие ремонта.

Однако необходимо понимать, что скромный ремонт, минимум мебели и бытовой техники автоматически переведет это жилье в сегмент среднего класса и повысит доход арендодателя минимум на 50%. При солидных вложениях в ремонт и обстановку удачно расположенная квартира в центральных районах может перейти в разряд повышенной комфортности или даже стать элитной.

По мнению Елены Исаенко, весьма профессионально на рынке аренды работают владельцы квартир среднего класса. Во­первых, такое жилье – наиболее ходовой товар среди квартирантов. Во­вторых, поддерживать его в приемлемом для сдачи состоянии может даже самый скромный пенсионер, вкладывая в содержание небольшую часть арендной платы.

Самые дешевые объекты данной категории – отремонтированные квартиры в спальных районах с хорошей транспортной доступностью. Для жилища среднего класса уже имеет значение состояние парадной и лифтов. Чистая лестница и наличие кодового замка или домофона поднимет арендную ставку на 15–20%. Немаловажна близость к метро. Приемлемым считается расстояние в пределах 15 минут ходьбы до станции. Каждые четверть часа пути уменьшают цену на 10–15%. Если расстояние до станции метро превышает 30 минут езды на транспорте, объект на принадлежность к среднему классу претендовать не может.

Высшая категория этого сегмента – квартиры с недорогим ремонтом в центральных районах Петербурга. По наблюдениям специалистов, подобного жилья год от года становится меньше. Дело в том, что хозяева отлично осведомлены о потенциале своих квадратных метров. Поэтому, накопив средства на ремонт и произведя его, квартиру переводят в категорию жилья повышенной комфортности.

Сдача жилища в сегменте повышенной комфортности чаще всего является отдельным бизнесом для арендодателя. И хотя доход от него значителен – от $800–1 000 в месяц, в этом секторе рынка царят свои законы. Доходность элитной аренды во многом диктуется сезоном, спросом и количеством конкурентных предложений. При наличии недвижимости такого класса хозяевам имеет смысл подумать о доверительном управлении (см. ниже).

Жилье повышенной комфортности может располагаться как в центре, так и в спальных районах. Панельные дома в этом сегменте вообще не котируются – только кирпич или реконструированный старый фонд. Обязательным условием для категории являются наличие охраняемой автостоянки (или закрытого двора), консьержа в подъезде (или домофона с видеонаблюдением). Корпусная мебель из ДСП понижает ценность самого дорогого евроремонта на 25–30%. Если же средств хватило только на отделку, специалисты рекомендуют сдавать квартиру без мебели и бытовой техники.

Квартира повышенной комфортности может быть как многокомнатной, так и "однушкой" или модной студией. В любом случае количество комнат на величину арендной платы однозначного влияния не имеет. Определяющими для ценообразования в данном классе являются характеристики комфортности, безопасности и качества, максимальные значения которых придают квартире статус элитной.

Элитное жилье может располагаться как в центральных районах, так и в престижных зонах спальных районов. Величина арендной платы здесь стартует от $1 500. Для признания квартиры элитной недостаточно евроремонта: к отделке необходимо привлекать дизайнера. Жилье должно быть обставлено новой дорогой мебелью и качественной бытовой техникой. Причем кухня и ванная комната должны быть оборудованы с особой тщательностью. Для "элиты" не имеет значения расстояние до метро, но крайне важно наличие хороших подъездных путей, подземного гаража, ухоженного двора и парадной.

Необходимо отметить, что окончательную арендную стоимость жилья могут определить только профессиональные риэлтеры.

Питерская коммуна

Не секрет, что по наследству петербуржцам зачастую достаются комнаты в многочисленных коммунальных квартирах. Отнести коммуналку к перечисленным арендным категориям довольно сложно, да и потребитель сегмента – особый, без завышенных претензий. Однако и здесь существуют нюансы, позволяющие начинающему рантье повысить ликвидность новообретенной собственности.

Наибольшей популярностью пользуются комнаты в центральных – Адмиралтейском, Центральном, Петроградском и Василеостровском – районах. За ними следуют "апартаменты" в спальных районах, расположенные в непосредственной близости от метро. Приличный, но недорогой ремонт поднимет размер арендной ставки на 30–50%. Евроремонт комнаты в коммунальной квартире – бессмысленная трата средств. По мнению специалистов, достаточно придания свежего и ухоженного вида.

Самыми дорогими являются комнаты в двухтрехкомнатных коммуналках. Каждая дополнительная комната понижает тариф примерно на 5%. Состояние мест общего пользования особого значения при ценообразовании не имеет, достаточно понятий "чисто и аккуратно". Однако "разруха" на кухне и в санузле может уменьшить арендную ставку.

Основной преградой на пути арендного бизнеса для владельца комнаты может стать противодействие соседей. Быстрый и безопасный наем, по словам менеджера департамента аренды АН "Петербургская Недвижимость" Людмилы Новиковой, может обеспечить только письменное разрешение на аренду комнаты всех совершеннолетних граждан, проживающих в квартире. Важно, что относится это не только к неприватизированной недвижимости, но и к квадратным метрам, находящимся в собственности.

Несмотря на то что законодательство позволяет сдавать приватизированные комнаты без уведомления соседей, практика показывает, что реальной жизни законы не указ, говорит г­-жа Новикова.

Во что вложиться

Повысить категорию квартиры и тем самым увеличить ее доходность несложно. Основной способ достижения цели – ремонт, как считают специалисты по управлению недвижимостью и даже рекомендуют брать для этого кредит. Особенно в случае потенциально дорогого жилья. Специализированные кредитные продукты выдают банки DeltaCredit и "Ренессанс Капитал". Однако основная масса финансовых организаций кредиты на ремонт жилья в отдельные продукты не выделяет, ограничиваясь так называемыми кредитами на неотложные нужды. Максимальная сумма – 300 тыс. руб. (Райфайзенбанк), а срок кредитования – пять лет (Сбербанк). Стоимость такого вида кредитования стартует от 10–12% годовых в долларах и от 20% – в рублях. Качественный ремонт для жилья среднего класса окупается в среднем за два­три года.

Косметический ремонт, способный превратить убогое жилище в светлую и чистую квартиру, поднимет ставку всего на 10–15%. Однако польза его очевидна. Такая недвижимость более ликвидна на рынке аренды, поэтому будет работать круглый год, без простоев.

Важно отметить, что количество съемщиков, согласных ремонтировать арендуемое жилье за счет арендной платы, уменьшается на глазах. Убогую же квартиру, по словам руководителя отдела жилой аренды АН "Бекар" Елены Исаенко, можно сдать только соответствующему контингенту, способному привести и без того скромную жилплощадь в еще более непрезентабельное состояние.

Не менее трепетно следует отнестись к обстановке квартиры. Умения создавать изысканные интерьеры не потребуется. Для жилья эконом­ и среднего классов нужно лишь организовать ощущение уюта. Задачу с успехом решают чистые окна с гардинами, свежие обои и ухоженный санузел.

Доложи обстановку

Специалисты по управлению недвижимости в первую очередь предостерегают будущих рантье от превращения квартиры в склад старой мебели. Молодежь до 35 лет, которая является основным клиентом на рынке аренды, не желает жить среди полированных раритетов. Если средств на новую мебель нет, стоит выкинуть рухлядь и сдавать жилплощадь пустой.

Без мебели снимают квартиры от 20 до 30% квартирантов. Это съемщики со стажем, которые кочуют с квартиры на квартиру, обрастая диванами и шкафами. Часто жилье таким арендаторам сдается под так называемые "тихие офисы". Как отмечают риэлтеры, съемщики "со своей обстановкой" весьма требовательны к состоянию объекта, но и достаточно надежны, снимают квартиры на длительные сроки.

Квартиры среднего класса предполагают новую недорогую мебель из ДСП, аккуратная обстановка сделает жилище дороже на 15–20%. Эконом­класс более непритязателен: достаточно перетяжки дивана и более или менее целой мебели. Жилье повышенной комфортности, как уже упоминалось, не терпит дешевой обстановки. Мебель должна быть дорогой и качественной.

Бытовая техника в не меньшей степени влияет на цену и ликвидность сдаваемой жилплощади. В эконом­классе необходимо наличие холодильника и плиты, телевизоры у квартирантов этой категории обычно есть собственные. В квартире среднего класса наличие бытовой техники (кроме уже упомянутого минимума), как правило, оговаривается отдельно.

Претенденты на жилье повышенной комфортности и элитное выдвигают особые требования к наличию бытовой техники. Кондиционер, стиральная машина, музыкальный центр, утюг и т. д. должны быть обязательно. Значительная часть арендаторов этой категории не согласны возить все перечисленное из квартиры в квартиру, а ищут привычных комфортных условий проживания на месте. Кроме того, рантье должны обеспечить таких жильцов посудой, одеялами и постельным бельем.

Сохранить и заработать

Резюмируя советы риэлтеров, специализирующихся на управлении недвижимостью, можно сделать ряд выводов относительно наиболее распространенных ситуаций на рынке аренды.

Типовое одно или двухкомнатное жилище в спальном районе подорожает на 30–50%, если владелец потратится на косметический ремонт и скромную, но новую мебель. Такая квартира сдается быстрее всего и стоит около $350 за однокомнатную и от $400 – за двухкомнатную (см. таблицу 1).

Жилье в центральных районах города, изначально недешевое (около $500), от "косметики" значительно не подорожает, однако сроки нахождения его в листингах сократятся в разы. Крупногабаритные квартиры (от трех комнат и больше) выгоднее всего отремонтировать и перевести в сегмент дорогого среднего класса или даже повышенной комфортности. Здесь подобное жилье наиболее востребовано.

Квартиры в непрестижных районах или далеко от метро в значительных вложениях не нуждаются: это бессмысленно и даже вредно. Выше нижнего ценового сегмента среднего класса их не поднять, таким образом, деньги будут потрачены зря.

Сегодня конкуренция на рынке аренды элитного жилья значительна. Листинги перенасыщены подобными объектами. Наиболее актуальна категория среднего класса стоимостью от $500 до 1 000.

Владельцу жилья, для которого деятельность рантье не является основной, наиболее выгодна долгосрочная аренда. Посуточный наем превращает квартиру в гостиницу, а хозяина – в горничную. Риэлтеры советуют эту деятельность гражданам, срочно нуждающимся в средствах. Доход от посуточной аренды в 1,5–2 раза превышает прибыль от долгосрочной, однако и ущерб для квартиры и хозяина велик. "Посуточники" амортизируют съемное жилье гораздо быстрее.

Эконом­ и средний класс можно сдать за $10–50 в сутки, "элиту" – от $50 и выше. Сложности этого вида аренды – в поиске жильцов. Посуточный арендный бизнес можно считать удачным, если у хозяина есть источник поставки клиентов и квартира "работает" хотя бы 15 дней в месяц.

С покомнатной сдачей тоже не все просто. Превращать габаритную квартиру в коммуналку рискнет не каждый хозяин. Это хлопотно, вредно для состояния самого жилья и нервной системы соседей. Однако в некоторых случаях риэлтеры рекомендуют именно этот вариант. Многокомнатную квартиру выгодно сдавать покомнатно, если ее состояние оставляет желать лучшего, а средств на ремонт нет. Комната в спальном районе около метро стоит около пяти тысяч рублей, а убогая "трешка" там же – не более $350.

ДУ означает "доверие"

Консультации по вопросам управления и инвестирования в недвижимость проводят сегодня риэлтеры большинства солидных агентств недвижимости Петербурга. Для хозяев жилья такая услуга бесплатна – при условии дальнейшей работы с компанией. Агенты не только помогают потенциальному рантье подобрать перспективное жилье для приобретения с последующей сдачей его в аренду, но и дают консультации по ремонту, покупке мебели и даже дизайну.

Не стоит и говорить, что жильцов безопаснее всего искать через агентства недвижимости. Люди "с улицы" зачастую оказываются мошенниками, а знакомые вполне могут прожить годик­другой бесплатно, "по-дружески". Агентства с владельцев жилья денег не берут, комиссионные оплачивает арендатор.

Услуга по доверительному управлению сдаваемым жильем более затейлива, и освоили ее не все городские компании. Суть в том, что владелец квартиры, не желая сталкиваться с "арендными" проблемами, передает все права и обязанности по этому хлопотному делу агентству недвижимости. Риэлтеры ищут квартирантов, следят за состоянием жилища, взимают плату. Как правило, комиссионные компании составляют около 20–30% от ежемесячных платежей, остальное получает владелец жилья.

Подавляющее большинство объектов, находящихся в доверительном управлении у агентств, относятся к жилью повышенной комфортности или элитному. Фирма страхует недвижимость, гарантирует статусных жильцов и сохранность обстановки. Едва ли имеет смысл сдавать в ДУ жилье категории эконом­класса за $300–400. И хотя некоторые агентства уверяют, что работают с любыми ценовыми категориями, едва ли это выгодно как для организации, так и для владельца. С посуточной арендой агентства недвижимости работают неохотно, а в доверительное управление не берут вовсе.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Алексей Бегунов, генеральный директор АН "Бекар":

– Мы берем в доверительное управление любые квартиры и комнаты, независимо от цены. И стараемся найти клиента именно на ту арендную плату, которую предполагает получать владелец жилья. В пакет услуг, предоставляемых в рамках договора о доверительном управлении квартирой, входит реклама объекта, поиск самого выгодного квартиранта, заключение с ним договора, получение с него арендной платы, контроль над состоянием квартиры, страховое обслуживание жилья. Страхование от повреждения и уничтожения в ряде случаев оформляется за счет агентства. Договор на доверительное управление заключается не менее чем на три года, однако клиент имеет право разорвать его в любой момент. С целью краткосрочной аренды в доверительное управление агентство жилье не принимает.

Марина Филиппова, руководитель отдела аренды АН "Адвекс­РОССТРО":

– После центральных районов самыми привлекательными для целей аренды являются Московский, а также районы станций метро "Новочеркасская" и "Черная речка". Наиболее востребованы однокомнатные квартиры стандартных планировок, за ними следуют "двушки" в кирпичных и "сталинских" домах.

Для того чтобы жилплощадь сдавалась за $500, необходимо сделать приличный ремонт и приобрести новую мебель. Если средств на обстановку нет, лучше обойтись вообще без нее. Старая мебель снижает размер арендной ставки.

Имеющиеся средства я бы рекомендовала вложить в санузел. Заменить трубы, поставить новую сантехнику, положить кафель. Это повышает стоимость и привлекательность квартиры для потенциального жильца. Особенно для семейных пар, которые, как правило, начинают осмотр жилья именно с санузла.

Сергей Дворников, директор отдела аренды АН "Экотон":

– Стоимость аренды во многом зависит от местоположения жилища (близость от метро, престижность района и т. д.). Если говорить о конкретной квартире, то на величину арендной ставки влияет ее состояние (качество ремонта и мебели). Риэлтеры разделяют состояние сдаваемых объектов на удовлетворительное, хорошее и отличное. Хорошее поднимает арендную ставку на 20% и подразумевает качественный ремонт жилплощади. Это свежие обои, пол и потолки без потеков и трещин, приличное состояние санузла и кухни. Соответствующей по качеству должна быть и мебель. Для семейных арендаторов важно наличие необходимого количества спальных мест. Однако надо осознавать, что ветхая и немодная мебель снижает ликвидность жилья.

Дата публикации: 10:42 05 июня 2006

Источник: bpn.ru