Спрос без ответа

Иногда бывающий весьма капризным сектор рынка жилья — аренда квартир — характеризуется ныне экспертами как “более чем стабильный”: он замирает и даже несколько проваливается летом (в июне — июле, по оценкам Vesco Realty, арендные ставки снизились на 1,5-2%) и вновь начали расти в августе. По данным “Миэль-Недвижимости”, ежемесячный прирост цен, как правило, не превышает 10%. Плюс год от года аренда квартир в столице дорожает: например, цены по сравнению с прошлым годом выросли примерно на $100, но нижняя планка цены — $350 в месяц за однокомнатную квартиру — не меняется уже довольно продолжительное время.

Михаил Гороховский, вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”, президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов, отмечает, что цены на наем жилья до последнего времени росли медленнее, чем цены продажи квартир, и стоимость аренды в Москве сегодня недооценена на 15%.

Ольга Варакутина, руководитель отдела аренды “Бест-Недвижимости”, полагает, что практически невозможно абсолютно точно оценить, сколько квартир единовременно сдается в аренду в столице (в отличие от купли-продажи квартир сделки аренды зачастую не регистрируются), но совершенно очевидно, что их значительно меньше, чем требуется такому городу, как Москва. Тем не менее в Vesco Realty полагают, что оборот московского рынка аренды жилья составляет около $3 млрд. Это примерно треть рынка вторичного жилья в Москве.

По синусоиде

Руководитель управления аренды квартир корпорации “Инком-Недвижимость” Галина Киселева говорит, что временные рамки сезонности на рынке недвижимости практически идентичны в сегменте найма жилья и в сегменте продажи квартир. Одна из причин — в период летних отпусков снижается деловая активность. Но если рынок продажи квартир, по мнению независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, вступил в фазу “вялотекущих изменений цен” (несмотря на рост объема предложений, продавцы не торопятся снижать цены), то рынок найма жилья заметно активизировался уже с августа. “Когда весной цены на жилье росли огромными темпами в 2,5-3% в месяц, величина арендной ставки оставалась практически неизменной, а когда к концу лета стагнация отмечалась на рынке купли-продажи и цены на городскую недвижимость поползли вниз, арендные ставки даже и не думали опускаться, а наоборот, в связи с приближением сентября начали динамично подниматься в цене” — это, по мнению PR-директора Vesco Realty Максима Карапетова, свидетельствует о независимости рынка аренды жилья от рынка купли-продажи квартир. Однако общее снижение темпов роста на рынке недвижимости в этом году все же сказалось на относительно низком (2,5% с июля по август) приросте средних цен на аренду, считает заместитель директора управления аренды компании “Миэль-Недвижимость” Мария Жукова.

По мнению Галины Киселевой, отчасти стимулировали увеличение спроса на рынке найма жилья и, соответственно, рост арендных ставок тот же фактор банковского кризиса и разговоры о падении цен, что заставило желающих приобрести квартиру занять выжидательную позицию.

В дальнейшем события скорее всего будут развиваться по традиционному на протяжении нескольких лет сценарию, считают эксперты. “Как правило, цены на аренду всегда начинают повышаться в конце августа и сохраняются на высоком уровне до середины декабря. В конце декабря и январе наблюдается некоторое затишье, связанное с новогодними праздниками. В этот период есть возможность найти однокомнатную квартиру за $350-400 в месяц с условиями для жизни, которые в сентябре оцениваются арендодателями в $500. За такие же деньги вы сможете подобрать подобный вариант летом”, — прогнозирует Светлана Сухоносова, руководитель отдела аренды агентства недвижимости “Домострой”.

Увеличение спроса с началом делового сезона происходит в этом году на фоне небольшого спада предложений, что вполне объяснимо сезонными факторами (те, кто уезжал на все лето и сдавал квартиры, возвращаются). Миграционный фактор также традиционно оказывает значительное влияние на рынок аренды квартир.

Галина Киселева отмечает, что по сравнению с июлем объем заявок по спросу в “Инкоме” увеличился в среднем на 30-35%. Резкий рост числа нанимателей, по мнению Карапетова, особенно заметен в самом дешевом ценовом сегменте — $350-450 в месяц. Это жилье снимают в большинстве случаев люди, приезжающие в Москву на заработки, студенты, молодые семьи.

В секторе элитной аренды, по словам Екатерины Акимовой, директора департамента аренды компании Penny Lane Realty, сезонный фактор практически не отражается. Некоторый подъем здесь ощущается летом (в июне), чуть заметный спад — к концу ноября, однако в целом этот рынок достаточно ровный, не подверженный значительным перепадам.

По мнению Жуковой, осенний прирост цен объясняется в первую очередь тем, что именно в эти месяцы наблюдается максимальное превышение спроса над предложением. Это касается главным образом наиболее востребованных дешевых одно- и двухкомнатных квартир. “Спрос начинает расти с июня, когда в столицу приезжают многочисленные абитуриенты и сезонные рабочие. Конфликт интересов особенно ярко проявляется в августе — сентябре. Именно в эти месяцы у значительной доли арендаторов заканчиваются годовые контракты. И именно в начале осени арендодатели пытаются предложить свои квартиры по новой, более высокой цене”, — поясняет она. “Арендодатели диктуют цены, не собираясь их снижать”, — говорит Светлана Сухоносова.

Лучше меньше, да больше

Минимум $500 в месяц за приличную однокомнатную квартиру — таков был уровень цен в сентябре, по оценкам “Домостроя”. “За эти деньги вам предложат квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от метро (5-10 минут ходьбы до дома), с холодильником, телевизором, всей необходимой мебелью, после косметического ремонта. Квартиры без ремонта и современной мебели, расположенные в 5-10 минутах езды на общественном транспорте, меньше чем за $400 в месяц арендодатели сейчас не сдают”, — говорит Светлана Сухоносова. По цене $350 в месяц арендодатели предлагают квартиры с обветшалой мебелью или вовсе без нее, с ободранными обоями, сантехникой в ужасном состоянии где-нибудь на окраине Юго-Восточного или Южного округов столицы. Квартиры подобного уровня в марте — июне стоили $250 в месяц. Цены на двух- и трехкомнатные квартиры определяются из расчета “плюс $100” за каждую последующую комнату. Стоимость месячной аренды двухкомнатной квартиры в сентябре составляла от $600, трехкомнатной — $700. Снять комнату стоит не менее $200.

Нижний порог ставок долгое время держался на отметке $350 за однокомнатную квартиру в месяц, и сейчас номинальный минимум именно таков. Максим Карапетов считает, что это объясняется специфической структурой спроса на рынке аренды. Значительную часть потенциальных арендаторов составляют малообеспеченные граждане, зачастую приезжие, с бюджетом $350-400, для которых значительное повышение ставок будет означать переезд в общежитие. На самом деле минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса перевалила за отметку $400, составив, по оценке “Миэля”, $420. Единичные варианты, когда квартиры сдаются дешевле, уходят за несколько часов.

Стоит учесть, что, если квартира снимается с помощью риэлторского агентства, порядок оплаты, по словам Светланы Сухоносовой, таков: “Оплата за месяц вперед хозяину квартиры, столько же, как правило, составляет стоимость услуг агентства, и еще 100% месячной платы скорее всего попросят хозяева квартиры в залог, который возвратят арендатору только по окончании срока аренды”.

Снимается все

По данным Vesco Realty, структура спроса сейчас выглядит следующим образом: 22% — это клиенты с бюджетом до $350 в месяц, 38% — от $350 до $450. Жилье в ценовом сегменте от $350 до $450 в месяц — в основном однокомнатные квартиры — пользуется наибольшим спросом, в совокупности это более 60% спроса.

24% объема спроса приходится на квартиры по цене от $450 до $600, 3% — от $600 до $750, 5% — от $750 до $1000, и 8% спрашивают квартиры по цене более $1000 в месяц. “Что касается граждан с бюджетом меньше $350, — говорит Карапетов, — то подобной категории арендаторов практически невозможно найти в Москве подходящее жилье из-за отсутствия столь дешевого предложения”.

Повышенный спрос на дешевую аренду, по мнению Гороховского, — это следствие неразвитости в Москве культуры сдачи комнат. “Во всех столицах мира есть частные пансионы, в которых комнаты (с завтраком-ужином) снимают мелкие служащие, люди, которые еще не создали семью, — говорит Гороховский. — У нас эту нишу пытаются занимать общежития, но их не так много”.

Арендная ставка $600-650 в месяц — потолок для дешевого типового жилья, считают в Vesco Realty. Клиенты с бюджетом выше $650 уже рассматривают более комфортные и современные квартиры с удобствами в домах эконом- и бизнес-класса. “Арендодатель, запрашивающий за панель больше $600-650 в месяц, рискует остаться без клиентов”, — предупреждает Карапетов.

Галина Киселева также отмечает, что требования к состоянию сдаваемого жилья возрастали по мере увеличения арендных ставок и сегодня потенциальные арендаторы готовы платить не более четко определенной суммы, адекватной качеству предлагаемого жилья.

В целом в сегменте неэлитного жилья эксперты фиксируют значительное несоответствие структуры спроса структуре предложения. На наиболее востребованный сегмент квартир (ниже $450) приходится катастрофически низкое количество предложения — в общей сложности не более 9% общего объема сдаваемых квартир.

“Характерно смещение равенства спроса и предложения в более высокую ценовую категорию, — отмечает Мария Жукова из "Миэль-Недвижимости". — Если на начало июля 2004 г. равновесие приходилось на ценовой диапазон $451-600 в месяц, то осенью оно наблюдается уже в более высокой ценовой категории квартир — $601-750”. Схожие оценки дают в “Инкоме”. “Традиционно большим интересом у арендаторов в сегменте типового жилья пользуются квартиры в ценовом диапазоне до $500, и спрос на данную категорию объектов превышает предложение в 2,5-3 раза. Но по мере того как растет цена аренды, спрос и предложение в процентном соотношении сближаются. Некое их равновесие наблюдается при арендной ставке свыше $700”, — говорит Киселева. По прогнозам “Инкома”, рост арендных ставок продлится и до конца октября составит в среднем 10-15%.

Снимать выгоднее, чем сдавать

Гороховский считает, что рост ставок аренды справедлив и закономерен. Цены на недвижимость до лета росли стремительными темпами, значительно опережая темпы роста цен на аренду квартир. По его мнению, сейчас жилье в аренду в Москве недооценено примерно на 15%.

В Vesco Realty оценивают ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья в 20-25% и потому считают, что рентный бизнес для частных лиц набирает обороты.

“Для примера, апартаменты в хорошем районе с внутренней отделкой, мебелью и оборудованной кухней и ванной комнатой могут быть сданы из расчета $400 за 1 кв. м в год. Квартира общей площадью 120-130 кв. м приносит $4000 стабильного ежемесячного дохода. Сдавая в аренду квартиру, можно получать доход около 15% годовых в валюте, — считает Андрей Митин, ведущий специалист отдела городской недвижимости компании. — Наиболее перспективным для последующей сдачи в аренду представляется покупка квартиры в монолитно-кирпичном доме бизнес-класса в ценовой категории $2000- 3000 за 1 кв. м”. Приобретение двухкомнатной площадью 80 кв. м, ремонт в ней из расчета $400 за 1 кв. м и ее меблировка обойдутся частному инвестору примерно в $230 000. По мнению специалистов Vesco Realty, такую квартиру можно сдать за $3000 в месяц. “Что касается поиска арендаторов, то это вопрос времени”, — поясняет Митин.

Простейшие расчеты показывают, что окупаемость подобного проекта займет не менее 6,5 года (в оптимальном случае, без учета поддерживающих ремонтов после каждого постояльца).

По словам Гороховского, маркетинговые исследования риэлторов показывают, что в среднем полную стоимость квартиры ее арендатор выплачивает в течение шести лет плюс цену мебели — в течение 15 лет. Но, по его мнению, это соотношение верно только для дорогих квартир. Дешевые квартиры окупаются за счет аренды в лучшем случае за девять лет.

С другой стороны, искать арендаторов долго не придется в первую очередь владельцам дешевых квартир. Или же очень дорогих квартир. Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, отмечает, что сегодня на рынке очень мало дорогих качественных квартир с отделкой высокого уровня, которую делали бы “для себя”. Если такая квартира попадает на рынок и цена на нее не завышена, хозяин может найти арендатора с первого показа в течение недели.

Гороховский считает, что покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду сейчас гораздо менее выгодно, чем несколько лет назад, именно потому, что аренда недооценена. Сегодня выгодно не покупать, а снимать жилье.

Эту же тенденцию в агентстве Penny Lane Realty отмечали еще весной, и, по словам директора департамента аренды компании Екатерины Акимовой, она сохранилась. “Если 3-4 года назад арендатор в год выплачивал в среднем 17-20% от рыночной цены арендуемой им квартиры, а ее полную стоимость — в течение 5-7 лет, то сегодня годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены квартиры, а срок ее окупаемости составляет не менее 10 лет”, — говорит она.

Кроме того, и это отмечают многие риэлторы, аренда позволяет, например, предпринимателю жить в элитной квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не “вытаскивая” значительные средства из бизнеса на покупку жилья. И систематически менять квартиру в зависимости от желаний и потребностей.

“Еще одно преимущество аренды заключается в том, что, ежемесячно выплачивая относительно небольшие деньги — несколько тысяч долларов, арендатор не привлекает внимания со стороны налоговых и прочих фискальных органов, которые в последнее время проявляют удвоенный интерес к рынку недвижимости. Если Федеральной службе по финансовому мониторингу удастся законодательно обязать риэлторские компании сообщать обо всех сделках суммой более 2,5 млн руб., то спрос на аренду элитного жилья наверняка заметно подрастет”, — отмечает Акимова.

Элита без перемен

Косарева говорит, что можно смело утверждать: в сегменте элитных квартир столичного рынка недвижимости за последнее время не произошло существенных изменений, и спрос на дорогое жилье все так же значительно превышает предложение. Значительный по сравнению с летними месяцами рост числа клиентов уже в первые недели сентября позволяет ожидать продолжения роста цен и сохранения дефицита квартир в бюджетах от $8000 до $15 000. Акимова прогнозирует стабильный рост цен на 2-3% в месяц. Повышение цен происходит как за счет увеличения арендных ставок в целом по рынку, так и в результате появления новых предложений элитных квартир высочайшего уровня. По оценке компании Blackwood, начиная с 2002 г. темп роста арендных ставок на элитное жилье находится в диапазоне 20-30% в год, за первое полугодие 2004 г. арендные ставки в среднем выросли на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty, работающей на рынке элитной недвижимости, говорит, что спрос на аренду превышает весенний на 20-30%. По данным Penny Lane Realty, растет и средний бюджет клиента.

За последние 2-3 месяца средний бюджет арендатора элитного жилья вырос на $500-700 и составил в среднем $3000 в месяц. “Никого уже не удивляют клиенты с бюджетом в $10 000, таких заявок довольно много. Максимальный зафиксированный нами бюджет клиента — $25 000 в месяц, такова же и максимальная месячная стоимость предложения квартиры в аренду”, — говорит Акимова.

Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, выделяет в общем объеме предложения на рынке элитной аренды два основных типа апартаментов: квартиры (составляют основную массу предложения) и коттеджи. Наиболее качественные и дорогие квартиры располагаются в элитных новостройках в престижных районах центра Москвы: Патриаршие пруды, Остоженка, Арбат, Чистые пруды, Тверская, Плющиха. Кроме того, в аренду предлагаются квартиры в полностью реконструированных домах дореволюционной постройки, в том числе апартаменты представительского уровня в особняках, а также квартиры в “исторических” домах советской постройки (московские высотки, известные Дом на набережной, дом в Романовом переулке и др.).

38% общего числа сделок по аренде элитного жилья, заключенных компанией Blackwood в первой половине 2004 г., находилось в ценовом диапазоне $1500-4500 в месяц за квартиры площадью 70-140 кв. м. 33% сделок было заключено на сумму $800-1500 в месяц за квартиры до 70 кв. м. 15% заключенных сделок находилось в диапазоне $4500-6000 в месяц за квартиры площадью 120-160 кв. м. На квартиры, стоимость аренды которых превышает $6000 в месяц, пришлось около 13% заключенных сделок.

По разным оценкам, от 60% до 70% спроса на аренду элитного жилья сегодня формируют иностранцы. Но тенденция такова, считают в Vesco Realty, что через несколько лет рынок будет примерно поделен поровну между иностранцами и россиянами, среди которых все больше приезжающих в Москву специалистов.

По мнению Маркаровой, среди семей иностранцев с детьми особенно популярны коттеджи в черте города. Стоимость аренды коттеджей в Москве начинается от $4000 в месяц за дом площадью до 150 кв. м и может превышать $15 000. В коттеджных поселках, созданных специально для сдачи в аренду, как правило, предлагаются несколько типов домов, отличающихся площадью, уровнем отделки и стоимостью аренды. Но в случае, если предложения поступают от частных владельцев (как, например, в поселке “Серебряный бор”), объекты сложнее поддаются классификации, а запрашиваемые арендные ставки могут быть завышены.

Что касается интереса инвесторов к строительству доходных домов, о котором говорят специалисты риэлторских компаний, то его пока можно назвать скорее “академическим” интересом — ни один из новых ожидаемых проектов на рынок еще не вышел. Сегодня элитные доходные дома в столице можно буквально пересчитать по пальцам (а в неэлитном секторе и считать нечего). Большинство из них принадлежат ГлавУпДК (Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса МИД РФ), один объект был построен ДИПСом в Николо-Воробинском переулке. По мнению Екатерины Акимовой, если вновь построенные доходные дома будут успешными, можно ожидать дальнейшего развития этого сегмента рынка.

Дата публикации: 10:52 27 октября 2004

Источник: bpn.ru