Оценка коммерческой недвижимости - теория и практика

Недвижимое имущество, находящееся в свободном обороте, является объектом различных сделок, что вызывает необходимость оценки его стоимости, то есть определения денежного эквивалента в конкретный момент времени. По мере развития рынка недвижимости все более очевидно, что в операциях с имуществом должен участвовать профессионал, который может ориентировать продавца и покупателя относительно стоимости включенных в сделку объектов. Мировая практика показывает, что отсутствие в данных процессах независимых профессиональных оценщиков, как правило, приводит к ущемлению или просто обману одной из сторон.

Оценка недвижимости необходима при операциях купли-продажи, акционирования предприятий или перераспределения долей, привлечения новых пайщиков и дополнительных эмиссий акций, кадастровой оценки для целей налогообложения, страхования, кредитования и т. д.

Значительный интерес представляет оценка недвижимого имущества, приносящего доход. Как же это происходит? На первом этапе обязательно выясняют цель определения стоимости объекта — для продажи, залога и т. д. — и исходя из нее — вид стоимости (рыночную, ликвидационную, залоговую и пр.). На следующем этапе вырабатывают подходы и методы оценки, уместные для данного случая. Далее реализуют техническую часть нахождения стоимости, то есть план конкретных действий оценщика.

Существуют три основных подхода в оценке коммерческой недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Затратный базируется на определении расходов на создание нового объекта, подобного оцениваемому (либо построенному по тому же проекту, либо аналогичному по функциям, но возведенному с применением современных технологий). Доходный подход позволяет получить оценку стоимости объекта исходя из ожидаемой и предполагаемой прибыли, получаемой от его использования. Для покупателя коммерческой недвижимости, к примеру, результаты оценки этим методом могут представлять особый интерес. При сравнительном подходе оценщик анализирует реальные сделки с аналогичными объектами, имевшие место в данном сегменте рынка. Определяя стоимость недвижимости, применяют два-три подхода в зависимости от целей оценки. Все используемые методы помогают найти стоимость, приблизительно равную оптимальной рыночной цене, по которой имущество (недвижимость) могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования.

В качестве примера работы оценщика с конкретным объектом можно привести следующий. Приобретая участок с находящимися на нем строениями, инвестор заинтересован в возможно большей прибыли, а следовательно, в возможно большей полезной площади зданий, которые он собирается там построить (или которые уже построены). Но необходимо учитывать, что современные градостроительные и санитарные нормы накладывают множество ограничений на размещение, этажность и другие объемно-планировочные решения. Вместе с тем важно иметь в виду состояние и расположение подземных коммуникаций, грунтов и т. д. Все это непосредственным образом сказывается на результатах технической оценки.

Остановимся также на оценке недвижимости с действующим бизнесом. Если вы решили продать помещение, которое сдано в аренду или которое вы каким-то образом используете (например, в качестве магазина), то объект можно рассматривать как готовый бизнес, а его стоимость будет выше, чем просто помещения. В данном случае оценщик определяет доходность, конкурентоспособность и другие факторы, касающиеся вашего бизнеса, с учетом соответствующих внутренних и внешних условий его развития.

Отчет, являющийся результатом работы оценщика, кроме определенной стоимости содержит значительный объем профессионально собранной информации, в том числе анализ социально-экономической ситуации региона (включая, например, транспортную систему, промышленность, рынок недвижимости), описание и техническое состояние зданий, оценку местоположения объекта, инженерных коммуникаций, подъезда, опасностей, связанных с окружающей средой, и пр. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта строят на законодательной допустимости, физической и финансовой осуществимости.

Оценщик, выполняя свою работу, зачастую вынужден решать задачи юридического и экономического характера, при этом он должен быть хорошим специалистом в области строительства и бухгалтерского дела. В странах с развитой экономикой обращение к оценщику в процессе принятия управленческих решений — норма, так как этот специалист предоставляет объективные данные, полученные проверенными методами и подтвержденные его опытом.

Дата публикации: 15:06 27 октября 2004

Источник: bpn.ru