Новые форматы на рынке коммерческой недвижимости. Эволюция или революция?

На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые — лишь его проекцией на реалии отечественного бизнес-пространства. Связано ли это с начавшимся перенасыщением рынка или это просто закономерный этап его развития?

Эксклюзив для избранных

Несмотря на то что столичный рынок коммерческой недвижимости по-прежнему испытывает дефицит офисных и торговых площадей, девелоперы уже начинают готовиться к насыщению рынка, стабилизации арендных ставок и наступлению баланса между спросом и предложением. Хотя уровень вакантных площадей в московских бизнес-центрах по-прежнему низок, специалисты отмечают, что арендаторы становятся все менее всеядными. Можно сказать, что рынок выходит на новую стадию развития, и потребность в количественном росте дополняется необходимостью роста качественного. Девелоперам приходится быть более гибкими и находить новые, нестандартные решения, чтобы удовлетворять растущие потребности покупателей.

Недавно на московском офисном рынке появился новый формат — EPOB (Executive & Private Office Building). Такая концепция офисного здания предполагает наличие в нем исключительно офисов для топ-менеджмента крупных, как правило, международных компаний или представительств, ориентированных на работу с VIP-клиентами. В Европе подобные бизнес-центры — явление довольно распространенное, и спрос на такие объекты со стороны арендаторов довольно велик. У нас же первопроходцем стала компания «СТ-Групп», выводящая на рынок проект Di fronte de la Casa, расположенный на Большой Грузинской улице. Брокером проекта выступает Swiss Realty Group.

По словам ее директора по развитию Ильи Шершенева, формат ЕРОВ — это реальная альтернатива для компаний, которые годами пытаются найти тихое и спокойное помещение, где в приватной, камерной обстановке можно принимать самых взыскательных клиентов. До сих пор для осуществления представительских функций такого уровня лучшим из имеющихся на столичном рынке вариантов были особняки в центре города, однако арендаторам приходилось мириться с отсутствием парковки, кабинетной планировкой и тысячей других неудобств. Беспрецедентная популярность нового бизнес-центра во многом обусловлена грамотным позиционированием. Девелопер сделал ставку на сочетание тщательно подобранного состава арендаторов и высочайших стандартов обслуживания и управления зданием. «Для нас важны не только репутация компании или ее способность платить высокие арендные ставки, но и гарантия того, что арендаторы не будут мешать друг другу», — подчеркнул руководитель проекта Алексей Корсик («СТ-Групп»).

Намереваясь создать максимально сбалансированный пул арендаторов, «СТ-Групп» и Swiss Realty Group объявили конкурс, на участие в котором только в первые два дня было подано более 200 заявок. Предполагается, что выбор падет на компании одного «масштаба», осуществляющие деятельность сходного характера. Поскольку акция получила широкий резонанс, победа в таком тендере является отличным PR-ходом для самих арендаторов, свидетельством определенного статуса и благоприятно скажется на имидже компаний. Недаром в пресс-релизе, посвященном началу конкурса, Илья Шершенев заявил: «Я уверен, что мы сможем выбрать в качестве арендаторов только самые солидные структуры, и Тверская, наконец, превратится в подобие Rue de Rhone в Женеве, где размещены офисы всех Private Banks мира».

Офисные гостиницы

Как известно, время — деньги. Поэтому аутсорсинг (привлечение сторонних ресурсов) играет все более заметную роль в организации бизнес-процессов. Он позволяет предпринимателям максимально сосредоточиться на решении главных задач, перепоручив решение второстепенных вопросов поставщикам услуг. Это особенно удобно в ситуации, когда компания только выходит на новый рынок и не готова содержать большой штат и снимать помещение в бизнес-центре на длительный срок, в том числе и по финансовым соображениям (по данным компании Regus, расходы на аренду и оснащение офисных площадей составляют от 5 до 10 % оборота). Поэтому, когда на рынке появились предложения оборудованных, меблированных и полностью готовых к въезду офисов, потребители приняли эту идею на ура.

Пионером в этой области стала сеть Regus Group, предоставляющая сегодня услуги по аренде офисов под ключ для компаний любого формата в 60 странах мира. Готовая инфраструктура позволяет арендатору немедленно приступить к работе при минимальных начальных капитало-вложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также, по желанию арендатора, профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. «Обсуждая с клиентами условия аренды, мы в первую очередь говорим не о квадратных метрах, а о рабочих местах», — подчеркивает представитель компании.

— «Цена договора зависит прежде всего от объема услуг, которые мы предоставляем арендатору». Средняя стоимость меблированного офиса и сопутствующих сервисов начинается от 450 долл. в месяц, при этом оплачиваются только непосредственно занимаемая площадь и фактическое время пользования помещением.

На сегодняшний день в России открыты четыре бизнес-центра Regus — в Смоленском пассаже, Capital Plaza и Avrora Business Park в Москве, а также в комплексе «Атриум» в Санкт-Петербурге. Россия, Центральная и Восточная Европа — это быстро растущие рынки, и компания намерена расширять свое присутствие на них. Потребителями подобных услуг являются компании самого разного формата и направления деятельности. Объединяет их одно — стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. В Москве и других больших городах в условиях дефицита офисных площадей класса А, когда поиск помещения занимает много времени и часто приходится ждать, когда его достроят и оснастят, возможность арендовать дополнительные рабочие места здесь и сейчас кажется особенно заманчивой.

По мнению Regus, рынок коммерческой недвижимости в России еще очень молод и нужно время, чтобы предлагаемый формат полностью прижился. Порой потенциальным клиентам все еще приходится объяснять, какие преимущества дает аутсорсинг рабочих мест и офисных помещений. Тем не менее потребность российских предпринимателей в мобильном офисном пространстве уже стала очевидна для них самих.

Пока предложение в этом сегменте в разы превышает спрос, и, по оценкам специалистов, в ближайшее время его насыщение не наступит. «Рынок офисов «на час» еще не сформирован, и у агентств недвижимости практически отсутствуют подобные предложения, — считает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». — В большинстве случаев такие услуги оказываются арендаторами или собственниками помещений в частном порядке. Компании, общающиеся между собой, договариваются о предоставлении помещения на определенный срок за плату». По словам эксперта, несколько лет назад шли разговоры о создании «бизнес-инкубаторов» — деловых центров для малого и среднего бизнеса. Планировалось, что там будут предоставляться в числе прочего услуги по краткосрочной аренде офисных помещений, однако в полной мере эта идея реализована так и не была. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в бизнес-центре класса А, расположенном в центре города, стоимость аренды полностью оборудованного офиса может достигать 100–170 долл. в час.

Впрочем, как показывает практика, сегодня арендаторы чаще предпочитают снимать помещение не на несколько часов или дней, а минимум на месяц. Тем не менее в скором времени эксперты прогнозируют серьезное повышение интереса к краткосрочной аренде помещений в офисных центрах. В какой-то степени это связано с развитием российской экономики и выходом на рынок большого числа иностранных компаний, начинающих свою деятельность в стране с организации небольшого представительства.

Строго и по-деловому

Среди специалистов нет единого мнения о том, есть ли сегодня в России пауэр-центры (power center). Большинство экспертов полагают, что к этой категории можно отнести разве что торговый комплекс «Веймарт», и то с большой натяжкой. Тем не менее огромная популярность формата пауэр-центров на западе позволяет предположить, что довольно скоро он получит свое развитие и у нас.

Классический пауэр-центр должен состоять из нескольких крупных якорных операторов розничной торговли, предлагающих широкий ассортимент товаров низшего ценового сегмента. Внешне он представляет собой комплекс одноуровневых зданий большей площади, своеобразных ангаров без каких-либо архитектурных излишеств. Среди арендаторов крайне редко встречаются небольшие магазины одежды или косметики, операторы фуд-корта или зоны развлечений. Посетители приходят сюда не провести время с семьей, а исключительно с целью сделать покупку.

В России в чистом виде пауэр-центры пока не выживают. Наши покупатели еще не успели устать от торгово-развлекательных комплексов, где можно и по магазинам пройтись, и на рыб в океанариуме полюбоваться, и новый фильм посмотреть, и даже прическу сделать. Кроме того, на рынке еще недостаточно операторов, способных заполнить торговые пространства таких размеров, которые предполагает данный формат. В свою очередь, на фоне дефицита предложения и высоких арендных ставок сдавать огромные площади «якорям» по низким ценам владельцам невыгодно.

Идея, однако, уже пошла «в массы», причем не только в столице, но и в регионах. В пауэр-центрах представлены, как правило, дискаунтеры, что является одним из главных магнитов для посетителей. Себестоимость строительства таких объектов за счет строгости концепции довольно низкая, площадей общего пользования, которые не приносят прибыли, немного. Следовательно, даже при низких ставках аренды проект будет интересен и операторам, и девелоперам. Когда конкуренция среди крупных сетевых ритейлеров обострится, а на рынок выйдет достаточное количество объектов — что время уже не за горами, — формат пауэр-центров в России начнет быстро развиваться. В Европе городские магазины в подавляющем большинстве не выдерживали конкуренции с загородными торговыми гигантами. У нас столичный рынок торговых площадей скорее всего выстоит, а вот в регионах пауэр-центры вполне способны стать таким же центром притяжения, которым они являются на Западе.

Остатки сладки

Распродажи остатков коллекций одежды и обуви или других непродовольственных товаров, имеющих небольшие дефекты, по сниженным ценам для российского покупателя уже не в новинку. Однако в скором времени на рынке торговой недвижимости появятся стоковые магазины нового формата — крупные (площадью от 2–3 тыс. кв. м) outlet-центры, предлагающие товары по сниженным ценам. Предполагается, что они станут заменой вымирающим вещевым ярмаркам и будут осуществлять реализацию стоков различных марок. Именно большой ассортимент и минимальные цены обуславливают популярность таких магазинов у населения вне зависимости от их месторасположения и внутреннего обустройства. В Европе и США магазины категории outlet очень распространены. Как правило, это масштабные объекты, иногда превращающиеся в настоящую торговую деревню.

В последнее время количество брендовых магазинов в российских городах увеличивается, конкуренция между ними растет и распродавать свои коллекции с минимальными остатками они просто не могут. Если речь идет о сетевых магазинах, то количество накапливаемых ими стоков так велико, что многие операторы задумываются об открытии собственных стоковых магазинов. Об этом, например, заявляла группа «Ж», а «Русская торговая группа» осенью выводит на рынок мультибрендовый сток для всех своих марок (Morgan, BHS и др.). С другой стороны, довольно значительная часть ритейлеров предпочитают просто продавать оставшиеся после сезона распродаж товары операторам стокового сегмента и концентрироваться на продвижении новых коллекций и магазинов, а не на открытии и продвижении собственных «магазинов остатков».

Как ни странно, но на фоне роста экономического благосостояния россиян, бюджетный сегмент развивается очень динамично, и эксперты предсказывают ему настоящий бум. При этом наиболее перспективной категорией считаются outlet-центры.

Поскольку этот формат предполагает большие торговые пространства при небольших затратах на аренду, самое место для такого магазина — пригород. Так они не мешают реализации сезонных коллекций и не переманивают покупателей низкими ценами.

Один из первых подмосковных outlet-центров должен появиться к 2008 году в крупном развлекательном комплексе «Фристайл парк» в 1,5 км по Киевскому шоссе. Компания «МТ-девелопмент» планирует разместить на площади в 11 га горнолыжные склоны, ледовый каток, рестораны и большую зону развлечений, а также торговую галерею, основным форматом которой и станет outlet-центр.

Дата публикации: 11:19 09 августа 2006

Источник: bpn.ru