"Сырая" земля

Около года назад стартовал национальный проект "Доступное жилье", однако уже сейчас многие эксперты и участники рынка говорят о его возможном срыве.

Недавно свою обеспокоенность выразил и главный куратор национальных проектов - первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев. Даже высокопоставленные чиновники признают: если в отношении стимулирования платежеспособного спроса населения более-менее все в порядке, то уровень предложения пока еще очень далек от запланированных показателей.

Одной из проблем, препятствующих значительному увеличению объемов жилищного строительства, многие эксперты считают дефицит земельных участков под застройку. Предполагалось, что с вступлением в силу нового законодательства, предусматривающего предоставление земельных участков исключительно через систему аукционов, земельный вопрос будет снят с повестки дня. Однако этого не произошло.

Земля разошлась по клубам

Проверки, проводимые Федеральной антимонопольной службой (ФАС), свидетельствуют о том, что до сих пор лишь незначительное количество земельных участков под застройку выделялось на аукционах. Другими словами, эта норма земельного кодекса практически игнорируется значительной частью муниципалитетов. Начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев называет жилищное строительство одной из самых коррупционных сфер российской экономики. А прежнюю систему выделения земельных участков - большой кормушкой, от которой большинство чиновников просто не в силах отказаться сразу.

Он поясняет, что до введения нормы об аукционах земельные участки выдавались целевым назначением. В этом случае основную роль в решении вопросов где и кому строить, играла городская администрация. Что, в конечном итоге, и привело к разделению страны на множество закрытых строительных клубов, в каждом из которых тон задавали одна-две небольшие компании, достаточно тесно связанные с местной властью. Получалось, что, к примеру, строительная компания из Москвы не могла начать строить в Челябинске, потому что этого бы не допустили местные игроки, и наоборот.

В ФАС уверены, что новая система распределения земли кардинально поменяла правила игры, разрушив подобные коррупционные монополии. "Введение аукционов - это огромный прорыв для страны", - полагает М. Евраев. Хотя и признает, что по новому закону живут далеко не все муниципалитеты. Что, впрочем, неудивительно.

"Когда законопроект об аукционах проходил слушание в Думе, мы столкнулись со значительным противодействием. Некоторые депутаты предлагали вообще убрать норму об аукционах, некоторые отложить ее введение на три года. В конце концов лоббистам удалось добиться девятимесячной отсрочки вступления этого закона в силу", - утверждает наш собеседник. За это время чиновниками было "сброшено" большое количество земельных участков на свои компании - около пяти тысяч. Понятно, что теперь в ряде регионов земельные аукционы просто не проводятся, там это и не нужно. Местные компании обеспечены на много лет вперед и могут спокойно осваивать по 2-3 участка в год.

Чтобы запустить аукционный механизм, антимонопольщики предлагают поставить таких недобросовестных строителей в жесткие условия, резко ограничить сроки освоения участков. У того, кто не укладывается в эти сроки, участок должен изыматься. Введение этой меры заставит их выбросить на рынок свободные участки, тем самым увеличив предложение.

"Аукционы разгонят экономику в строительной сфере, - уверен М. Евраев. - Эффект будет огромный. Он будет заключаться не только в получении дополнительных бюджетных средств, но и в том, что разрушаются коррупционные монополии. Все это будет сопровождаться и другими мерами и программами. Но без открытого и равного доступа к земельным участкам не будет никогда и ничего. Это ключевое направление.

Доступное жилье - это не дешевые ипотечные кредиты, доступное жилье - это прежде всего стоимость квадратного метра. Кому нужны кредиты под 5 процентов, если метр будет стоить 10 тысяч - их не вернуть никогда. Метр должен стоить дешево, тогда жилье будет доступно".

Плюсы и минусы аукционов

Большинство участников строительного рынка согласны, что аукционы явление, безусловно, прогрессивное. Так, по словам коммерческого директора инвестиционно-строительной компании "Авгур-Эстейт" Виктора Козлова, действующий механизм строительных аукционов обеспечивает прозрачность сделок, что, несомненно, выгодно как городу, так и девелоперам.

Такого же мнения придерживается Олег Пронин, генеральный директор компании "Пересвет-Инвест". Он говорит, что безусловным плюсом является норма, обязывающая выставлять на аукционы подготовленные участки, прошедшие межевание, кадастровую оценку, имеющие оформленную документацию. "Это снижает трудозатраты девелопера на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале", - говорит он.

Но, несмотря на положительное отношение к системе проведения земельных торгов, многие застройщики указывают и на ее очевидные минусы и называют новые правила игры на рынке земли сырыми. Одна из основных претензий - низкое качество разработки лотовой документации. По словам директора по развитию ИСК "Комстрин" Алексея Злобина, предмет торгов, который выставляется на аукцион, часто содержит ошибки, изъяны. "Вам выдается проект градостроительной документации, который при работе с ним выявляет невозможность его использования. В акте разрешенного использования значится, что строить можно столько-то квадратных метров, такая отметка высотности, такие технические показатели. Вы эти документы сдаете в специализированную проектировочную организацию, она его изучает, делает необходимые расчеты, по инсоляции, к примеру, по транспортной схеме, и говорит, что реализовать проект невозможно".

О другом случае из жизни рассказывает начальник отдела маркетинга Группы Компаний "Конти" Елена Калинина. "Выкапывая котлован для будущего жилого комплекса "Континенталь" (входит в программу "Новое кольцо Москвы"), мы обнаружили высоковольтные кабели. В результате, перенос и вынос сетей, которые не были отражены в лотовой документации, обошлись нам более чем в 5 млн. долларов. Таким образом, низкая проработка документации оказывается самым большим минусом системы аукционов", - говорит Е.Калинина.

Если уж такие инциденты случаются в Москве, нетрудно себе представить, что творится в регионах.

Профессиональный подход

Одним из изъянов системы торгов участники рынка называют отсутствие структуры, которая бы осуществляла контроль и экспертизу качества лотовой документации. Городом надлежащим образом не проработаны механизмы внесения исправления и механизмы контроля качества. "Тендерный комитет, который организует аукционы, ни за что не отвечает, его задача организовать торги, подписать протокол об их проведении", - сетуют эксперты. В конечном счете, застройщикам приходится закладывать все свои риски в стоимость квадратного метра, перекладывая их на покупателей квартир.

Как разомкнуть этот порочный круг? Например, О. Пронин предлагает предоставить девелоперам возможность самим формировать управляющие компании для подготовки лотовой документации. "Профессионалы рынка лучше знают о том, на какие нюансы нужно обратить внимание при оформлении земельных участков. Для сохранения максимальной прозрачности процесса можно было бы установить такие правила: девелопер, чья управляющая компания готовит документацию, не участвует в аукционе. Полагаю, что в данном случае грамотная подготовка документации для аукциона стала бы для девелоперской компании делом чести, вопросом формирования имиджа", - говорит он.

Дата публикации: 15:53 16 августа 2006

Источник: bpn.ru