Таунхаусы: мода будущего или деньги на ветер?

Из-за непрекращающегося роста стоимости московских квартир все больше представителей среднего класса обращают свое внимание на загородную недвижимость. Подмосковный рынок встречает их таунхаусами и коттеджами для круглогодичного проживания. Самой оптимальной и дешевой альтернативой городскому жилью на сегодняшний день являются таунхаусы. Они появились в России еще десять лет назад, но необычайный разброс в ценах и недостаток информации до сих пор ставят многих людей в тупик. Стоит ли приобретать это жилье или лучше обзавестись городской квартирой? Специалисты отмечают, что есть несколько факторов, которые в ближайшем будущем превратят таунхаусы не только в доступное, но и престижное жилье.

Таунхаусы заимствованы из английской градостроительной традиции и представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков с отдельными входами. Каждая квартира имеет собственный гараж и небольшой земельный участок. Площадь блока в таунхаусе колеблется от 120 до 300 кв. м.Обычно таунхаусы образуют поселок, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной. Это наиболее удобный вариант для тех, кто хочет жить на природе, а работает в городе: поселки таунхаусов, как правило, располагаются вблизи Москвы, не далее 20 км от МКАД.

Плюс на минус равно таунхаус

В России дома этого типа появились во второй половине 1990-х годов, когда в Подмосковье были построены первые поселки таунхаусов: «Новогорск», «Новые Ржавки», ДСК «Эколь». Они имели свою инфраструктуру, отличные дороги, центральные коммуникации и находились вблизи Москвы или крупных городов-спутников — Троицка, Зеленограда и др.

Таунхаусы всегда пользовались хорошим спросом и в силу невысокой стоимости (сегодня цены на них начинаются от $150 тыс. за объект), и потому, что таунхаус — это все-таки не совсем загородный дом, а скорее комфортная квартира за городом с небольшим участком. Такие поселки обходятся дешевле в эксплуатации и имеют собственную охрану, что не всегда реально в многоэтажке. Небольшое число квартир и минимальное количество общих стен решает проблемы звукоизоляции.

Еще одно значимое преимущество таунхауса — возможность обустроить внутреннее пространство по собственному усмотрению, в то время как в многоквартирных домах действует масса норм и ограничений по перепланировке. Гараж у владельцев таунхауса находится в самом доме, а в многоэтажке парковочных мест часто не хватает на всех жильцов.

А вот коттеджным поселкам таунхаусы проигрывают в размерах земельных участков, к тому же коттедж более камерный и обособленный, чем квартира в таунхаусе.

Внимание на цены

Лидерами по количеству поселков таунхаусов в данный момент являются Новорижское, Калужское и Ленинградское шоссе. Стоимость объекта зависит от его расположения, удаленности от МКАД и степени готовности дома. Самые дорогие предложения традиционно встречаются на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском направлениях, а также в черте Москвы.

Так, на Горьковском шоссе таунхаус реально приобрести по цене от $600 за 1 кв. м, на Рублево-Успенском шоссе стоимость подобной недвижимости составляет от $2,5 тыс. за 1 кв. м, на других направлениях таунхаус оценивается в среднем в $1–1,6 тыс. за «квадрат». Таким образом, 1 кв. м в таунхаусе на Рублевке сейчас стоит на 30–40% дешевле, чем в московской квартире эконом-класса.

Однако при более пристальном просмотре предложений на рынке загородной недвижимости потенциального покупателя обычно озадачивают некоторые странности ценообразования. Например, коттеджи по Дмитровскому шоссе (1 км от МКАД) продаются по цене от $250 тыс., таунхаусы (2 км) — от $370 тыс.; на Рублево-Успенском шоссе стоимость таунхаусов в поселке Барвиха-2 (8 км от МКАД) начинается от $300 тыс., а в Подушкино-town (14 км) — от $360 тыс.

Возникает закономерный вопрос: почему располагающиеся дальше от МКАД таунхаусы стоят дороже ближних, а некоторые таунхаусы обходятся покупателям дороже коттеджей, находящихся примерно на том же расстоянии от города? Попробуем разобраться, заключается ли причина в неудачной концепции более дешевых поселков, необоснованном завышении цены на некоторые объекты, или дело в том, что на рынке уже появились таунхаусы, значительно отличающиеся по качеству от среднестатистических.

Очевидное невероятное: элитный таунхаус

Рассматриваемый нами вид недвижимости относится к эконом-классу, хотя некоторые эксперты допускают, что существуют и элитные таунхаусы. Почему, догадаться несложно. Во-первых, абсолютная стоимость таких объектов достаточно высока и покупатели квартир в них являются далеко не бедными людьми. Во-вторых, многие клиенты ищут именно альтернативу городской квартире, которую не всегда способен предоставить коттедж, поэтому покупатель иногда готов заплатить за таунхаус в хорошо организованном поселке как за отдельный дом.

Так, руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Матвеева отмечает: «Для застройщика, безусловно, выгодно вкладывать средства в возведение таунхаусов, поскольку земля в Подмосковье очень дорогая и прибыль определяется за счет строительных объемов. Но нельзя не учитывать следующий момент: если при проектировании коттеджного поселка продажи в нем начинаются практически сразу после оформления земельного участка, еще до начала строительства, то продавать виртуальные таунхаусы практически нереально. Покупатель предпочитает увидеть своими глазами пусть незавершенный, но уже строящийся объект. Таким образом, возможность раннего привлечения средств покупателей при продаже таунхаусов становится проблематичной».

Покупателю таунхауса, как правило, требуется место для постоянного проживания, а не для сезонного отдыха. Естественно, при таком серьезном шаге человек предпочтет удачный объект стоимостью $250–300 тыс. непривлекательному жилью стоимостью $150 тыс.

Расстояние имеет значение

Начальник отдела проектов компании «Терра-недвижимость» Надежда Гребенникова советует: «Чтобы оценить поселок таунхаусов, надо прежде всего обратить внимание на проект, месторасположение, инфраструктуру, качество строительства и стадию готовности. Для таунхаусов особенно важна удаленность от МКАД, так как речь идет о пригородном жилье, альтернативе квартире в городе. Поселок должен располагаться не далее 15 км от МКАД. Хотя на трассах с хорошей транспортной доступностью это расстояние может быть и больше».

Несколько иного мнения придерживается аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев. По его мнению, расстояние от города не играет такой серьезной роли при выборе жилья: «Вряд ли можно разделить цены на таунхаусы в километровой и пятикилометровой зонах — разница в расстоянии очень несущественна и на цену объекта не оказывает слишком сильного влияния».

Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Светлана Кондачкова выделяет характерные параметры среднего таунхауса: «Типичный объект выглядит следующим образом: свободная планировка, варианты размещения комнат покупатель выбирает самостоятельно. На первом этаже — отапливаемый гараж с автоматическими подъемными воротами, техническое помещение (для отопительного котла и коммуникаций), сауна и комната отдыха (или тренажерный зал и мастерская). На втором и третьем этажах оборудованы камины. На втором этаже — застекленная лоджия. Третий этаж — мансардный, с балконом. Площадь подобного таунхауса варьируется от 150 до 300 кв. м. Если проектом не предусмотрен гараж, площадь может быть меньше 150 кв. м».В целом цена таунхауса зависит от следующих факторов (по степени важности):

— ликвидность и престижность направления;

— удаленность от МКАД;

— статус населенного пункта;

— наличие инфраструктуры в поселке, ее состав, инфраструктура направления (внешняя инфраструктура);

— пакет коммуникаций;

— наличие управляющей компании в поселке и сервисных служб;

— площадь строения;

— площадь участка;

— окружающий природный ландшафт (лес, водоем);

— качество подъездных путей;

— используемые строительные материалы и технологии;

— степень готовности поселка.

На начальном этапе эпохи таунхаусов большинство из них были возведены «на скорую руку», и потребителям приходилось самим доделывать свои новые жилища. В настоящий момент покупка таунхауса в ближайшем Подмосковье уже может рассматриваться как удачное приобретение. Качество строительства, новые технологии и опыт застройщиков теперь соответствуют всем современным требованиям.

Покупателям действительно есть из чего выбирать — на рынке таунхаусов постепенно стала происходить дифференциация стоимости удачных и посредственных объектов. Первые лучше продаются, что обусловливает их высокую цену, вторые могут долго ждать покупателей, даже несмотря на низкую стоимость.

Строить или нет?

В последнее время на рынке загородной недвижимости наблюдается острый дефицит доступных предложений. Отчасти по этой причине многие застройщики принялись за создание разноформатных поселков, включающих как коттеджную застройку, так и таунхаусы. В качестве примеров можно назвать «Кленово» (Волоколамское шоссе), «Вишневый сад» (Северное Тушино), «Юлия» (Пятницкое шоссе), «Дом у озера» (Горьковское шоссе).

Финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Татьяна Шелягина отмечает, что в ее практике встречались случаи, когда таунхаусы «уходили» по цене 1 кв. м, превышающей стоимость сходного по характеристикам коттеджа. Данный факт объясняется дефицитом маленьких (до 200 кв. м) площадей на загородном рынке, а также преимуществами местоположения конкретного объекта.

Специалисты ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» полагают, что доступных для представителей среднего класса предложений в близких к Москве районах с развитой инфраструктурой крайне мало из-за высокой стоимости земли в этом радиусе. Спрос намного превышает предложение, и темпы продаж таунхаусы, отвечающих перечисленным выше характеристикам, достаточно быстрые.

Для застройщиков поселки таунхаусов тоже выгодны: их возведение требует меньших площадей, позволяет значительно снизить затраты на инфраструктуру и инженерные коммуникации. При этом территорию поселка реально зонировать таким образом, что более интересные участки (прилегающие к лесу, ручью, с перепадами высот и пр.) застраиваются коттеджами, менее интересные — таунхаусами.

Последние могут быть расположены по всему периметру поселка как часть ограждения, что тоже ведет к снижению затрат. На ценообразование по каждому конкретному объекту прежде всего влияет рынок, следовательно, уменьшение затрат не вызовет снижения продажной цены, а обернется дополнительной прибылью застройщика.

Девелоперы и мода

Несмотря на перечисленные выше выгоды, которые могут получить девелоперы, рынок таунхаусов в Подмосковье развивается не так стремительно, как рынок коттеджных поселков. Достойных предложений по-прежнему не хватает. По данным Е. Матвеевой, в настоящее время в Подмосковье насчитывается только 47 поселков таунхаусов. В том числе на Ярославском шоссе — восемь, на Дмитровском — семь, на Калужском — шесть, на Пятницком — пять, на Новой Риге и Рублевке — по четыре, на остальных направлениях — по одному–два. Сегодня рынок таунхаусов в Подмосковье занимает около 10% общего объема загородного строительства, но, по прогнозам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», их доля в ближайшее время должна вырасти. В последнее время это направление находит отражение и на государственном уровне: ведется проработка вопроса о массовом строительстве малоэтажных домов.

Заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов обращает особое внимание на тот факт, что среди последних тенденций рынка загородной недвижимости — появление большого количества новых проектов коттеджных поселков с таунхаусами. С уверенностью можно утверждать, что этот стиль проживания успешно прижился в Московской области. В настоящее время наметилась устойчивая тенденция роста цен на таунхаусы, связанная с особой популярностью таких объектов.

Специалисты предсказывают этому формату загородного жилья большое будущее. Они считают, что в первую очередь этому будет способствовать неудовлетворенный спрос, который к тому же постоянно растет: по словам С. Кондачковой, интерес к таунхаусам за последний год увеличился почти в два раза. Москва уже плотно застроена и имеет свои пределы роста. Область становится привлекательным местом для жизни и по экономическим соображениям, и с точки зрения экологии.

Дефицит земли в ближнем Подмосковье, все большая популярность таунхаусов у покупателей, значительная экономия (до 20%) на общих затратах при возведении поселка, возможность развития инфраструктуры — все это делает подобные проекты интересным инвестиционным инструментом для девелопера.

Памятка покупателю

Жилье в формате сблокированных домов будет продвигаться на рынок многими крупными компаниями. Скорее всего таунхаус уйдет из категории «эконом-класс» и займет среди объектов загородной недвижимости отдельную нишу со своими ценовыми сегментами и характеристиками. Естественно, это коснется в основном поселков однотипной застройки.

Таунхаусы обычно строятся в пределах 20 км от МКАД. Все, что возводится за пределами этой зоны и позиционируется в качестве таунхауса, в большинстве своем не слишком удобно, а значит, должно стоить дешевле или обладать уникальными качествами и повышенным комфортом.

Таунхаусы, расположенные на 5–10 км дальше от МКАД, способны оказаться намного лучше более близких к Москве соседей. За рубежом таунхаусы часто располагаются в черте города или в ближайшем пригороде. Дома продаются «под ключ» и даже оборудуются встроенной техникой. У нас они, как правило, продаются без отделки, значит, потенциальному покупателю придется потратить приличную сумму на отделку и ремонт. Но, несмотря на отличия от западных аналогов, популярность таунхаусов в России увеличивается, и данный вид недвижимости будет неуклонно развиваться. В ближайшем будущем жить в таунхаусе будет к тому же модно и престижно.

Алина Андреева, пресс-секретарь компании «Комстрин»:

— Пять лет назад таунхаусы располагались до 5 км от МКАД, а сейчас существуют поселки, которые находятся за пределами 20-километровой зоны (например, поселок «Зеленый мыс»). По первоначальному проекту там предполагалось возвести порядка 230 коттеджей, но по прошествии времени стала понятна необходимость строить не только отдельно стоящие дома, но и некоторое количество таунхаусов.

Опыт продаж показал, что некоторые участки в поселке воспринимаются потенциальным покупателем как менее престижные (это земли, прилегающие к эллингу, а также некоторые окраинные участки, соседствующие с деревней). Сначала появился апарт-отель, входящий в инфраструктуру поселка, который был нацелен на любителей яхтинга — клиентов «выходного дня».

Мы полагали, что апартаменты у воды способны стать удачным приобретением: они выгодны по цене и экономичны в содержании.

В данный момент мы наблюдаем повышенный интерес к апартаментам и можем сделать вывод, что популярность такого вида жилья очень высока. Апартаменты (таунхаусы) становятся реальной альтернативой городской квартире. Наши покупатели интересуются апартаментами в поселке для постоянного проживания, к тому же стоимость апартаментов ниже стоимости отдельного коттеджа. На сегодняшний день средняя цена коттеджа составляет порядка $1,2 млн, а средняя стоимость апартамента — $444,5 тыс.

Дата публикации: 16:54 06 сентября 2006

Источник: bpn.ru