Загородная недвижимость: девелопмент для чайников

Рынок подмосковных коттеджей является одной из самых прибыльных областей деятельности крупных компаний. Но еще несколько лет назад все было совсем иначе, и пионеры осторожно прокладывали пробные тропинки. Реально ли заработать на загородной недвижимости в наши дни, или это направление стало закрытой областью, куда вхожи лишь старожилы?

Чтобы понять теперешнее положение дел, стоит оглянуться назад. В начале существования рынка земли, в 1995–2000 годах, еще не существовало по-настоящему крупных компаний, которые занимались бы возведением загородных домов. Как правило, на рынок выходили случайные риэлторы, которые быстро понимали, что участок можно продать лишь на 10–15% дороже покупной цены.

«Накрутить» большую сумму было сложно, поскольку желающих переплачивать за пустую землю не находилось. И совсем другой разговор начинался, если нарезать 72 сотки на пять–шесть участков, подвести к ним коммуникации и возвести дома. Тогда цена каждого участка взлетала астрономически: прибыль составляла не менее 100%. Эта ситуация была обусловлена тем, что покупатели хотели жить «здесь и сейчас», а не заниматься долгим строительством своего будущего дома.

Как покупалась земля

Во все времена процесс начинался с выбора места, то есть поиска подходящего участка земли. Выбрать площадку для строительства небольшого поселка (пока еще не в современном понятии) было, с одной стороны, просто, а с другой — очень нелегко. Просто потому, что тогда имелось больше свободной земли, а стоила она относительно недорого (например, в 1999 году земля на Николиной Горе продавалась по $3 тыс. за сотку). Проблемы возникали с подведением коммуникаций, транспортной доступностью и инфраструктурой.

В наши дни крупная компания в состоянии взять участок в «чистом поле» и «вырастить» на нем мегапоселок с собственной инфраструктурой, центральными коммуникациями и подъездными путями. Но 15 лет назад такое мало кому было по силам, причем не столько из-за финансовых проблем, сколько из-за общей неподготовленности рынка загородной недвижимости к таким масштабным и дорогим проектам.

По этой причине первые застройщики были вынуждены осваивать преимущественно земли поблизости от деревень, областных центров и дачных товариществ. В итоге у риэлторов наибольшим спросом пользовались два типа площадок. К первому относились личные участки колхозников, на которых те занимались подсобным хозяйством.

Плюсом таких земель являлась дешевизна, а минусом — необходимость перевода в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ко второму типу относились участки в стародачных поселках, принадлежавшие советской интеллигенции. Участки в таких местах стоили значительно дороже, зато подразумевали благоприятную социальную среду, возможность строить, не переводя землю в ИЖС, прекрасные видовые характеристики и часто — близость водоемов.

Как это делают сегодня

Сейчас на рынке насчитывается несколько крупных собственников подмосковных земель сельхозназначения («Знак», ЦЛК, «Истлайн», «ПромСвязь», «Визави», «Вашъ финансовый попечитель», «Нерль», «Абсолют») и множество более мелких собственников и риэлторских компаний. Обратившись к ним, девелопер способен подобрать себе участок земли практически в любом интересующем его месте.

Согласно данным директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко, средняя начальная цена не переведенного в ИЖС земельного участка площадью 10–15 га составляет около $2 тыс. за сотку.

Специалисты компании «Терра-недвижимость» приводят следующие данные: «Для унификации удобнее отталкиваться от абстрактного участка земли, предположим, расположенного на Новорижском шоссе в пределах бетонного кольца, размером 10–15 га. Такие земли продаются по $11 тыс. за сотку, а общий принцип роста инвестиционной привлекательности земли состоит в том, что чем больше вложить в ее развитие, тем большую прибыль она принесет».

Инвестиционная привлекательность небольших участков земли невысока: создавать коттеджный поселок девелоперы считают уместным на участках площадью не менее 10 га. Таким образом, первый взнос начинающего девелопера составит в среднем от $2 млн до $11 млн.

Дом, который построит Джек

В конце прошлого века, чтобы перевести землю в категорию ИЖС, первым делом приходилось «подружиться» с главой администрации поселка, а лучше района. Цена «дружбы» составляла от $500 до $3 тыс. в зависимости от количества запланированных домов. Далее шли визиты вежливости (стоившие от $100) в земельный, экологический, пожарный и архитектурный комитеты. После подобных нехитрых манипуляций девелопер получал участок земли, переведенный под ИЖС, и утвержденный генплан строительства.

В наши дни ситуация несколько изменилась. В частности, введены квоты, ограничивающие годовое количество земли, выводимой из сельхозназначения, в результате чего цены поднялись. По данным В. Мищенко, средняя стоимость перевода земельного участка под жилищное строительство составляет $700–1000 за сотку в зависимости от района и наличия у застройщика «административного ресурса».

Специалисты компании «Терра-недвижимость» замечают, что после перевода в ИЖС стоимость земли вырастает примерно на 30%. Разработка концепции поселка, анализ целевой аудитории и утверждение генплана прибавляют к этой сумме еще 10–15%.

Стоимость перевода участка площадью 10 га по цене $1000 составляет $1 млн. Для престижного участка на Новой Риге, где земля изначально стоила $11 млн, а после перевода в ИЖС подорожает до $14 млн, цена перевода не критична. Продавать же землю попроще после перевода в ИЖС нецелесообразно. Многие крупные девелоперы сходятся во взглядах на то, что землю стоит реализовывать только после подведения коммуникаций. Начинающему застройщику придется сначала как минимум заплатить за это, а только потом думать о какой-то прибыли от своего проекта.

Коммуникации — вопрос первостепенный

Центральные коммуникации, являющиеся нормой для любого современного поселка, в не столь далеком прошлом также отсутствовали. Застройщики, как правило, тянули электричество от близлежащего областного центра, рыли артезианские скважины и монтировали насосно-канализационные системы с компактными установками для биологической очистки стоков.

Поскольку обогревать дом электричеством стоило очень дорого, в землю зарывались баллоны для газа или солярки различного объема. В итоге подведение коммуникаций обходилось пионерам подмосковного девелопмента примерно в $15 тыс., а цена подключенного участка могла взлететь в разы. На заре развития рынка загородной недвижимости подведение коммуникаций было крайне простым и прибыльным делом.

Теперь к поселкам помимо электричества подводят водопровод, газ и канализацию. Рассчитать стоимость этих работ даже приблизительно проблематично: для этого нужно знать характеристики будущих поселков и необходимые им мощности.

Ориентировочная стоимость подведения инженерных коммуникаций составляет $1,5–2,5 тыс. за сотку. Следовательно, если взять средние $2 тыс., то обеспечить центральными коммуникациями поселок площадью 10 га обойдется в $2 млн. Стоимость земли при этом вырастет примерно на 20%.

Девелоперу необходимо помнить, что кроме обычных запланированных вопросов ему придется решать ряд второстепенных задач, которые не возникали еще несколько лет назад. К ним относится поиск выигрышных видовых характеристик коттеджей, расположение улиц, создание искусственных водоемов, работа с рельефом и ландшафтным дизайном и пр.

Все это входит в современное представление о концепции коттеджного поселка. Без оригинальных и радующих глаз дизайнерских решений, удобных дорог внутри поселка и продуманной инфраструктуры цена земли не достигнет желаемого уровня. Именно поэтому участки во многих удачно расположенных коттеджных поселках никак не найдут своих покупателей.

Осторожно, стройка

Если девелоперы начинают строительство элитного коттеджного поселка с единой концепцией, а не продают землю после получения согласований и подведения коммуникаций, то прибыль от проекта можно довести до 200–300%. Конечную стоимость поселка увеличивают и коэффициенты от таких сложно измеримых, но важных факторов, как уникальное местоположение, хорошая экология, транспортная доступность, благоустроенная территория и развитая инфраструктура, близость леса и воды и т. д.

На начальном этапе строительства земля в поселке на Новой Риге стоит около $40 тыс. за сотку. Готовые же дома площадью 400 кв. м на участке 20 соток в таком поселке будут продаваться по $1,2 млн. «В случаях с более скромными поселками эконом- и бизнес-класса рентабельность коттеджа составит не менее 35%, — говорит В. Мищенко. — И хотя этот процент более скромен, не надо забывать, что число участков в поселках эконом- и бизнес-класса выше, нежели в элитных».

Стоимость объекта для покупателя складывается из затрат на строительство здания и цены земельного участка (с переводом в ИЖС и коммуникациями), к которым прибавляется планируемая прибыль. При определении конечной продажной цены учитывается общая рыночная ситуация. Косвенным образом на стоимость загородной недвижимости влияют такие факторы, как политическая ситуация в стране и общий спрос на коттеджи.

Обладая финансовыми возможностями и организаторскими способностями, любая компания и даже частное лицо могут попробовать себя в роли девелопера: как полного цикла (с доведением возведения до конечного результата), так и неполного (продажа земли на одном из промежуточных этапов).

В настоящее время быть девелопером одновременно и проще, и сложнее, чем в былые времена. Проще, потому что сегодняшняя ситуация на рынке достаточно прогнозируема и стабильна. Сложнее тем, что цена «входного билета» в проект по сравнению с 1999 годом сильно увеличилась: ведь выросли и требования к домам в коттеджных поселках.

Сейчас возводится достаточно много разнообразной загородной недвижимости — покупателям есть из чего выбирать. Они уже научились адекватно определять соотношение цены и качества в выставленных к продаже объектах, поэтому реализовать обычный качественный коттедж по астрономическим ценам скорее всего не выйдет. Тем более не получится продать явно неудачные проекты.

В данный момент наибольшим спросом пользуются действительно продуманные объекты, возводимые добросовестными девелоперскими компаниями. Но и вливанию на этот рынок «молодой крови» никто и ничто не препятствует: он ждет своих новых завоевателей.

Дата публикации: 16:58 06 сентября 2006

Источник: bpn.ru