Как купить квартиру без обмана или сделка с гарантией

Пока обманутые дольщики ходят на митинги и судятся с недобросовестными застройщиками, квартиры в новостройках раскупаются как горячие пирожки. В погоне за квадратными метрами покупатели теряют бдительность и здравый смысл, рискуя оказаться в числе обманутых. Как же снизить риски при покупке квартиры в новостройке?

Сегодня продавцы квартир в новостройках используют несколько схем. Самая безопасная для покупателя - заключение договора в соответствии с законом 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...". Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков. А поскольку сегодня именно продавец диктует правила игры, покупателю ничего не остается, как идти у него на поводу и заключать договор, который он предложит. Какие же схемы предлагают продавцы и где искать подвох?

"Наиболее распространены две схемы. Это вексельная схема, когда клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме, и заключение предварительного договора, - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт". - Эти схемы дополняют друг друга. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора - предварительный договор и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру".

"В другой схеме с покупателем заключается только один договор - предварительный договор купли-продажи. В нем также указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры, - продолжает Виктор Козлов. - В любой из этих схем гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру четче".

Сегодня покупатель вынужден принимать ту схему, которую диктует продавец. Качать права бесполезно - спрос намного превышает предложение, и, отказавшись подписывать навязываемый договор, вы всего лишь уступите место более сговорчивому клиенту. Особенно много сговорчивых среди тех, кто приобретает недвижимость с инвестиционными целями.

"Есть две категории покупателей: люди, приобретающие квартиру для себя, и инвесторы. Их интересы различны, - говорит руководитель департамента элитного жилья компании "Новое Качество" Александр Илюхин. - Первые хотят застраховать себя от неприятностей. Вторые эти неприятности, в большинстве мнимые, ищут. Дело в том, что чем больше риски, тем выше прибыль. Покупатель-инвестор оценивает риски более профессионально и, балансируя на заранее им выбранном диапазоне, принимает решение. А так как прибыль инвестора в зависимости от объекта составляет 50-70%, а по некоторым объектам доходит до 90%, то ясно, что застройщики имеют соблазн предложить более рискованную, но зато упрощенную схему для инвестиций".

Если учесть, что доля инвестиционных покупок квартир растет, людям, которые приобретают недвижимость для себя лично, остается только смириться с ситуацией. Впрочем, большинство покупателей готовы подписать любую бумажку, особенно не вникая в ее содержание. Правда, по наблюдениям Александра Родионова, юриста фирмы "Георгиев и партнеры", уровень юридической грамотности потенциальных новоселов хоть медленно, но растет.

"Сегодня все больше потенциальных покупателей до принятия решения о приобретении квартиры в новостройке самостоятельно или с помощью привлеченных ими юристов анализируют предлагаемую продавцом схему приобретения квартиры на предмет того, насколько защищены их интересы, а также изучают документы в отношении строительства, - отмечает он. - В первую очередь объектами внимания покупателя становятся вопросы, связанные с проверкой оформления земельных отношений, а также вопросы, связанные с правами самой компании-застройщика в отношении предлагаемой квартиры. В частности, если строительство осуществляется по инвестиционному контракту, проверяют, находится ли интересующая покупателя квартира в доле компании-застройщика по такому инвестиционному контракту".

Самые осторожные покупатели обращаются за помощью к юристу и вместе с ним штудируют договор. Но это не всегда помогает. "Если это не специализированное юридическое агентство, то юрист может и не разбираться во всех аспектах работы с недвижимостью. А незнание специфики препятствует проведению сделки, поскольку юрист в процессе "работы" с договором либо пытается изменить те пункты, которые изменить невозможно, либо затягивает процесс, придираясь к несущественным деталям, - говорит Кайдо Карма, генеральный директор отделения элитных новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - И не находится компромисс, который, с одной стороны, защитил бы клиента, а с другой - помог бы ему приобрести квартиру. В итоге клиент теряет деньги на юридических услугах и не добивается желаемого результата - не приобретает квартиру. Поэтому, подбирая юриста, необходимо помнить, что это обязательно должен быть юрист, компетентный в сфере недвижимости. Такой юрист понимает, на что можно "закрывать глаза", а что действительно является ключевым пунктом в договоре".

На что же обращают внимание грамотные покупатели недвижимости и юристы? "В первую очередь на финансовую сторону вопроса, - говорит Александр Родионов. - В частности, на то, чтобы цена квартиры не была определена как приблизительная, дабы исключить ситуацию, когда на этапе завершения строительства покупателя попросят доплатить еще какую-либо сумму.

Обращается внимание и на то, не возникнет ли в будущем дополнительных расходов, которые могут увеличить для покупателя стоимость приобретаемой квартиры (к примеру, это могут быть расходы на оказание услуг, направленных на оформление права собственности). Юридически грамотный покупатель отдает себе отчет в том, что договор, заключаемый им с продавцом, должен защищать его интересы. При необходимости и по согласованию с продавцом предложенный продавцом проект договора может быть дополнен необходимыми положениями и/или гарантиями".

К сожалению, большинство продавцов на первичном рынке жилья неохотно идут на внесение каких-либо изменений в подготовленный ими проект договора, а иногда и вовсе отказываются обсуждать возможность внесения каких-либо изменений. И принудить продавца заключать договор на условиях, которые устраивают покупателя, в рамках действующего законодательства, увы, невозможно.

Низкий старт

Вторичный рынок жилья застыл в ожидании осеннего оживления. Летнее снижение темпов роста цен на столичную недвижимость заставило потенциальных продавцов наконец перейти к действию. Осенью на вторичном рынке ожидается увеличение предложения - цены на квартиры достигли пика и дальнейшее промедление с продажей квартиры потеряло смысл. С начала года цены на "вторичке" выросли примерно на 70%.

"Столь быстрый рост цен был вызван прежде всего дисбалансом между спросом и предложением, - считает Семен Пузрин, управляющий по финансам УК "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент". - К сентябрю же спрос, с одной стороны, уменьшился из-за слишком высокой стоимости квартир - не все потенциальные покупатели теперь могут позволить себе купить квартиру в Москве. С другой стороны, многие продавцы вторичной недвижимости, видя постепенное понижение темпов роста цен, решили, что цены достигли пика, и теперь постепенно выставляют квартиры на продажу, за счет чего предложение увеличивается".

О наступающей стабилизации рынка жилья свидетельствует и тот факт, что цены на самые дешевые квартиры (весной именно они дорожали быстрее всего) практически перестали расти и теперь в лидерах роста оказались квартиры в домах бизнес-класса.

По данным Владислава Луцкова, замдиректора, руководителя отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", в последние месяцы дешевые квартиры в панельных домах дорожают на 2,5-3% в месяц, а квартиры в кирпичных и монолитных домах повышенной комфортности, которые в начале года дорожали медленнее, сегодня растут в цене на 4-5% в месяц. "Такая ситуация обычно свидетельствует о начале стабилизации рынка", - говорит Семен Пузрин.

Сами виноваты

В том, что цены на недвижимость достигли заоблачных высот, во многом виноваты сами продавцы. "Собственники квартир используют ситуацию, сложившуюся на рынке, в своих целях и выставляют объекты по завышенным ценам, - говорит Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. - Так, средняя стоимость квадратного метра в элитной "вторичке" уже составляет порядка $12 тыс. А максимальная цена давно превысила отметку $30 тыс. за 1 кв. м. Многие владельцы дорогих квартир не спешат выставлять их на продажу, заняв выжидательную позицию. Одни, учитывая сегодняшний рост цен, надеются продать свое жилье по более высокой цене, другие предпочитают просто сдавать его в аренду".

Если же квартира выставлена на реализацию, то, как говорит Александр Кукояка, директор департамента брокерских услуг Брокерского дома "Золотые Ворота", цена на нее поднимается буквально каждый день - в соответствии с общим рыночным ростом цен. При этом значительное число владельцев недвижимости просто придерживает ее в ожидании, когда стоимость достигнет максимума.

Не торопятся продавать в основном те, кто купил квартиру с инвестиционными целями. "Часть продавцов, не заинтересованная в улучшении своих личных жилищных условий, ждет максимального прироста цены на свою квартиру либо устраивает "аукционы" среди покупателей, - отмечает Владислав Луцков. - Риэлторские компании, в том числе "МИЭЛЬ-Недвижимость", запретили своим сотрудникам проводить такие "аукционы", чтобы не взвинчивать цены, и продают квартиры по фиксированной в эксклюзивном договоре стоимости. Другая группа продавцов думает об улучшении собственных жилищных условий — они не заинтересованы в том, чтобы тянуть время. Поскольку им самим приходится доплачивать за приобретаемую дополнительную площадь".

Вслед за вторичным рынком замерли продажи на "первичке". Продается в основном только жилье, цены на которое заведомо завышены продавцами. "В сложившейся ситуации компании придерживаются двух основных тактик. Первая группа завышает цены на начальном этапе продаж с учетом возможного будущего роста стоимости недвижимости. Другие продавцы приостановили продажи на своих объектах до прояснения ситуации с ценами в начале осени, желая увеличить свою прибыль, - говорит вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов. - Мы придерживаемся несколько иной тактики: продолжаем продажу квартир и привлекаем большее количество покупателей за счет широкого диапазона цен на наши объекты".

Цепочки рвутся

В процессе безудержного роста цен на недвижимость больше всего пострадали те, кто собирался улучшить свои жилищные условия, продав свою квартиру и купив другую или разъехавшись. "В данные цепочки могут объединяться до пяти-шести и даже больше квартир, - говорит Владислав Луцков. - И всех участников такого сложного обмена нужно вывести на сделку. А в условиях быстро растущих цен, если одно звено такой цепочки "рвется", вся цепь обменов, увы, также разваливается".

По данным Агентства недвижимости "Домострой", рост доли несостоявшихся альтернативных сделок в первом полугодии 2006 года составил 15%, а если учесть, что таких сделок на вторичном рынке Москвы регистрируется семь из десяти, то несостоявшиеся альтернативные сделки существенно сказались на риэлторском бизнесе.

Кроме того, в результате роста цен возникли большие трудности при осуществлении ипотечных сделок. "За время оформления всех документов, необходимых для ипотеки (а это порядка двух недель), жилье дорожает настолько, что полученных от банка средств уже не хватает на покупку квартиры", - отмечает Вячеслав Тимербулатов.

Еще одна проблема заключается в том, что часть продавцов отказывается продавать квартиры ипотечным покупателям, не желая ждать подготовки необходимых документов: ведь если человек решил продать квартиру, он хочет совершить сделку как можно быстрее и без лишней волокиты. А людей, желающих быстро купить жилье за наличные, достаточно. Но и у них возникают большие проблемы при осуществлении сделок.

В ситуации роста цен наиболее проблематичны сделки с отложенным платежом, - отмечает руководитель департамента элитного жилья компании "Новое Качество" Александр Илюхин. - Покупатель дает аванс, а часть оплаты просит отложить на месяц. А через месяц цены выросли. И продавцу уже невыгодно продавать за эту стоимость. Тут и возникают проблемы. Если уже подписан договор, то обязательства сторон должны быть соблюдены, если, конечно, условия отказа не прописаны в договоре. Если подписано соглашение о намерениях, то продавец помимо аванса должен вернуть процент за пользование этими средствами в размере, стандартно соответствующем ставке рефинансирования, если другой размер не установлен соглашением".

Дата публикации: 10:52 14 сентября 2006

Источник: bpn.ru