Я не халявщик, я... инвестор

Словосочетание "покупка новостройки" стало в речи журналистов и риэлторов чем-то обычным. "Вы какую квартиру хотите купить - вторичную или новостройку?" - вопрос вполне обычный при обращении клиента в агентство недвижимости. Между тем, в отличие от других стран, купить квартиру в строящемся доме практически невозможно. Когда дом сдан, квартир либо уже нет вообще, либо остались самые непривлекательные. Зато цены в доме, готовом к заселению и оформлению квартир в собственность, намного выше. Естественно, что права на конечный объект оформлены быть не могут, пока дом строится. Но почему бы не заключить договор, который одновременно резервировал бы определенную секцию строящегося многоквартирного дома за покупателем и обязывал застройщика провести определенный набор работ, который и превратит воображаемое пространство над строительной площадкой в жилое помещение? Вместо этого покупателям предлагаются различные формы "соинвестирования".

Знание - сила

Чем заканчиваются "партнерские отношения" с фирмами, собирающими деньги на выгодных условиях, наши граждане уяснили еще со времен МММ. Правда, уяснили плохо и не все. Пока цены растут, все быстро раскупается и застройщикам выгодно сохранять статус-кво. Но что будет в случае стагнации рынка, если половина квартир в доме останется нераскупленной и достраивать его будет не на что (и незачем)? Индивидуальный "инвестор" - столь мелкий игрок в этой игре, что никакого влияния на ход строительства оказать не может. Но главное, что инвестор (даже мелкий) - это не потребитель, а значит, законодательство о защите прав потребителя на него не распространяется. В частных беседах некоторые эксперты говорят, что если бы люди только знали, во что они ввязываются, они бы не играли в эти игры. Другие называют возможные поводы для массового дефолта на рынке новостроек: снижение цен на вторичке, которое спровоцирует отток спроса с первичного рынка, или смена руководства в Москве.

Единственный судебный выход в случае явного невыполнения застройщиком своих обязательств - пытаться доказать, что с его стороны имела место притворная сделка. По мнению экспертов, сделать это весьма непросто. Пусть ваш договор, по сути, прикрывает договор подряда на строительство, но, в конце концов, вы знали, что подписывали. А если не знали - попробуйте доказать, что вас ввели в заблуждение. Правда, робкая судебная практика по признанию таких договоров притворными существует, включая разъяснение Верховного суда, но наше административное право не является прецедентным, и надеяться, что правоты удастся добиться в суде, было бы излишне самонадеянно. А потому договоры составляются в интересах генерального инвестора и реальных гарантий покупателям не дают. Вариантов договоров очень много, без специалиста не разобраться. Причем специалист должен быть независим от застройщика - лучше всего юрист агентства недвижимости. А у застройщика обычно один ответ - и вполне весомый: "Мы ничего менять не будем, если вы не купите, найдутся другие".

Кого хочешь, выбирай!

Аргумент, который обычно приводится в пользу оправдания сложившейся системы, кажется вполне убедительным: покупая права на будущую квартиру на ранних стадиях строительства, вы платите гораздо меньше, поэтому должны нести вместе с генеральным инвестором все инвестиционные риски. Проблема в том, что время, когда "ранние квартиры" стоили значительно дешевле, чем сданные госкомиссии, уже миновало. В последний год застройщики стремятся с самого начала выставлять максимально возможную цену. Обвинять их трудно: ведь долю города так или иначе нужно выложить в полном объеме, заплатить 100% за подведение коммуникаций, да и вообще полностью закончить и сдать объект, чтобы побыстрее вложиться в следующий.

Получается, что сегодня покупать как можно раньше уже не столь важно и выгодно, как еще год-полтора назад, а риски остаются прежними. В частности, покупатель никак не может повлиять на срок сдачи объекта. Задержки на полгода - обычное дело даже в благополучной Москве, в других регионах (включая Московскую область) сдача объекта может задерживаться на несколько лет.

Если со вторичной квартирой можно, как говориться просто нарваться, то с новостройками правовая незащищенность покупателей является всеобщей, и она просто стала восприниматься как норма. Так что, сложившееся у людей мнение, что основные риски сосредоточены на вторичном рынке - ошибка. Просто их источник - не переходный характер нашего жилищного права, а сложившаяся система договорных отношений, ставящая корпоративных инвесторов в привилегированное в правовом смысле положение по отношению к покупателям. Честные риэлторы об этом не боятся говорить своим клиентам. Более того, говорят они, именно поэтому стоит покупать не у застройщика, а через агентство недвижимости. Между тем риэлторы тоже бывают разные. Сейчас идет активное проникновение риэлторских компаний в сферу инвестиций, поэтому агентство само может быть стороной заинтересованной.

Ну что, рискнем?

Возможно, что, заключая договор, клиент имеет дело не с той стороной, которая реально может обеспечивать его выполнение. Соображения оптимизации налогов толкают застройщиков на создание весьма сложных структур. В итоге, ответственную сторону найти иногда весьма не просто.

Если вы купили не долю в проекте, а только право требования, то предъявить претензии застройщику будет сложно - он вам ничего не продавал и не обещал. Пока спрос велик и цены (до недавнего времени) росли как на дрожжах, все распродавалось с колес и проблемы с недостроем и исчезновением денег вкладчиков, казалось бы, окончательно ушли в лету. Но в случае, если стабилизация цен станет очевидной, проблемы могут вернуться. По мнению лидера партии "Развитие предпринимательства" Ивана Грачева, в первую очередь это может коснуться явных пирамид - ЖСК. Но поскольку и в обычных проектах существует (в разной степени) зависимость от индивидуальных инвесторов, то многие объекты могут оказаться замороженными. И вот тут-то выяснится, что разнообразные договоры соинвестирования почти всегда имеют одну общую черту: они не имеют реальных судебных перспектив для покупателя. Вы вложили деньги в коммерческое начинание - строительство жилого дома, но тут изменилась рыночная конъюнктура, и прибыльное дело не выгорело. Никто не виноват - ведь вы же инвестор. Впрочем, кто не рискует, тот не выигрывает.

Дата публикации: 13:38 04 ноября 2004

Источник: bpn.ru