Цены земельных участков для строительства дома. Подмосковные реалии и тенденции

Среди покупателей загородного жилья немало граждан, стремящихся приобрести земельный участок и построить на нем дом по своему усмотрению и проекту, так сказать, реализовать оптимальный для себя вариант. Это может быть кирпичный коттедж, дом из деревянного бруса либо из пеноблоков или нечто экзотическое, например шале из камней, скрепленных цементом. Разнообразие вариантов велико, но вот количество земельных участков и территории, занимаемые ими в Подмосковье,— ограничены. Тем не менее следует отметить, что в настоящее время при желании еще реально найти участок даже на расстоянии до 15 км от МКАД по весьма приемлемой цене. Иное дело, где будет расположен этот надел и можно ли к нему беспрепятственно подъехать? Важны и другие вопросы, касающиеся жизнеобеспечения.

Непомерно (употребляются и такие эпитеты, как безумно, ненормально, неоправданно) высокие цены на московские квартиры заставляют пускаться на поиск альтернативных путей решения жилищных проблем. Покупка земельного участка в Подмосковье с возведением на нем дома все чаще рассматривается как ответ безудержному росту цен на жилье в столице.

Условная дифференциация наделов, предлагаемых земельным рынком

В основном это участки:

в садоводческих товариществах, где в последнее время все более очевидной становится тенденция предлагать площади, существенно большие «тех самых» 6–8 соток.

Это, как правило, участки, выставляемые хозяевами на продажу вместе с присоединенными наделами, которые их бывшие владельцы сменили на более престижные места;

в сельских населенных пунктах — деревнях, поселках, где владельцы наделов продают часть принадлежащей им земли. Есть предложения участков и на территориях подмосковных городов, в основном на окраинах. Помимо физических лиц продавцами могут выступать и муниципальные органы власти;

в стародачных местах — престижных районах с дорогой землей, давней историей и привлекательной окружающей природой;

в коттеджных поселках со строительным подрядом или без него. Во втором случае покупатель участка сам организует возведение жилья, в большинстве случаев руководствуясь архитектурной концепцией застройки выбранного поселка.

Факторы, определяющие цену земельных участков

Прежде всего стоимость земли обусловлена ее удаленностью от Москвы. Наибольший спрос на участки, расположенные на расстоянии до 20 км от МКАД, определяет соответственно высокие цены на них на рынке.

Следующий ценоформирующий фактор — направление. Загородная недвижимость, в том числе и земельные наделы, находящаяся в западных, северо-западных и юго-западных районах ближнего и среднего Подмосковья стоит дороже, чем, например, на юго-востоке от столицы.

Существенно увеличивает цену наличие водоема вблизи участка. Это может быть водохранилище, озеро, чистая река или ухоженный пруд.

Заметно дороже участки, расположенные у леса, особенно соснового, и уж тем более на его опушке, а также на территориях, привлекательных какими‑то природными особенностями.

Подведены ли к участку коммуникации, обеспечивающие водоснабжение, электричество, канализация, есть ли возможность газификации, наличие объектов инфраструктуры, перспектива организации охраны — все это увеличивает стоимость земли.

Выше приведены основные объективные факторы, определяющие цену. Но есть и субъективные моменты. Порой покупатель приобретает землю по заведомо завышенной цене только потому, что его устраивает расположение участка — близость к району проживания в Москве, месту работы, к живущим неподалеку родственникам или друзьям.

Где и по какой цене можно купить земельный участок?

Как уже было сказано, распространенное мнение о том, что в настоящее время на расстоянии 10–15 км от МКАД относительно недорого купить землю невозможно, — ошибочно. Предложения порядка 5 тыс. долл. за сотку и менее есть, но они составляют несущественную долю рынка. В основном, это садоводческие товарищества или сельские населенные пункты, расположенные вблизи Варшавского, Горьковского, Каширского, Симферопольского шоссе. Следует отметить, что подобные объекты достаточно редко выходят на рынок; их, как правило, реализуют среди знакомых, родственников, соседей по товариществу. В качестве примера можно привести надел площадью 6 соток, расположенный в 8 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, продаваемый в садоводческом товариществе по цене 4500 долл. за сотку. Участок не освоен, к нему не подведены коммуникации, существуют проблемы с подъездной дорогой и пр. Подобные дискомфортные условия типичны для большинства предложений недорогой земли этого и других районов ближнего Подмосковья.

Реальные цены на участки, расположенные в 15-километровой зоне от МКАД, имеют заметный разброс. Если рассматривать районы к западу, юго-западу, северо-западу и отдельные территории к югу и северу от столицы, то основная часть предложений вне коттеджных поселков — от 15 до 40 тыс. долл. за сотку. Что касается юго-восточных, восточных, северо-восточных районов, то здесь цены существенно ниже не только на расстоянии до 15 км от МКАД, но и дальше. Следует отметить известный факт: самая дорогая земля в районах, где проходит Рублево‑Успенское шоссе. Здесь сотка земли может стоить более 100 тыс. долл. Например, цена лесных участков площадью 20–30 соток в 9 км от МКАД — 120–150 тыс. долл. за сотку. Есть в продаже и участки, расположенные по Рублевке до 15 км от МКАД, по цене 20–80 тыс. долл. за сотку. Земельные наделы вне коттеджных поселков на расстоянии 15–30 км от МКАД предлагают по цене 10–40 тыс. долл. за сотку, в поселках — до 55 тыс. долл. Высокие цены в районах, близких к Рублевке, — вдоль Ильинского, Можайского, Боровского шоссе.

Цены на землю по Новорижскому шоссе по сравнению с другими направлениями не столь сильно зависят от расстояния от МКАД. Как известно, эта современная магистраль, построенная до Волоколамска в обход населенных пунктов, с минимумом светофоров, обеспечивает относительно благополучную транспортную доступность прилегающих к ней районов. Если еще принять во внимание историческое Волоколамское шоссе, идущее параллельно Новорижскому на расстоянии 2–10 км и принимающее на себя часть автомобильного потока, то сравнение с другими автотрассами Подмосковья будет далеко не в их пользу. Хотя можно отметить, что планы и проекты реконструкции и строительства других областных дорог постепенно реализуются.

Диапазон цен на землю для индивидуального строительства в коттеджных поселках по Новорижскому шоссе на расстоянии до 30 км от МКАД — от 15 до 40 тыс. долл. за сотку. Высокие цены на участки у Истринского водохранилища, реки Истры. Стоимость наделов, расположенных вне коттеджных поселков, без подведенных коммуникаций, может быть существенно ниже. Например, участки площадью 10–20 соток в районе деревни Манихино, в 30 км от МКАД, продают по цене 4–5 тыс. долл. за сотку. Что касается территорий, более удаленных от столицы, то здесь разброс цен существенный. Например, участок с подведенными коммуникациями площадью 15 соток в 36 км от МКАД предлагают по цене 130 тыс. долл., а надел, имеющий такие же параметры в том же районе, но расположенный на 2 км дальше от леса, выставляют на продажу уже за 65 тыс. долл. Участки в пределах 50–60 км от МКАД в садоводческих товариществах предлагают по цене в среднем 3–10 тыс. долл. за сотку, в коттеджных поселках — 10–15 тыс. долл.

Растет спрос и на дальнее Подмосковье. Возможность приобрести большой участок для строительства дома пока еще по достаточно низкой цене в экологически благоприятном районе привлекает как живущих в Москве, так и тех, кто перебрался на постоянное место жительства в коттеджный поселок ближнего Подмосковья, где все более ощутима близость мегаполиса. Стоимость участков в районах, расположенных у границы области, в основном 0,5–1,0 тыс. долл. за сотку.

Далее представлена краткая информация об особенностях рынка земельных участков в районах прохождения конкретных магистралей.

На Пятницком шоссе участки можно купить как в коттеджных поселках, так и вне их. Цены достаточно высокие, поскольку эта трасса — путь к Истринскому водохранилищу. На расстоянии до 30 км от МКАД средняя стоимость участков вне коттеджных поселков — 5–10 тыс. долл. за сотку, у Истринского водохранилища — 10–15 тыс. долл. Есть предложения и в элитных организованных поселках с современной инфраструктурой — более 25 тыс. долл. за сотку.

Объем предложений земельных участков для индивидуального строительства в районах прохождения Ленинградского шоссе в настоящее время заметно меньше, чем на других направлениях северо-запада и запада Подмосковья. Прежде всего это связано с проблемами транспортной доступности, а именно чрезвычайной загруженностью названной магистрали. Но реализация проекта строительства новой дороги Москва — Санкт-Петербург безусловно повысит рейтинг данного направления и соответственно цены на участки. Сейчас сотка земли в садоводческих товариществах, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД, стоит от 2 до 6 тыс. долл. В стародачных местах цены выше. Так, в поселке Фирсановка (15 км от МКАД) предложений ниже 5–6 тыс. долл. практически нет. В Новогорске планка поднялась до 25 тыс. долл. за сотку. На расстоянии более 30 км от МКАД (до границы области) стоимость сотки земли в среднем 0,5–3,0 тыс. долл. Ленинградское шоссе — это путь к большой воде (Иваньковское водохранилище) и Завидовскому заповеднику, поэтому, несмотря на 100-ки­лометровую удаленность от Москвы, цены на землю здесь выше средних показателей стоимости подмосковных участков, расположенных на таком же расстоянии от МКАД, но по другим направлениям. Так, участок площадью 30 соток в коттеджном поселке на берегу Иваньковского водохранилища без строительного подряда выставлен на продажу по цене 11 тыс. долл. за сотку.

Все более популярными среди покупателей загородной недвижимости становятся земли вблизи Дмитровского шоссе, привлекательные благодаря крупным водохранилищам канала имени Москвы и развитой спортивно-развлекательной инфраструктуре. Здесь достаточно много предложений как в садоводческих товариществах, так и в коттеджных поселках. На расстоянии до 30 км от МКАД цены на землю вне коттеджных поселков в среднем составляют 5–15 тыс. долл. за сотку, причем у водохранилищ есть и более дорогие участки. В коттеджных поселках стоимость участков — от 10 до 40 тыс. долл. за сотку.

Например, в поселке «Аврора», в 18 км от МКАД, на берегу канала им. Москвы, участки без строительного подряда площадью от 24 соток предлагают по цене от 10 до 20 тыс. долл. за сотку. Самая дорогая земля в элитных поселках у водохранилищ. В садоводческих товариществах, расположенных в 30–60 км от МКАД, цены составляют 1,5–8,0 тыс. долл. за сотку, а у границ области — 0,7–1,5 тыс. долл.

В районах прохождения Ярославского шоссе количество предложений земельных участков в десятикилометровой зоне от МКАД незначительно, так как здесь расположены крупные города Мытищи и Королев с пригородами и соответствующей застройкой. Стоимость сотки земли в садоводческих товариществах и сельских населенных пунктах, удаленных от МКАД не более чем на 30 км, в среднем 2,5–10,0 тыс. долл. В стародачных местах, таких, как Тарасовка, Валентиновка, поселок Загорянский, участки предлагают по цене 10–20 тыс. долл. за сотку. Такие же предложения есть в коттеджных поселках. Самые дорогие участки вблизи Учинского водохранилища. Что касается территорий в пределах 30–60 км от МКАД, то здесь стоимость земли в среднем 1,5–4,0 тыс. долл. за сотку, а ближе к границам области — 0,5–2,0 тыс. долл.

Стоимость земли в восточном, северо-восточном и некоторых районах южного направления от границ Москвы относительно невысока в сравнении с другими территориями Подмосковья. Так, в районах прохождения Щелковского, Горьковского, Егорьевского, Новорязанского, Варшавского, Симферопольского шоссе средние цены на земельные участки в садоводческих товариществах и сельских населенных пунктах, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД, — от 2,5 до 8,0 тыс. долл. за сотку. Следует отметить, что здесь в известных стародачных местах, таких, как Кратово, Малаховка, Ильинское, Салтыковка и прочие, сотка земли стоит существенно дороже — в среднем 10–20 тыс. долл. Участки в коттеджных поселках в районах прохождения Симферопольского шоссе на расстоянии 30–50 км от МКАД предлагают по цене 4–10 тыс. долл. за сотку, а вне коттеджных поселков — за 0,5–4,5 тыс. долл. В формирующихся дачных поселках, расположенных на расстоянии около 40 км от МКАД по Егорьевскому шоссе земельные участки без строительного подряда, площадью от 15 до 25 соток, предлагают по цене от 1,2 до 2,0 тыс. долл. за сотку. В районах у границ области в этих направлениях стоимость земли — 0,25–1,50 тыс. долл. за сотку.

Достаточно высокий спрос на загородную недвижимость, расположенную в направлении Минского и Можайского шоссе. Земельные участки здесь продают как в коттеджных поселках, так и в садоводческих товариществах, сельских населенных пунктах, стародачных местах. Сотка земли вне коттеджных поселков на расстоянии до 30 км от МКАД стоит в среднем от 6 до 35 тыс. долл. Дорогая земля в стародачных местах. Например, в поселке Переделкино (6 км от МКАД) 10 соток выставлены на продажу по цене 35 тыс. долл. за сотку. В поселке Немчиновка (1 км от МКАД) участок площадью 10 соток продают по 18 тыс. долл. за сотку. В садоводческих товариществах, расположенных на таком же удалении от МКАД, сотка земли в среднем стоит от 6 до 15 тыс. долл. В районах расположения Можайского и Рузского водохранилищ (90–100 км от МКАД), путь к которым идет по Минскому и Можайскому шоссе, ориентировочная цена на участки для строительства дома в садоводческих товариществах и сельских населенных пунктах — 2–6 тыс. долл. за сотку. В других дальних районах у границы области стоимость сотки земли в направлении Минского и Можайского шоссе — 0,5–1,5 тыс. долл.

Калужское и Киевское шоссе в рейтингах по спросу на загородное жилье с каждым годом занимают все более высокое место. Этому способствует и обновленное Киевское шоссе, и замечательная природа этих краев. Цена земли вне коттеджных поселков до 30 км от МКАД в среднем 5–20 тыс. долл. за сотку. Участки в стародачных местах стоят 10–18 тыс. долл. за сотку, но есть предложения и по 20–25 тыс. долл. за сотку. Что касается коттеджных поселков, то застройщики проявляют все большую активность в этих местах. Цена участков под строительство дома в коттеджных поселках, расположенных в районах прохождения Киевского и Калужского шоссе, на расстоянии до 30 км от МКАД, в среднем 10–25 тыс. долл. за сотку. Строят коттеджные поселки и на удалении более 30 км от МКАД. На расстоянии 30–60 км участки в коттеджных поселках выставляют на продажу по цене 8–15 тыс. долл. за сотку.

Структура предложения участков площадью от 6 до 50 соток

Основной объем предложений земельных участков площадью от 6 до 50 соток приходится на наделы в 10–19 соток. Это преимущественно участки в формирующихся и организованных коттеджных поселках, сельских населенных пунктах. Далее по количеству предложений на рынке следуют 6–9 соток (в садоводческих товариществах), и 20–50 соток (как правило, в коттеджных поселках). В общем объеме предложений доля участков в стародачных местах невелика. Здесь покупателей зачастую интересует именно земля, приобретаемая для того, чтобы вести на ней строительство нового жилья.

С подрядом или без него

Как было отмечено выше, землю продают как в уже организованных коттеджных поселках, так и в только формирующихся, как со строительным подрядом, так и без него. Участок со строительным подрядом стоит существенно дороже. При этом покупатель выбирает проект, предложенный застройщиком и имеет возможность в процессе возведения дома вносить изменения в планировку его помещений, вести контроль за выполнением сроков работ. Приобретение участка без подряда предполагает строительство дома по проекту покупателя. Но здесь все зависит от заключаемого договора, в котором могут быть оговорены такие детали, как соблюдение общей архитектурной концепции застройки, обязательных согласований с архитекторами — создателями проекта поселка, что ограничивает возможности будущего владельца строящегося дома.

Что касается покупки участков без подряда, следует отметить инвестиционную привлекательность такого приобретения: оно не требует расхода на содержание и растет в цене. Стоимость земельных участков в коттеджных поселках имеет существенный разброс и зависит от многих факторов. Так, в организованных коттеджных поселках, расположенных по Рублево‑Успенскому шоссе, есть предложения и 50, и 70, и 100, и 140 тыс. долл. за сотку, по Калужскому шоссе — 20, 30, 40 тыс. долл. В формирующихся поселках, удаленных от МКАД на 40–50 км, по различным направлениям участки без строительного подряда в среднем предлагают по цене 5–15 тыс. долл. за сотку.

Как меняются цены на землю. Инвестиционная привлекательность покупки земельного участка

Согласно данным экспертов земельного рынка, цены на землю неуклонно ползут вверх, но темпы этого роста зависят от расположения участков (направления, транспортной доступности), обеспечения коммуникациями и соответствующей перспективы. Земля дорожает не только на престижных направлениях в ближнем Подмосковье, но и у границ области.

Наиболее инвестиционно привлекательными на сегодняшний день остаются земельные участки в районе Рублево‑Успенского шоссе, находящиеся на расстоянии до 25 км от МКАД. По данным заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ — Недвижимость» Владимира Яхонтова, за год цены здесь в среднем выросли на 30–40 %.

Стабильно повышается стоимость земли в 25–30 км от МКАД в направлении Новорижского шоссе — на 30 % за год. Третье место по росту цен занимают участки, расположенные в районах прохождения Калужского и Дмитровского шоссе, — подорожали на 25–30 % за год. По прогнозам аналитиков в перспективе по инвестиционной привлекательности эти направления будут проигрывать Новой Риге.

Назвать некий усредненный показатель роста цен в целом по ближнему и среднему Подмосковью проблематично из‑за множества факторов, влияющих на его изменение. Например, в Барвихе сотка земли за год подорожала на 100 %, в отдельных наиболее привлекательных районах Новорижского шоссе — на 50 %, на Калужском направлении — на 30 %. Инвестиции в покупку земельных участков с каждым годом будут становиться все более выгодными в силу невосполнимости этого товара.

Дата публикации: 11:24 26 сентября 2006

Источник: bpn.ru