Русские усадьбы ищут хозяина. Но находят захватчика

На сегодняшний день в Подмосковье насчитывается около 150 дореволюционных усадеб, и лишь в немногих из уцелевших сохранились главный дом или другие крупные постройки. Тем не менее за последние годы появилось немало желающих приобрести настоящее барское поместье. Законодательство, которое призвано предоставить гарантии владельцам такой недвижимости, одновременно заботясь о сохранности памятников, явно не справляется с поставленной задачей.

Современные «аристократы» не задаются целью сохранить и приумножить культурное наследие России. Их совершенно не прельщает владение усадьбой на правах аренды — они ищут пути захватить ее территорию и прилегающие земли. Особенно лакомыми оказались участки, расположенные недалеко от Москвы или на престижных дорогостоящих направлениях.

Усадьбы на службе здравоохранения

История умирания русской усадьбы началась не сегодня. Спорен и тезис о том, что родовые гнезда были разрушены эпохой большевизма. Поместья стали чахнуть еще во времена Бунина и Чехова, которые в своих произведениях воспели красоту и обаяние разоряющихся родовых гнезд.

В определенном смысле советский режим даже дал вторую жизнь многим усадьбам, поставив их на службу отечественному здравоохранению. В наиболее приличном состоянии теперь находятся именно санаторные объекты, поскольку медицинские учреждения как могли поддерживали эти памятники. Поскольку в 1991 году число соцучреждений резко сократилось, их обитатели покинули исторические дома.

Но свято место пусто не бывает — скоро объявились и новые хозяева. Чаще всего ими становились успешные частные компании. Так, в усадьбе Кораллово XVIII века (Одинцовский район), где при советской власти располагался дом отдыха, ныне устроен современный пансионат, принадлежащий нефтяной компании ЮКОС. В усадьбе Ивановское-Козловское на берегу Истринского водохранилища обосновалась компания «Вымпелком».

Встречаются редкие случаи своеобразной реституции по-российски. На территории фамильной усадьбы Лермонтовых Середняково после революции открыли здравницу «Тишина» для членов ВЦИК, а с 1946 года — противотуберкулезный санаторий «Мцыри». В начале 1992 года по инициативе ассоциации «Лермонтовское наследие» там создан Национальный лермонтовский центр, управление которым находится в руках потомка Лермонтова, его полного тезки, являющегося президентом ассоциации. Он оформил усадьбу в аренду и успешно ее содержит. Но не всем поместьям так повезло.

Старинные усадьбы в Москве и области на сегодняшний день остаются лакомым куском, который никак не поделят между собой власти на местах и федеральные ведомства. Неразбериха с разграничением прав собственности предопределяет состояние этого сектора рынка недвижимости.

За усадебными комплексами наблюдает управление по охране памятников Комитета по культуре Московской области, а за их использованием — Министерство имущественных отношений. Подобное разделение прав и обязанностей отражается на шедеврах архитектуры плачевно: управление и радо бы найти для них пользователя, который оплатил бы ремонтно-реставрационные работы, но этим вправе заниматься лишь министерство. Соответственно, и арендная плата уходит в недра федеральных структур, а не на поддержание памятников.

Почему арендатор не торопится на сцену

Пока происходит долгий процесс урегулирования прав собственности, усадьбы продолжают разрушаться. Графские развалины в Первомайском теперь неотличимы от аварийной «хрущевки». Бывшее поместье Мусиных-Пушкиных в Наро-Фоминском районе превратилось в коммуналку. Поскольку денег на содержание и восстановление усадеб не хватает, одним из способов сохранить исторические памятники способна была бы стать сдача дворцов в аренду. Однако, как показывает практика, найти заинтересованных лиц крайне сложно. «Объекты, которые представляют действительную историческую ценность и находятся в федеральной собственности, можно лишь взять в долгосрочную аренду сроком на 49 лет, с наложением обязательств по полному восстановлению усадьбы»,— поясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая.

Заместитель генерального директора компании «Велес-Капитал Девелопмент» Владлен Волошин добавляет, что у этих объектов «низкая коммерческая привлекательность, так как вложенные инвестиции будут окупаться годами. Стоимость реконструкции особняка равна $1,5–3 тыс. за 1 кв. м и подчас превышает $30 млн. Инвесторам неинтересны такие расходы на объекты, которые им не принадлежат». «Дешевле построить новый дом с такой же архитектурой», — добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «Это будет имиджевое, а не коммерческое приобретение», — считает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty.

Печальный опыт аренды культурного памятника уже имеется. Фармацевт Владимир Брынцалов в свое время арендовал усадебный комплекс Никольское-Урюпино, расположенное в Красногорском районе. Он обязался провести противоаварийные работы, а затем — полную реставрацию зданий и реконструкцию парка. Но обширный земельный участок, окружающий постройки, В. Брынцалову заполучить не удалось, после чего он заявил, что делать ничего не будет, пока не станет полноправным хозяином. В результате вместо предусмотренной договором реставрации зданий и реконструкции парка усадьба оказалась сильно разрушена и перешла обратно в собственность государства.

Под завесой просвещенья

Как бы то ни было, интерес к историческим усадьбам год от года растет, формируя новый сегмент рынка недвижимости, где действуют не только государственные, но и альтернативные игроки. Так, в Москве существует некоммерческий фонд «Возрождение русской усадьбы». Политика фонда — проведение исследовательской и просветительской работы по усадьбам Центральной России. Этим его роль не ограничивается. Этот фонд выполняет функции специализированного риэлторского агентства, работающего с клиентами, которые интересуются усадьбами. Президент фонда Михаил Ятковский говорит, что его организация «работает на системе многосторонних договоров, заключенных с местными фондами по управлению имуществом, комитетами по культуре и госорганами по охране памятников». В ведении фонда находится информация об имущественно-правовом статусе усадеб, обременениях и статусе земельных участков вокруг.

Если на усадьбу находится покупатель, то наибольшая сложность заключается в оформлении построек, имеющих культурную и историческую ценность. Такое положение таит огромную опасность. «Если в усадьбе не сохранился дом, оформление упрощается; к новоделу отношение куда проще, чем к старой постройке», — говорит вице-президент фонда Виссарион Алявдин.

Какая участь при таком положении ожидает исторические постройки в усадьбе, приглянувшейся потенциальному покупателю, догадаться нетрудно.

Сколько стоит народное достояние?

Реально ли сегодня приобрести историческую усадьбу? «На практике получить в собственность можно только сильно разрушенную, неликвидную усадьбу, которая находится в муниципальном ведении»,— считает М. Литинецкая.

Однако чаще всего земли, на которых строились усадьбы, обладают хорошими видовыми характеристиками, расположены рядом с водоемами и поэтому, несмотря на проблемы, вызывают интерес и немало стоят. По словам М. Литинецкой, «стоимость усадебных земель зависит от размера участка, ландшафтных особенностей, состояния усадьбы, исторической ценности. В среднем стоимость участка площадью 5–6 га с расположенными на нем строениями оценивается в $3–5 млн».

Интересны для приобретения не только земли усадеб, но и прилегающие территории. Цена их несколько ниже, зато привлекательность велика. Уже были случаи, когда интерес к живописным окрестностям усадьбы распространялся и на сами исторические территории. Разумеется, высокая стоимость культурного памятника (минимум на 30–40% дороже соседних земель) в таком случае является существенным препятствием и толкает жаждущих поселиться на охраняемых территориях на сомнительные, а иногда и противозаконные действия.

Сегодня предпринимаются вялые попытки сохранить культурные территории, не допустить их безответственной продажи. В настоящее время директора усадеб утверждают, что о продаже памятников не может быть речи. На самом деле случаи продажи памятников единичны и, как правило, не предаются огласке.Но пока разумные законные пути решения не найдены, заинтересованные в приобретении лица ищут обходные пути.

Один в поле воин, или Чего добьется хороший администратор

Проблемы усадеб, находящихся в разрушении и запустении, велики. Но не меньше сложностей испытывают знаменитые исторические комплексы, и по сей день привлекающие множество туристов. О проблемах усадебного хозяйства Шахматово рассказала директор Государственного историко-литературного и природного музея-заповедника Александра Блока Светлана Мисочник. Согласно проекту охранных зон, действующему с 1983 года, существовало пять режимов содержания усадеб, обеспечивающих порядок содержания, развития и охраны этих памятников.

Новый Земельный кодекс внес значительные корректировки, не решив при этом назревшие проблемы. Главная трудность заключается в том, что администрация, наделенная незначительными полномочиями, не в состоянии содержать значительные участки земли. Поэтому в Шахматове охранную территорию сократили до 3 га, а зону достопримечательного места, порядок содержания которой регламентируется статьей 99 Земельного кодекса, увеличили.

Эта мера защитила прилегающие к усадьбам территории от строительства, которое способно испортить существующий уникальный ландшафт. Даже если возведение новых зданий в окрестностях усадеб неизбежно, есть шанс добиться запрета на использование нарушающих ландшафтную гармонию материалов, например кирпича и бетона.Иногда директорам усадеб приходится бороться с откровенно противозаконными начинаниями. Например, сравнительно недавно администрации Шахматова удалось остановить инициативу местного лесхоза, который под видом борьбы с короедом дал разрешение на вырубку здоровых деревьев на прилегающей к усадьбе территории. Положительный результат был достигнут благодаря своевременному подключению к делу Рослесзащиты.

Другая удача: удалось восстановить уникальные виды на деревню Губино. Недавно там проводились активные торфоразработки, но сейчас они прекращены. Если бы существовала надежная законодательная база, охраняющая интересы усадеб, то существующие трудности решались бы быстрее и результативнее. Но и маленькие победы, которых добиваются администраторы, убеждают: один в поле все-таки воин.

Смена декораций

Одной из самых известных и любимых усадеб в Подмосковье, безусловно, является Абрамцево. Славная история становления, знаменитые владельцы (писатель Сергей Аксаков и промышленник-меценат Савва Мамонтов), уникальная коллекция памятников прикладного искусства и живописи создали ей прекрасную репутацию. А замечательное природное окружение и удачное расположение на сравнительно недалеком расстоянии от Москвы и Сергиева Посада сделали это место привлекательным как для россиян, так и для иностранцев.

Несколько лет назад, приехав в усадьбу, я обнаружила около входа обгоревшие останки уютного кафе. Конечно, постройка не являлась архитектурным шедевром, но прекрасно гармонировала с окружением и служила недорогим местом отдыха для всех приезжающих сюда. Очень скоро на ее месте появился новый ресторан, роскошный и холодный. Причина, говорят, обыкновенна: просто пожар. Но эту версию не разделяют жители окрестных абрамцевских домов, которые за последнее время изрядно натерпелись от беззастенчивых действий хозяев новой жизни, заселивших известнейшее в Подмосковье место.

Этим летом мы стали свидетелями еще одного пожара: от удара молнии сгорел дом в знаменитой усадьбе Мураново, прославленной благодаря поэту Федору Тютчеву. Событию предшествовала продажа тютчевских холмов, которые предполагалось застраивать коттеджами. Возгорание постройки от удара молнии — явление исключительно редкое. И хотя стихия непредсказуема, нельзя не удивляться, насколько точно она укладывается в контекст современных перемен.

Покупайте билеты, господа!

О современном состоянии музея-заповедника Абрамцево хочется рассказать отдельно. Алексей Пентковский — ее новый директор. Человек энергичный, исключительно занятой, он не смог уделить достаточно внимания общению с нашим изданием.

«Приходите, смотрите сами: как содержится усадьба, как чисто подметены дорожки, но на разговоры времени нет». Так и не удалось узнать, что думает директор этого заповедника о судьбе прочих русских усадеб. Уверил лишь, что в Абрамцеве дела идут нормально. «Проблемы есть, но наши гектары — это наши гектары, и ни одного квадратного метра усадебных земель никто не получит». Что ж, не оставалось ничего другого, как приехать и все увидеть своими глазами.

Состояние усадьбы, по счастью, действительно удивило: приятно было посмотреть не только на подметенные дорожки, но и на всю территорию, окружающую постройки. Склоны, овраги, деревья — все ухожено прямо-таки как в процветающем поместье мамонтовских времен. Множество интересных музейных экспозиций, приветливый и восторженно отзывающийся о директоре персонал.

Смутить способна только высокая входная плата, составляющая около 200 руб. Впрочем, политика высоких цен — приемлемая плата за благосостояние замечательного места, поддерживать которое помогут и иностранные туристы, и соотечественники.

Сценарий для удачной развязки

Какой бы печальной ни казалась судьба русских усадеб сегодня, хочется верить, что есть разумный и возможный путь их защиты. Упования на то, что проблема решается улучшением финансирования, скорее всего наивны. Во всяком случае, и опыт нашего отечества, и западная практика охраны памятников показали: общественные организации не способны защитить культурные памятники от разрушительного воздействия времени и целенаправленных хищнических действий.

Таким образом, требуются мудрые законодательные инициативы, способные, с одной стороны, защитить культуру, с другой — создать условия для инициативы частных лиц и коммерческих организаций. Их нежелание «вкладываться» в культуру объяснимо, поскольку львиная доля затраченных средств пойдет не на реставрацию, а в «кормушки» министерств и ведомств.

Однако хочется верить, что в среде состоятельных людей немало будущих рачительных хозяев и меценатов, которым не чужды добрые дела и прекрасные порывы.

Жанна Щербакова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Такие усадьбы, как Абрамцево, Шахматово, Мураново, Архангельское, являются историческими памятниками, то есть объектами историко-культурного назначения. Земли, где они расположены, имеют статус особо охраняемых территорий, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ изъяты из оборота, не предоставляются в частную собственность и продаже не подлежат. Они должны использоваться строго в соответствии с целевым назначением.

Говоря об объектах, расположенных вблизи исторических памятников, отмечу следующее: их цена (земли и строений) зависит от типичных для данного рынка факторов, а именно: обеспеченности коммуникациями (и их мощности), наличия инфраструктуры для проживания, наличия леса, водоема, сформированности застройки и пр.

Земля сама по себе, как базис, не рассматривается как предмет продажи и может иметь только четко определенную государством стоимость — кадастровую (расчетную стоимость, с учетом разрешенного использования). Земельный участок, выставленный на рынке как объект продажи, имеет индивидуально-обоснованные характеристики, и цена на него формируется индивидуально, согласно реальному состоянию рынка. Цены на различные земельные участки вблизи различных исторических усадеб сейчас варьируются в диапазоне от $3 тыс. до $70 тыс. за сотку.

Дата публикации: 15:16 27 сентября 2006

Источник: bpn.ru