Реалистичный прогноз для рынка недвижимости

Российский сектор строительства и недвижимости, несмотря на замедление темпов роста в промышленности в целом, остается одним из самых динамичных. На это указывают как экономисты, так и профессиональные аналитики, и их мнение позволяет сделать реалистичный прогноз на будущее.

По данным Росстата, в 1-м полугодии 2006 года добавленная стоимость (т. е. отраслевой компонент ВВП) в российском секторе недвижимости выросла на 6,7% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а в целом по сравнению с 2002 годом – на 25,2%. В строительстве рост в 1-й половине этого года достигал 7,8%, а по сравнению с 2002 годом составил 47%. Между тем в других секторах российской экономики, скажем, в добывающей и обрабатывающей промышленности, темпы роста были гораздо скромнее. Лишь торговля росла быстрее.

Бурный рост строительной отрасли и сектора недвижимости эксперты объясняют несколькими факторами. Но первопричиной все-таки признается значительный приток в страну иностранного капитала (прежде всего экспортной выручки) и высокая активность инвесторов (как иностранных, так и российских). Рост производства в основных отраслях экономики способствует увеличению прибыли предприятий и доходов населения, что провоцирует потребительский спрос. Население охотно вкладывает средства в покупку недвижимости, так как в силу сложившихся традиций собственная квартира или дом у наших граждан ассоциируются с личным благополучием и финансовой независимостью.

Не секрет, что в последние годы в условиях падения курса доллара недвижимость стала одним из самых главных инструментов сбережения россиянами своих доходов, особенно это касается самых богатых жителей страны. Зная застройщиков, очень выгодно стало вложить деньги в покупку квартиры на начальной стадии строительства жилого дома и перепродать ее в несколько раз дороже после завершения строительства. Этот способ долгое время оставался куда более выгодным, чем инвестиции на фондовом рынке или в производство и финансовый сектор. Уверенный рост цен на жилье подогревал аппетиты инвесторов-спекулянтов, и лишь в начале 2006 года из-за постоянных слухов о перегреве этого сектора рост здесь затормозился.

Статистика свидетельствует, что в начале 2006 года произошел существенный спад деловой активности, результатом которого стало снижение объемов жилищного строительства. Многие эксперты связывают это еще и с сильными морозами в европейской России, с режимом энергосбережения, когда многие стройки были временно приостановлены, особенно в Москве и Подмосковье, лидирующих по объемам строительства. Сказалось и введение законодательно-административных ограничений на рынке недвижимости (в том числе введение с 1 апреля 2006 года обязательной регистрации сделок по продаже квартир в строящихся домах). Не стоит забывать и о том, что на территории Москвы количество свободных площадей под застройку неуклонно сокращалось. К началу 2006 года активно развивалось строительство жилья в ближнем Подмосковье, но серьезным ограничивающим фактором для спроса является отсутствие нормальной транспортной инфраструктуры и развитой дорожной сети.

Так или иначе, но покупатели квартир в Подмосковье неразрывно связаны со столицей и рассчитывают на регулярные поездки сюда, а потому требование транспортной доступности становится основным. Даже в тех случаях, когда жители ближнего Подмосковья не ездят ежедневно на работу в Москву, наличие хороших подъездных путей, высокое качество дорожного покрытия – обязательные требования при покупке объекта недвижимости. Несколько иначе обстоят дела в регионах, где это требование уже не является основным. Стоит напомнить, что значительные объемы жилищного строительства приходятся на Южный федеральный округ (Черноморское побережье Кавказа, Краснодарский и Ставропольский края, Ростовская область) и на регионы с высоким уровнем жизни населения (Тюменская область, Татарстан, Башкирия, Кемеровская, Челябинская и Свердловская области). Активное жилищное строительство в этом году ведется и в Санкт-Петербурге благодаря относительно низким ценам на квартиры и активному развитию ипотечного кредитования.

Январские морозы, слухи о грядущем коллапсе рынка недвижимости, спад инвестиционной активности привели к тому, что в январе-феврале 2006 года объемы жилищного строительства в России снизились на 17,4%, хотя по итогам 2005 года рост в отрасли достигал 6,3%. Разворот рынка был недолгим, потому что спрос на новые квартиры практически не снизился. В итоге цены на недвижимость не только не упали, но и выросли, что привело к возобновлению строительства жилья. Уже в марте рост объемов строительства жилья достиг 12,1% от уровня того же месяца 2005 года, а дальше ускорился: инвесторы стали наверстывать упущенную прибыль.

Во 2-м квартале рост объемов жилищного строительства достиг 23%, а по итогам января-августа 2006 года – 10,8%. За 8 месяцев 2006 года в России было построено 228 тыс. квартир общей площадью 20,8 млн кв. м (в январе-августе 2005 года – 18,8 млн). Население за свой счет или на кредитные средства строит почти половину (49,3%) всего жилья в нашей стране.

Большинство экспертов сходится во мнении, что рост цен на недвижимость и объемов строительства нового жилья в ближайшее время продолжится. Некоторое замедление на рынке недвижимости возможно накануне парламентских и президентских выборов, и то лишь при условии, что эти меры будут носить административный характер. Их целью может быть создание благоприятного настроения у избирателей. Однако рынок есть рынок, и независимо от результатов парламентских и президентских выборов после 2008 года рост сектора недвижимости в России (а значит, и цен на жилье) окажется еще более интенсивным, чем в последние годы. Это нормальная тенденция для развивающейся экономики, где цены на жилье стабильно недооценены, а квартиры пользуются спросом. Особая ситуация – московский мегаполис, где площади под застройку практически исчерпаны, а спрос на жилье постоянно растет. И если и можно ожидать здесь некоторой коррекции цен на квартиры, понятно, что она будет недолгой и скорее будет носить спекулятивный характер. В долгосрочном же отношении рынок недвижимости и строительный бизнес в России весьма перспективны, и потенциальный спад в них возможен лишь при условии резкого ухудшения финансово-экономической конъюнктуры. А поскольку экономических предпосылок для этого сейчас нет, то вероятность такого развития событий следует рассматривать как гипотетическую.

Дата публикации: 14:21 13 октября 2006

Источник: bpn.ru