Битва за малую землю

Поправки в Земельный кодекс, обязывающие предоставлять участки под жилую застройку исключительно на аукционах, отметили первый год своего существования. Как показала практика, муниципалитеты приняли новые правила с трудом. Сами же застройщики признают, что распределение земли становится более справедливым. Однако прозрачность оборачивается острой конкуренцией, в которой особенно часто проигрывает малый бизнес, просто не способный платить высокую цену за участок.

Согласно принятому в 1990-х годах законодательству, муниципалитеты могли выбирать застройщика конкретного земельного участка как на свой вкус - кто ближе, так и на торгах. Однако, как показывает статистика, последней возможностью они пользовались весьма неохотно: по данным Федеральной антимонопольной службы, до октября прошлого года только 3% участков были переданы по результатам торгов.

Борьба с неконкурентным распределением земель началась только в прошлом году, когда в октябре вступила в силу статья 30.1 Земельного кодекса. Согласно тексту документа, отныне продажа государственных и муниципальных земельных участков или прав их аренды для жилищного строительства "осуществляется на аукционах". Впрочем, и теперь в обязательном порядке аукционы должны проводиться лишь на площадки под жилую застройку. Способ же распределения участков под строительство коммерческой недвижимости, а также комплексного строительства или реконструкции существующей застройки местные власти пока вольны выбирать самостоятельно.

Без договоренностей никак

Начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев признает, что по итогам первых месяцев действия статьи 30.1 система распределения земель стала прозрачнее, но нарушений на начальном этапе все равно выявлено немало.

Евраев подчеркивает, что компания, которая претендовала на конкретный участок, но не получила его по воле местных властей, может добиваться справедливости в суде.

"Таких случаев было немного,- рассказывает он.- Предприниматели не очень верят в действенностьсудов. К тому же они боятся окончательно испортить отношения с муниципалитетами и в следующий раз вообще не получить землю". Гораздо чаще, по словам Евраева, муниципалитет, предвидя проверку ФАС, самостоятельно отменял свое постановление о предоставлении участка - таких случаев уже было около двух десятков. Сами застройщики полагают, что теоретически подать в суд возможно, однако опрошенным "Бизнесом" экспертам судебные случаи, оспаривающие результаты инвестиционных торгов, неизвестны.

Несмотря на то что аукционная система дала возможность любому застройщику побороться за приглянувшуюся площадку, массового выхода на аукционы так и не произошло. Как правило, в торгах участвуют не более четырехпяти компаний. Да и для самих застройщиков счет площадок, за которые они борются, идет в основном на единицы. "Участие в аукционе требует огромной подготовительной работы, - говорит пресс-секретарь компании "Сити - XXI век" Сергей Лядов. - Сейчас в Москве площадки продаются с большим количеством обременений. И высокие цены на недвижимость не страхуют проект от серьезных рисков при его реализации". Поэтому, по словам Лядова, застройщик, прежде чем выйти на аукцион, тщательно просчитывает экономику. "Для одного и того же проекта у разных компаний она может существенно различаться, - продолжает Лядов. - Например, при строительстве типового жилья домостроительные комбинаты могут предложить лучшие условия, поскольку у них в наличии собственные производственные мощности. Другие могут лучше решить вопрос с инженерными коммуникациями". Невнимательность при проведении подобных расчетов, а также переоценка собственных сил может грозить серьезными проблемами победителю. Генеральный директор ЗАО "Пересвет-инвест" Олег Пронин напоминает, что печально известный "Мастерок" семь из девяти своих площадок получил на конкурсной основе.

Председатель комиссии по строительству и девелопменту организации "ОПОРА России" Алексей Кожевников приводит и другую причину низкого интереса самих застройщиков к торгам: "Все привлекательные участки уже давно разобраны, и делить ужепрактически нечего, поэтому поправки в Земельный кодекс запоздали".

Без административного ресурса - дороже

Обострившаяся конкуренция за участки, как выяснилось, не очень нравится застройщикам, многие из которых изначально ратовали за введение системы аукционов. Ведь если раньше побеждал тот, кто обладал сильным административным ресурсом, то сейчас - тот, у кого больше денег. А это значит, что мелкие и средние компании в борьбе за крупные и привлекательные участки вновь оказываются в стороне.

Игроки рынка напоминают, что пока срок действия статьи был невелик, у компаний еще существовали возможности обхода "обязаловки" аукционов. Например, как рассказывает представитель крупной строительной компании, в первые месяцы было распространено оформление документов на получение площадки задним числом - с датой до 1 октября 2005 года. Такой подход избавляет местные власти от претензий из-за отсутствия аукциона. Часто, чтобы избежать острой конкуренции, застройщики договариваются между собой об участии в аукционе одного и неучастии другого.

Обострившаяся конкуренция сводит рентабельность проекта к минимуму, с грустью констатируют игроки рынка.

Так, например, многие эксперты сомневаются в высокой прибыльности проекта реконструкции микрорайона N7 района Нагатинский затон (там должно быть построено 102 тыс. кв. м жилья.- "Бизнес"), который в этом году на торгах выиграл ДСК-1. Компания заплатила за лот $25 млн 750 тыс., что на $750 тыс. больше, чем его основной конкурент - ЗАО "М.О.Р.Е.-плаза".

Заместитель генерального директора "М.О.Р.Е.-плаза" Михаил Михайлов считает, что предложенная ими цена - "последний разумный предел".

"Для победителя крайне тяжелая экономика получилась, поскольку исходя из технико-экономических показателей, указанных в лотовой документации, $25 млн уже была пограничная стоимость для 100 тыс. кв. м жилья", - говорит он.

Необходимость дорого платить за участки приводит к тому, что представители строительного бизнеса все чаще выступают в поддержку не аукционов, где, по словам Евраева, критерии определения победителя наиболее понятны и прозрачны, а конкурсов. Сейчас в Госдуме обсуждается возможность обязательного распределения на торгах участков под реконструкцию. В поддержку конкурсов выступает комитет Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, который и готовит поправки о реконструкции, и его глава Мартин Шаккум. В поддержку аукционов - Федеральная антимонопольная служба.

"Конкурс - это соревнование концепций, а аукцион - это соревнование денег,- объясняет Алексей Кожевников.- При аукционной системе выиграет не тот, у кого будет самая интересная концепция застройки микрорайона, а тот, кто способен предложить больше всех денег". Михаил Евраев на эти аргументы отвечает, что конкурсная система по сравнению с аукционной более субъективна, а значит, менее прозрачна.

Альтернативой участию в конкурсе, по словам опрошенных "Бизнесом" экспертов, может стать покупка предприятия с последующим его выводом.

"Это надежнее, но однозначно дороже, так как вместо одной процедуры содержит две-три итерации прохождения документов", - говорит Алексей Кожевников. Олег Пронин указывает, что большую роль играет местоположение предприятия. "Если речь идет о центре города, то покупать предприятие выгодно,- говорит он.- Если же оно стоит на окраине, то затраты на вывод предприятия, на подготовку площадки могут даже не окупиться, не говоря уже о прибыли". Владимир Савчук хотя и указывает, что покупка предприятий как способ получения площадки сейчас достаточно широко практикуется застройщиками, приводит аргументы не в пользу этого механизма. "Нет абсолютной гарантии приоритетного права владельца предприятия на реализацию инвестпроекта, - говорит он. - Многие промзоны включаются в территории, подлежащие реновации, которые местные власти часто выставляют на аукцион. В этом случае многократно вырастают риски девелопера, так как усиливается зависимость от административных решений".

Застройщики жалуются, что непроработанность процедуры проведения аукционов тормозит выставление многих проектов. "Как и многие другие федеральные инициативы, норма об аукционах столкнулась с препятствием в виде отсутствия сопутствующих нормативно-правовыхактов,- говорит заместитель генерального директора компании "ГВСУ Центр" Владимир Савчук. - Поправки в Земельный кодекс не подкреплены достаточными нормативными актами органов местного самоуправления и механизмами проведения аукционов и конкурсов". В частности, он считает, что необходимы документы на местном уровне, которые четко определяют сроки подачи заявок, случаи, в которых претендент не допускается к участию, правила торгов и т. д.

Темные лошадки

Недовольство многих представителей строительного сообщества проходящими аукционами неудивительно. Ведь, как показывает практика, большинство разыгрываемых участков достаются лидерам рынка. ВМоскве с начала этого года по аукциону были распределены около 10 участков под застройку, крупнейшим из которых как раз стал выигранный ДСК-1 в Нагатинском затоне.

Другой крупный разыгранный проект - реконструкция микрорайона N126 района Рязанский. Он предполагает снос восьми пятиэтажных жилых домов общей площадью почти 30 тыс. кв. м и нежилых объектов площадью около 4 тыс. кв. м. На их месте должны быть построены семь жилых домов по индивидуальным проектам общей площадью 44,5 тыс. кв. м, а также несколько нежилых объектов общей площадью 26,8 тыс. кв. м. Кроме того инвестор должен реконструировать вестибюль станции метро "Рязанский проспект" и построить подземные гаражи-стоянки на 2,4 тыс. машиномест. Аукцион выиграло ОАО "Корпорация ТЭН", заплатив за лот $1 млн.

Победители остальных торгов, как заявили "Бизнесу" в пресс-службе тендерного комитета, не менее известны, чем ДСК-1. Но в официальной информации об итогах аукционов они скрываются под такими названиями, как ООО "Стройинвест", ЗАО "Монтаж-инвест", ООО "Вит-Сириус", "Эмерком-спецстрой", ЗАО "Социальные инвестиции", ООО "Стройкомплекс", ООО БАВ и т. д. В пресс-службе тендерного комитета пояснили, что все вышеназванные победители- "дочки" известных застройщиков, однако имена этих девелоперов называть не стали, сославшись на коммерческую тайну.

Впрочем, стоит признать, что полученные победителями лоты были невелики по московским меркам и представляли собой либо право точечной застройки, либо строительство небольшого объекта коммерческой недвижимости. В большинстве своем стоимость лотов не превышала $10-12 млн, а объемы строительства на выставляемых участках - 10-15 тыс. кв. м площадей.

Дата публикации: 13:34 18 октября 2006

Источник: bpn.ru