Такие разные и... вместе

На рынке подмосковной недвижимости появился новый ее вид — разноформатные поселки, то есть состоящие одновременно из коттеджей, таунхаусов, а иногда еще и многоквартирных домов до 5–6 этажей высотой. Назвать это явление массовым пока нельзя, но оно достаточно быстро развивается.

Много ли, мало ли?

«Разноформатные поселки только формируются, – говорит Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ Финансовый Попечитель». – Их явное запоздание с появлением объясняется тем, что рынок загородной недвижимости до сегодняшнего дня еще не насыщен, есть ощутимый спрос состоятельной публики на индивидуальные дома стоимостью от $1 млн». Застройщикам, конечно, выгоднее возводить такие объекты: жилье для богатых приносит заметно больше доходов и при продаже, и при последующей эксплуатации.

Поселки, где на одной территории соседствуют разные виды жилья, рассчитаны на принципиально иную категорию покупателей – средний и высший средний класс. По сути, это альтернатива городскому жилью. За $250–300 тыс. сегодня можно приобрести трехкомнатную квартиру в Южном Бутово (что фактически тоже не совсем Москва) или таунхаус (там и площадь больше, и индивидуальный гараж прямо в доме, и собственный – пусть и небольшой – земельный участок). Если же рассматривать вариант с квартирой за городом, то цена ее будет однозначно меньше, чем в столице. При этом жить вы будете в принципиально лучших экологических условиях.

«Строятся разноформатные поселки сегодня по всем направлениям, – отмечает Татьяна Шелягина, финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. – Однако из-за того, что таунхаусы рассматриваются как альтернатива городской квартире и их жители каждый день отправляются на работу в Москву, удаленность подобных поселков от МКАД, как правило, не превышает двадцати километров». Впрочем, и «все направления» – это тоже не совсем правильно: загородное строительство, по сути, сконцентрировано в престижной западной «дуге» (от Калужского до Ярославского шоссе), а другая – восточная – половина развивается заметно медленнее. Примеров разноформатных поселков наши консультанты вспомнили не менее десятка: «Кленово» (Волоколамское шоссе), «Вишневый сад» (Северное Тушино), «Юлия» (Пятницкое шоссе), «Дом у озера» (Горьковское шоссе), «Паведники» и «Дубрава» (Осташковское шоссе), «Светлое» и «Высота» на Калужском. Даже сверхпрестижная Рублевка не избежала нового веяния – там строится поселок «Лайково».

«Единица» с «нулями»

Причин, заставляющих девелоперов выбирать именно такой формат поселка, удалось обнаружить несколько. Самая очевидная – необходимость изолировать более дорогие коттеджи от какого-то неблагоприятного фактора. «У границ поселка может находиться что-то совсем неблагополучное, – говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». – Там могут быть видны дома городского типа, фермерское хозяйство, ЛЭП. Загородить их можно только домами этажностью повыше, чем коттеджи. И, очевидно, жилье в них придется продавать значительно дешевле. Конечно, сами по себе эти здания тоже будут портить вид, но все-таки это лучше того, что уже есть вокруг. К тому же современные технологии позволяют сделать довольно симпатичные фасады».

Бывает и так, что на территории уже есть строения, и застройщик предпочитает их не сносить. К примеру, на Калужском шоссе есть два санатория, история которых идет из далекого советского прошлого, – «Светлое» и «Высота». Четырехэтажные корпуса – добротные, из светлого кирпича. После приличествующего случаю ремонта они были распроданы как квартиры. А рядом были возведены коттеджи.

«Застройщикам такие поселки очень выгодны, так как, помимо экономии земли, здесь значительно снижаются затраты на инфраструктуру и инженерные коммуникации, – отмечает Татьяна Шелягина. – При этом земельный участок может быть зонирован таким образом, что более интересные территории (прилегающие к лесу, ручью, с перепадами высот и пр.) застраиваются коттеджами, менее интересные – таунхаусами. А сами таунхаусы могут располагаться по периметру поселка как часть ограждения, что тоже ведет к снижению затрат».

Также разноформатные проекты обладают заметно более быстрой окупаемостью. «Понятно, что сто «единиц жилья» по $300–400 тыс. будут проданы быстрее, чем тридцать – за $1–1,5 млн, – поясняет Роман Рыжков. – Особенно это касается тех девелоперов, что строят на заемные средства. А чтобы такие поселки могли конкурировать с городским жильем и индивидуальными загородными домами, на них предлагается несколько меньшая цена. В среднем это $1,5–2 тыс. за кв.м (земельный участок при таунхаусе тут будет вроде как бесплатным «бонусом»). Большое число «единиц» жилья позволяет также оптимизировать управление поселком и насытить его инфраструктурой.

…В целом для таких поселков действует правило: быстрее всего распродаются самые дешевые квартиры и таунхаусы, а с коттеджами застройщикам и риэлторам приходится потрудиться. Правда, иногда эта аксиома дает сбой. Наталья Ветлугина напомнила об одном поселке к северу от Москвы. Коттеджи в нем ушли, что называется, влет – в первую очередь, из-за очень удачного места, по соседству с водохранилищем. Рядом планировались трехэтажные дома, но когда застройщик от жадности превратил их в пятиэтажные, забыв при этом сделать лифт, с реализацией возникли серьезные проблемы.

Наедине со всеми

С точки зрения застройщиков, разноформатные поселки, конечно, удобны. «Их несомненным плюсом является рациональное использование земли, увеличение выхода построенных площадей на сотку земли», – убежден Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании «Велес Капитал Девелопмент».

Если же посмотреть со стороны будущего жителя, то легко выявятся и минусы. По мнению экспертов, самый существенный из них, когда в таком поселке вместе живут люди разного достатка, что ведет если не к конфликтам, то как минимум к трениям. «У нас был клиент, который купил таунхаус в «Елях» – старом академическом поселке, где потом были построены новые здания, – рассказывает Наталья Ветлугина. – Пожив некоторое время, он обратился к нам снова, сказав, что хочет недвижимость продать. Человеку было психологически дискомфортно ютиться на своих четырех сотках, когда рядом стояли нормальные большие коттеджи с полноформатными участками. Человек этот в итоге купил себе нормальный коттедж».

Впрочем, подобного рода рассуждения, как и все, что связано с психологией, очень индивидуальны. Один будет мучаться от сознания того, что живет беднее соседа, другому же душу согреет соображение, что заплатил он за свою недвижимость заметно меньше. Потому что, как показывает практика, разница по цене между таунхаусом и коттеджем в одном и том же поселке достигает 2–3 раз. А квартиры – те еще дешевле таунхаусов процентов на 60–70.

Разноформатный поселок по определению не будет местом малонаселенным. В таунхаусах и квартирах живут множество людей, жизнь на территории будет кипеть, и даже тот, кто обитает в коттедже, будет видеть за забором многочисленных соседей… Хорошо это или плохо – опять-таки очень субъективно. Есть люди, для которых идеал загородной жизни – уединение и тишина. Но риэлторы могут рассказать немало историй о том, как люди, купив очень дорогой коттедж в самом закрытом и камерном поселке, с ужасом осознавали, что их ребенок целый день мается от безделья. Сверстников нет, а ближайший клуб или кинотеатр – в 10 км… В разноформатном поселке таких проблем точно не будет.

Дата публикации: 11:15 25 октября 2006

Источник: bpn.ru