Инвестиции особняком

Вложения в недвижимость в нашей стране по-прежнему остаются самыми надежными и высокодоходными. При этом наибольшей отдачи следует ждать именно от инвестиций в коммерческую недвижимость. Правда, цена вхождения в проект в этом секторе достаточно высока. Как грамотно распорядиться инвестициями, если их размер не превышает $10–20 млн?

На нулевом цикле

Эксперты констатируют: сегодня в недвижимость вкладывают все кому не лень, не удосуживаясь даже проконсультироваться со специалистами. Между тем рынок жилой недвижимости уже не дает того роста, который наблюдался в конце 2005–первой половине 2006 гг. А на рынке коммерческой недвижимости (по крайней мере, в столичных городах) разговор начинается с $50 млн.

Как можно выгодно инвестировать меньшие суммы? Способ, который до недавнего времени рекомендовали консультанты, – войти в проект бизнес-центра на нулевом этапе, выкупив этаж. Когда БЦ будет построен, этот же этаж можно будет либо сдавать в аренду (что даст хороший постоянный финансовый поток), либо продавать.

При этом велика вероятность того, что крупный институциональный инвестор, приобретающий весь проект, выкупит ваш этаж буквально не торгуясь. Доходность вложения в блоки в бизнес-центрах может составлять 40–50%. Еще несколько лет назад по такой схеме можно было купить площади даже в башне «Федерация»!

Единственный минус: в Москве сегодня все труднее и труднее найти качественные проекты, которые распродавались бы частями. С одной стороны, девелоперы уже столкнулись со сложностями, которые возникают, когда у здания образуются несколько собственников. А с другой – на столичный рынок пришло достаточное количество крупных инвесторов. Так что грамотный, перспективный проект просто вряд ли будут продавать поэтажно. А вкладывать деньги в непрофессиональные проекты – рискованно. Правда, для Санкт-Петербурга подобная схема еще актуальна. В Северной столице офисы продаются в 11 бизнес-центрах разной степени готовности. Общий объем офисных помещений в них, по различным оценкам, составляет от 61 тыс. (Colliers International) до 80 тыс. кв.м (Praktis). Цены предложения варьируются в диапазоне от $1000 до $2500 за кв.м. Общий объем заявленных к вводу на 2006 г. офисных площадей в бизнес-центрах оценивается в диапазоне от 150 тыс. (Jones Lang LaSalle) до 195 тыс. кв.м (LCMC).

Получается – если желаемые 1–2 тыс. кв.м нельзя купить в составе большого центра, имеет смысл покупать небольшие здания. Каким образом здесь можно заработать? В Москве реально работают две схемы:

покупка–реконструкция–продажа;

покупка–упаковка документов–продажа.

В Санкт-Петербурге, где старинные особняки могут до сих пор использоваться как жилые дома, таких схем больше. Связано это с тем, что многие особняки не принадлежат одному владельцу. Приобрести здание можно, расселив последовательно все коммуналки.

Московские схемы

Самый очевидный способ – реконструкция (купить какую-либо развалюху, привести в порядок и продать, но уже по другой цене). Правда, Евгения Малакаева, президент компании «Юнионпромстрой», предупреждает, что реконструкция – дело очень хлопотное и не самое доходное. «Выбирая в качестве объекта реконструкции старинный дом в зоне исторической застройки, я как инвестор отдаю себе отчет в том, что стоимость восстановительных работ по сравнению с новым строительством даже без восстановления внутренних интерьеров будет как минимум выше в 2 раза – расчеты по последнему подобному реконструированному зданию показали именно эту цифру. А за восстановление памятника архитектуры я браться не буду, поскольку это невыгодно не только из-за высокой стоимости работ, но из-за сверхсложной системы согласования.

Реконструкция дореволюционного здания – процесс сам по себе крайне трудоемкий. В условиях плотной застройки и ограниченного строительного пространства усложняются не только производство бетонных работ, но и прокладка внешних коммуникаций».

Иногда старинные здания преподносят «сюрпризы» планировки. Например, в Москве сохранились особняки, первый этаж которых может иметь высоту потолка 4–4,5 м, а второй этаж, предназначенный для прислуги, – всего 2,2 м.

Покупка особняка с целью реконструкции имеет несколько серьезных минусов: вложения не обеспечивают постоянного денежного потока (во время реконструкции особняк, как правило, в аренду не сдается), есть вероятность непредвиденных расходов, а выход из проекта на стадии незавершенной реконструкции вообще может стать убыточным. Выгоден этот процесс, когда есть возможность увеличить в ходе реконструкции площадь – надстроить этаж, переоборудовать мансарду и т.п.

Другой способ инвестиций в особняки – покупка здания с небольшим участком земли, находящимся в долгосрочной аренде у города, что предоставляет широкие возможности для развития территории.

Схема следующая. Перед покупкой особняка необходимо выяснить, что именно можно построить на данной территории. Затем особняк выкупается, составляется и утверждается во всех инстанциях план пристроек (на это уходит 16–18 месяцев, а затраты составляют около $1,5 млн). Потом объект недвижимости продается, но уже с «виртуальными метрами».

Ирина Жарова-Райт, Инвестиционная группа «Сесежар»: «Осенью 2005 г. мы приобрели для наших инвесторов объект на Поварской улице площадью 800 кв.м стоимостью $4,2 млн. Возможно, не самый интересный с точки зрения инвестиционной привлекательности: даже при арендной ставке $850 за кв.м он может приносить в год только $680 тыс. То есть капитализация составляет 16,4%. Но важно, что при этом особняке есть участок 7 соток с арендой на 49 лет, представляющий интерес для развития территории. На проектные работы и согласование было потрачено еще около $1 млн. Если учесть, что цена виртуального квадратного метра в Москве сегодня составляет $3 тыс., то вся операция принесла около 45% годовых».

Преимущество этого метода инвестиций в том, что выход из проекта без особых потерь возможен на любой стадии. Более того, инвестиции обеспечивают постоянный доход – арендную плату.

Минусы же в том, что количество подобных площадок в городе постоянно сокращается. Хотя многие владельцы особняков с участком земли не владеют технологией и не знают, как можно развивать свою территорию, находить подобные объекты с каждым годом все труднее.

Питерские схемы

«В Санкт-Петербурге существует несколько способов инвестировать в особняки с целью получения прибыли, – рассказывает исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова. – Можно приобрести здание в аварийном состоянии на торгах Фонда имущества, а затем разработать концепцию, привести в порядок договора с естественными монополистами, провести реконструкцию и продать профильному инвестору. Доходность подобной операции может достигать 25%, однако зданий с интересным местоположением для коммерческой функции выходит на торги незначительное количество. Можно провести расселение жилого здания с последующим переводом в нежилой фонд. Такой процесс может растянуться на год и более и, несмотря на небольшое количество квартир, остановиться в любой момент по причине завышенных требований жильцов.

Возможен спекулятивный подход, когда приобретаемое здание не реконструируется, а проводится предпродажная подготовка: приводится в порядок юридическая база по нему, делается анализ технического состояния конструкций, приводятся в порядок договора с естественными монополистами, может быть, делается анализ наилучшего использования. На такой «упаковке» объекта можно заработать 10% прибыли. Основная масса покупателей особняков ориентирована на арендный бизнес (а не на размещение собственного бизнеса) и поэтому жестко лимитирована по срокам окупаемости проекта, которые сегодня в Санкт-Петербурге составляют для офисного сегмента 6–7 лет, для гостиничного – 7–8 лет. Сегодня наша компания рассматривает приобретение одного из зданий вблизи Невского с точки зрения альтернативы – удержания его в собственности в качестве доходного объекта или перепродажи с пакетом документов. Анализ существующих обременений (а от них не свободно ни одно здание в историческом центре) склоняет нас ко второму пути», – заключает Ю. Дровянникова.

Людмила Ефремова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости, считает, что в Санкт-Петербурге однозначно выгодно только приобретение в собственность особняка. Даже с учетом ограничений КГА и КГИОПа особняки пользуются спросом. Тем более те, у которых нет обременений в виде неизвестно где проживающих жильцов (расселение в таком случае невозможно) или в виде аренадаторов с большим сроком аренды и минимальной арендной платой.

В основном особняки становятся гостиницами – это целесообразно, так как в центре города нет пятен для подобного строительства. Один из примеров: особняк Кочубея – здание на Фурштатской улице, 24, в котором до последнего времени располагалась детская поликлиника Центрального района, – будет реконструирован под трехзвездочный отель на 44 номера. Особняк был построен в 1908–09 гг. по проекту архитектора Р.Ф. Мельцера. Как памятник архитектуры он является оригинальным образцом модерна с характерной для петербургских зданий начала ХХ в. цельностью лицевого и дворовых фасадов, «перетекающих» друг в друга благодаря въездному тоннелю. В 2002 г. здание числилось памятником истории и культуры федерального значения, но рабочая группа по приватизации памятников местного значения и КГИОП (в результате проведенной историко-культурной экспертизы) пришли к заключению, что статус здания может быть изменен. Теперь особняк Кочубея является памятником местного значения. В 2002 г. КГА разрешил Региональному общественно-благотворительному фонду социальной защиты населения «Таврический», арендатору нескольких помещений, выполнить предпроектные проработки по реконструкции особняка. У этой организации ЗАО «Ленстройжилсервис» и приобрело пакет инвестиционно-тендерной документации. Сегодня здание состоит из пяти трехэтажных, четырехэтажного и двух одноэтажных флигелей, которые расположены по периметру участка и образуют замкнутый двор. Согласно проекту, предусматривается реконструкция с сохранением габаритов здания, капитальных стен, основного планировочного решения и архитектурного стиля. В трехэтажных флигелях будет устроен мансардный этаж, одноэтажный флигель надстроен до третьего этажа. На первом этаже лицевого корпуса будут устроены кафе-бар на 25 мест, парикмахерская, медпункт, офисные помещения.

Кардинально изменится внутренняя планировка южных и восточных корпусов: здесь будут размещены 24 двухкомнатных двухместных и 16 одноместных номеров. Проект благоустройства включает расчистку внутреннего двора с восстановлением сквера, реставрацию мраморной чаши, мощение двора бетонной тротуарной плиткой двух цветов. В одноэтажном флигеле будет устроена закрытая автостоянка, рассчитанная на три машины. Во двор машины заезжать не будут, планируется использовать парковочные места на Захарьевской улице. Затраты на реконструкцию могут составить более $3,8 млн. Ориентировочный ввод в эксплуатацию гостиницы – II квартал 2009 г.

Очевидно: работа с документами позволяет получить большую прибыль, нежели работа с недвижимостью. А риски для инвестора в первом случае гораздо меньше. Правда, рынок для подобных операций ограничен.

Дата публикации: 11:26 07 ноября 2006

Источник: bpn.ru