Мыть пол и контролировать финансы

Опытный управленец может обеспечить качество всех жизненно важных процессов работы в здании и повысить его рентабельность — эту истину многие собственники осознали. Теперь настало время определиться, кто станет тем самым опытным управляющим в ближайшем будущем. То ли сами владельцы — девелоперы торгцентров, то ли компании-консультанты, стремящиеся завоевать весь сектор услуг. Или же появится класс независимых управляющих компаний.

Консалтинговая компания Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR) подсчитала, что 49% всех инвестиций в коммерческую недвижимость приходится именно на торговый сектор. На международной конференции “Современные форматы торговли для мегаполиса”, проходившей в октябре в Торгово-промышленной палате РФ, Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ), отметил, что выведенная консультантами цифра даже занижена. По его мнению, Россия — все еще “поле непаханое” для местных и зарубежных инвесторов торговой недвижимости, в частности крупноформатных торговых центров. Более того, Москва занимает лидирующие позиции по строительству торговых центров среди восточноевропейских столиц наравне с Бухарестом и Софией. Доходность от реализации девелоперского проекта торгового центра (ТЦ) в Москве достигает 10-11%.

В то же время современный торговый комплекс не будет ликвиден и не станет инвестиционным продуктом, который мог бы заинтересовать потенциальных покупателей — зарубежные и российские фонды и компании, если в таком комплексе нет профессиональной управляющей компании (УК). С ростом рынка и увеличением спроса на инвестпродукт обязательно повысится и спрос на полноценные УК. Покупатель торгового комплекса как готового бизнеса, прежде чем принять решение, всегда смотрит, кто в торговом центре управляющий. По данным Олега Войцеховского, на роли игроков рынка инвестиций в Восточной Европе уже претендуют фонды Morley, Dawnay Day, Credit Suises и управляющие компании Meini, Europolis.

Продаж за все время существования сектора торговых центров в стране совершилось немного. Самые известные сделки — с торговыми центрами “Золотой Вавилон”, “Глобал Сити”, “Ростокино”, ТЦ “Охотный Ряд” в Москве, “Торговый квартал на Свободном” в Красноярске.

Идеальный управляющий

Образ российского управляющего пока больше ассоциируется у игроков рынка с некой компанией, занимающейся эксплуатацией торгового центра: его уборкой, ремонтом инженерных систем, контролем за техническим состоянием помещений. Принято считать, что маркетингом торгового объекта, дизайном его помещений, работой арендаторов и в целом заведенным порядком жизни в торгцентре заведует сам владелец. Не говоря уже о том, что все финансовые вопросы регулирует тоже собственник: это и контроль за графиком арендных выплат, и управление доходной частью ТЦ, и расходами, и налогами, и правовыми аспектами.

В мировой практике, напротив, распространены услуги компаний, которые берут на себя управление всей жизнедеятельностью ТЦ, включая финансы, и предоставляют собственнику, таким образом, возможность лишь наслаждаться плодами своего бизнеса. В частности, существует так называемое доверительное управление, т. е. временное владение имуществом физического или юридического лица на основе договора доверительного управления, причем с целью получения дохода в интересах этого лица.

Эксперты говорят, что российский собственник пока не готов отдавать на аутсорсинг все функции по управлению ТЦ. Конечно, многое зависит от целей и интересов владельца торгового проекта: единичный это эксперимент или начало большого сетевого проекта в нескольких городах, строит собственник для себя или собирается продать будущий комплекс какому-нибудь зарубежному инвестиционному фонду.

Нет настолько четкой сегментации сектора, чтобы можно было написать, что в Москве работает столько-то независимых компаний, управляющих финансовыми потоками в торговых центрах, и столько-то компаний, специализирующихся на маркетинге и эксплуатации здания, подтверждает управляющий директор CWSR Борис Авксентьев.

У каждого российского специалиста свое мнение о том, какой должна быть профессиональная УК и что она должна делать. Генеральный директор управляющей компании “Регионы-Менеджмент”, входящей в группу компаний “Регионы” (бывшая структура АФК “Система”), Юрий Найденов считает, что для оценки работы управляющей компании существуют как финансовые, так и качественные критерии. Например, успешно работающий торговый центр должен иметь расходы на управление (включая эксплуатацию) в размере не более 10% от годового дохода, получаемого за счет сдачи помещений в аренду. Качество же работы УК определяется в целом динамикой посещаемости торгового комплекса.

Функции управляющего недвижимостью торгового центра при условии, что это ликвидный объект, готовящийся к продаже, по мнению управляющего партнера Capital Legal Services Владислава Забродина, состоят в следующем. Это участие УК в приеме-передаче ТЦ от генподрядчика девелоперу, когда строительство завершено, сбор арендной платы и эксплуатационных расходов с арендаторов. Заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг и контроль за их исполнением, заключение договоров с частными поставщиками различных услуг. Мониторинг вопросов косметического и капитального ремонта помещений ТЦ. Взаимоотношения с поставщиками различного оборудования для торгцентра, всевозможные улучшения в торговом комплексе, взаимоотношения с государственными органами и контролирующими организациями. Наблюдение за выполнением требований законодательства об использовании и эксплуатации объектов недвижимости.

Как говорит управляющий партнер компании Colliers FM (управляющая компания) Константин Баранов, независимая управляющая компания, специализирующаяся исключительно на управлении в России, может выжить и даже заработать, если у нее будет какое-то собственное ноу-хау, способность наращивать капитализацию здания и показывать хорошие финансовые результаты. Вообще же независимые управляющие компании, которые не созданы в составе девелоперских или брокерских структур и занимаются только управлением (берут на себя функции большие, чем эксплуатация зданий), или, например, “сетевые” УК — большая редкость в Москве и регионах.

Варианты использования управляющих компаний собственниками в российских проектах различны. Иногда эксплуатацией здания собственник занимается самостоятельно, отводя УК роль контроля за работой арендаторов или разработки маркетинговой кампании для ТЦ. Часто владелец отдает управляющему на аутсорсинг все функции по эксплуатации.

В настоящее время больше всего спрос со стороны владельцев наблюдается на такие услуги по управлению, как эксплуатация всех систем здания, маркетинг проекта, подбор арендаторов и контроль за их работой, считают эксперты.

Конфликт интересов

Среди консалтинговых компаний, которые всегда занимались в основном брокериджем, давали консультации по проектам и проводили маркетинговые кампании для клиентов, развивается новая тенденция. Они хотят управлять объектами коммерческой недвижимости, в частности ТЦ. Кроме того что консультанты готовы брать на себя все функции управления готовым бизнесом вплоть до доверительного управления, они мечтают идти рука об руку с владельцем объекта на всех этапах.

На начальной стадии — консультировать девелопера, как лучше разработать проект, чтобы потом удобно было управлять зданием, после консультанты готовы сдавать торговые площади в аренду, подключая брокерские отделы своих компаний, дальше — управлять действующим зданием, получая управленческое вознаграждение.

Показательным примером может служить первый проект строительства торгового центра группы компаний “Маркос” на месте рынка рядом со ст. м. “Алтуфьево” (объем инвестиций оценивается в $45 млн, площадь здания — 42 000 кв. м). Сначала концепцию и брокеридж сделали для девелоперов — владельцев “Маркос” специалисты компании “Торговый квартал” (работает на рынке как девелопер, консультант, управляющий как на своих проектах, так и у других девелоперов). По данным источника в “Торговом квартале”, компания надеялась получить будущий ТЦ и в управление. Но на одном из этапов вышла из проекта. Причина была в том, что владелец, прежде чем отдавать в управление свой бизнес, поставил перед консультантом задачу заработать очень высокую доходность в этом торговом центре. На взгляд будущего управляющего, суммы были названы неадекватные. От управления этим ТЦ отказалась и Colliers FM.

По оценкам этой компании, доход, который можно получать в торговом комплексе примерно такой же концепции и в этом же районе, может составлять от $600 до $1000 с 1 кв. м в год, но не больше.

Генеральный директор группы компаний Facilicom Эдуард Апсит говорит, что в подобном поведении собственника ничего необычного нет. Это тоже может быть одна из форм тендера по выбору управляющей компании, владелец проводит переговоры и таким образом не только понимает, на что способна та или иная компания, но и изучает рынок.

Пока для независимых управляющих остается открытой темой финансовый менеджмент. По мнению Константина Баранова, гипотетически способные управлять этой сферой компании в России есть. Вопрос лишь в том, чтобы дождаться времени, когда на это появится спрос.

По мнению Юрия Найденова, говоря об идеальной модели управления, как раз финансовый менеджмент и следовало бы выделить как главный критерий работы УК. Идеальная управляющая компания должна взять на себя всю работу по контролю за финансовыми потоками ТЦ — конечно, предоставляя владельцу ежемесячный детальный отчет. “Но учитывая, что российские финансово-экономические институты также находятся в стадии развития, крупные международные управляющие агентства действуют пока с осторожностью, у них нет достаточного опыта в управлении российскими объектами торговой недвижимости, — комментирует Найденов. — Профессиональных же местных компаний, специализирующихся на управлении финансами в ТЦ, пока немного. Кроме того, на рынке России еще не повсеместна финансовая прозрачность партнеров — как консультантов, так и владельцев ТЦ. Поэтому на данном этапе развития рынка мы считаем, что владелец торгового комплекса должен держать финансовые потоки под личным контролем”.

Собственники не имеют ничего против консультантов как таковых, особенно если они успешны, считает заместитель генерального директора компании “Экоофис” (девелопер ТЦ “Подсолнухи”) Татьяна Ковалева. Но российский собственник не настроен работать по такой схеме, как предлагают консультанты, хотя бы потому, что у него еще не было подобного опыта работы, он не считает оправданным тот гонорар, который придется платить УК (как правило, это 10% от годового арендного дохода ТЦ), да и не уверен в успехе такого предприятия — у консультантов-управляющих пока очень тонкий портфолио.

Чего хотят консультанты

На международном рынке управляющих, так сказать, полного цикла есть, например, такие компании, как Donaldson или ECE. Возможно, московские консультанты стремятся быть на них похожими или же походить на свои отделения в других странах, где функции управления востребованы. В составе знаменитой “большой четверки” управляющие отделы уже есть у Colliers Int. (у них это самостоятельная компания и юридическое лицо Colliers FM), CB Richard Ellis / Noble Gibbons, CWSR. Недавно создала подразделение по управлению высотными зданиями и компания Knight Frank.

Как рассказал Константин Баранов, структура управления коммерческой недвижимостью возникла под брендом Colliers Int. в Москве примерно в то же время, что и брокерская компания. Это было в 1994 г. Изначально эта управленческая организация задумывалась как отдельная компания, первое время она называлась Colliers CPM. Создание такой структуры, по мнению Баранова, усиливает конкурентное преимущество бренда на рынке.

На такие компании или услуги, появляющиеся в составе консалтинговых структур, пока не очень высок спрос, на взгляд Баранова. Но шаг по их созданию тем не менее нельзя назвать преждевременным. “Бизнес, которым мы занимаемся, — долгосрочный, — рассуждает он. — Прежде чем в Россию придут другие международные управляющие, мы должны завоевать кредит доверия на нашем рынке среди местных игроков. И если нам это удастся, то в тендерах преимущество будет на нашей стороне. Создание УК — это кропотливый ежедневный труд, профессионального управляющего нельзя сформировать за полгода”.

Управление и брокеридж — два очень разных бизнеса, потому удобно создавать отдельные друг от друга компании. “Управляющие специалисты Colliers FM совсем не обязаны идти в тот или иной проект вместе с брокерами Colliers Int.”, — уверяет Баранов. Но если владелец ТЦ захочет получить все услуги под одним брендом, это будет эффективно. Здесь и сработает общий командный дух, объединяющий управленческую и консалтинговую компании: коммуникация между ними налажена, и они станут работать на объекте как одна большая команда.

Константин Баранов считает, что современный собственник начал задумываться, где найти такую компанию, которая могла бы не только привести арендаторов в торговый центр, но и контролировать их работу на протяжении всей жизни здания. Но примеры подобных компаний-собственников он привести отказался.

Потенциал Colliers FM позволяет компании на данном этапе оказывать практически все услуги по управлению — от консалтинга проекта на перспективу, когда учитываются все особенности будущей эксплуатации здания, до самой эксплуатации и доверительного управления. По информации Баранова, гонорар за такой “консалтинг на перспективу” может составлять $8000-15 000 в месяц (консультации могут длиться и два года), но это не основной источник дохода. Для компании сейчас важнее выиграть тендер на управление и эксплуатацию объекта. Стоимость услуг управляющего, который делает в торговом комплексе практически все, кроме управления финансами, может варьироваться от $70 до $90 за 1 кв. м, цена зависит и от общей площади объекта. Минимальный срок, на который управляющая компания готова заключать договор с владельцем ТЦ, — три года.

Баранов не стал раскрывать информацию о количестве штатных сотрудников Colliers FM и проектах, которыми уже управляет компания. Но при этом заверил, что в штате есть все нужные специалисты, — от финансистов, бухгалтеров и юристов до операторов по уборке помещений. Если же здание слишком велико и сотрудников не хватает, управляющий всегда может нанять другие компании как подрядчиков.

В настоящее время Colliers FM находится в процессе заключения договоров

на управление двумя многофункциональными комплексами, в составе которых есть торговые площади. В одном здании — 30 000 кв. м, в другом — 35 000 кв. м. Здесь управленец готов взять на себя помимо технической эксплуатации часть финансовых полномочий — выставление счетов арендаторам, контроль за графиком платежей, — а также взаимодействовать с городскими властями во всем, что будет касаться этих многофункциональных комплексов.

В CWSR нет отдельного юридического лица, которое занималось бы управлением, такая функция является частью самой компании — это отдел управления коммерческой недвижимостью “Это интегрированная часть CWSR, которая может использовать все ресурсы и информацию, которая есть в компании”, — рассказал Борис Авксентьев.

По его словам, департамент управления создан в 2004 г. и это реакция на требование рынка. В штате департамента постоянно работают 35 человек. В управлении CWSR находится торгово-деловой центр “Аркадия”. Если проследить за публикациями в прессе, компания ведет проект с самого начала: участвовала в разработке концепции ТЦ, потом привлекала арендаторов и проводила маркетинговую компанию для “Аркадии”, в конечном итоге взяла на себя функции управляющего. Это единственный торговый объект, находящийся в управлении CWSR. 35 000 кв. м площадей комплекса сотрудники CWSR убирают, охраняют, ремонтируют. Помимо технической эксплуатации регулируют отношения между арендаторами, контролируют договоры аренды. Но финансовые потоки находятся полностью в ведении собственника “Аркадии” (турецкая компания Tobtim International Trade Centres).

Как рассказал Борис Авксентьев, гонорар управляющей компании в ТЦ фиксированный, это процент от операционного бюджета торгового комплекса (операционные расходы — уборка, охрана, техническая служба, штат сотрудников).

Операционный бюджет в среднем составляет 10-20% от годового дохода ТЦ (доход же в основном складывается из платежей торговых операторов за аренду помещений в ТЦ). Операционный бюджет можно условно разделить на 12 месяцев, и получится тот ежемесячный гонорар, который получает УК за свою работу. Ставки аренды в “Аркадии” для неякорных торговых операторов составляют от $1000 до $2500 за 1 кв. м в год, для арендаторов офисов — от $500 до $700 за 1 кв. м в год.

Сомнительная универсальность

Из компаний “большой четверки” управлением не занимается только Jones Lang LaSalle (JLL). “Стоит отметить, что в других странах JLL предоставляет услуги по управлению корпоративной недвижимостью — на данный момент портфель компании составляет более 90 млн кв. м площадей по всему миру, — объясняет ситуацию Владимир Пинаев, управляющий директор российского JLL. — Причина, по которой было принято стратегическое решение не развивать эту сферу деятельности в России, заключается в том, что управление недвижимостью сегодня не позволяет достичь синергичного эффекта для компаний, подобных нашим. Мы нацелены на развитие высокодоходных и высокодифференцированных направлений бизнеса, таких как консалтинг, брокеридж или инвестиционно-банковские услуги. Наша модель видения бизнеса основана на предоставлении комплексных услуг. А управление недвижимостью как довольно специфическая услуга, отличающаяся невысокой доходностью, не дает необходимого эффекта”.

“Стать профессионалом, когда ты универсал, достаточно тяжело, — делится мнением Эдуард Апсит. — Ecли управляющая компания устраивает тендер и набирает подрядчиков на разные виды услуг в ТЦ, то это еще имеет право на существование. Но когда компания действительно представляет собой "все в одном", это всегда менее эффективно, особенно когда объект большой, судя по моему опыту”.

По мнению Апсита, можно понять стремление компаний освоить побольше сегментов и выжать из рынка максимум. Управление становится привлекательной сферой, так как договоры такого рода с владельцами зданий заключаются на несколько лет.

По мнению Олега Войцеховского, профессиональных управляющих среди консультантов — даже “большой четверки” — пока не появилось. За рубежом игроки рынка недвижимости скептически и с недоверием относятся к компаниям, которые позиционируют себя как мастера на все руки.

Сам себе владелец

На рынке собственников торговой недвижимости в России преобладает класс владельцев-девелоперов. Как правило, это компании — собственники, инвесторы и девелоперы зданий в одном лице, о чем свидетельствует простой анализ проектов и владельцев. Как правило, строят торговые центры в России те, кто занимается девелопментом профессионально. Более того, есть даже категория компаний, которые специализируются на строительстве ТЦ. Профессиональным девелоперским структурам ни к чему нанимать управляющую компанию, так как девелопер сам является специалистом в этой области, считает Татьяна Ковалева. В любой серьезной девелоперской организации изначально создается команда управляющих.

Встречаются владельцы, построившие один-единственный торговый центр (часто это компании, для которых недвижимость — непрофильный бизнес, как “Каширский двор — Северянин”). Или для которых этот единственный ТЦ стал пилотным проектом, но не последним (как “Маркос”, “Экоофис”, “Дон-Строй”). Но даже такие собственники предпочитают самостоятельно распоряжаться как финансовой частью бизнеса, так и всеми остальными стратегическими вопросами. Иногда даже за уборкой и технической эксплуатацией здания следят сотрудники, нанятые собственником, но не подрядные организации под известными брендами.

“Если бы я не знала, что делать с лишними деньгами, то, возможно, наняла управляющую компанию, но пока все наши средства идут на строительство новых объектов”, — делится Татьяна Ковалева. С другой стороны, по ее словам, она охотно пригласила бы консультанта-управляющего вести дела в том же мебельном торговом центре “Мебель России” (5000 кв. м), созданном “Экоофис”, если бы такой управляющий доказал, что знает специфику мебельного сектора. Но найти такую компанию крайне сложно.

Пока что и опыта работы у девелоперов с управляющими не накопилось, чтобы это стало распространенной рыночной практикой. В то же время “Экоофис” с самого начала создавался как комплексная компания, внутри которой будут свои штаты facility-, property- и asset-менеджеров. “Нанимать профессиональную УК имеет смысл собственнику, который не занимается недвижимостью как профильным бизнесом”, — убеждена Татьяна Ковалева. По ее мнению, пока активных предложений со стороны консультантов-управляющих на рынке не было. Но возможно, за такими компаниями будущее. Совсем неплохо, когда каждый занимается своим делом.

Часто девелопер, построивший один удачный торговый центр, начинает строить новые (DVI, Capital Group, “Торговый квартал”, “Гарант Инвест”, “Система-Галс”, “Время”, “Корпорация А. Н. Д.”, “РосЕвроДевелопмент”). Эти планы порой перерастают в идею создания сети торговых центров (например, еще одну сеть из 30-40 ТЦ собирается создавать ГК “Регионы” в нескольких городах).

Особняком стоят крупные торговые операторы. Например, такие международные компании, как IKEA, сами управляют всеми своими проектами как в России, так и за рубежом, рассказала помощник генерального директора IKEA в России Наталья Алтынова.

Эдуард Апсит считает, что поведение владельцев продиктовано самой стадией развития рынка. “Пока российские инвесторы предпочитают “играть в свои торговые центры”, — говорит он. Затраты во время реализации торгового проекта настолько высоки, что девелоперы, построив ТЦ, желают получить от него отдачу настолько, насколько это возможно. Со временем, возможно, сформируется стандартный пакет управления в ТЦ и будет существовать развитый рынок УК разных типов.

Так как российский рынок недвижимости достаточно молод, на нем пока нет пенсионеров, которые выступают в роли инвесторов и хотели бы получать только доход, не обременяя себя управленческими заботами. Не появилось и достаточного количества инвестиционных фондов, функции которых ограничиваются инвестированием и владением объектами.

Дата публикации: 10:26 20 ноября 2006

Источник: bpn.ru