И при чем здесь риелторы?

В России, как известно, очень любят спрашивать: «Кто виноват?». Особенностей постановки этого вопроса две. Во-первых, предполагается, что виновный обязательно есть – мысль о том, что неприятные для нас события произошли по каким-то естественным причинам, отвергается как заведомо несуразная. А во-вторых, виновный, как правило, уже известен. И вопросы задаются больше для проформы. Чтобы потом, побыстрее покончив с формальностями, перейти к более увлекательному занятию – травле этого виновного.

Рост цен на московском рынке недвижимости, продолжавшийся первую половину нынешнего года, всколыхнул все эти особенности общественного сознания. Граждане, потеряв надежду на покупку квартиры, усердно занялись поиском виновных. Чуть позже этим же занялось и государство. Поиски не затянулись – ответственными за царящий на рынке рост цен были дружно названы риелторы.

Между тем мысль о виновности риелторов могла возникнуть в значительной степени по недоразумению. Да, объявления о продаже гласят, что такие-то агентства продают квартиры – но достаточно даже малого знания технологии работы, чтобы понять, что агентства не являются владельцами. Они именно агенты, т. е. выразители чужой воли. А воля в данном случае – собственников, частных лиц.

Михаил Гороховский, первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость», говорит о том, что сегодня у информационных агентств, поставляющих информацию о продаваемых квартирах, около 1300 подписчиков. Это значит, что в Москве независимых операторов этого рынка – соизмеримое количество. И, добавляет он, за год на рынке жилой недвижимости Москвы происходит 120 тысяч сделок на общую сумму в $14 млрд, и трудно представить себе, что в подобных условиях вообще возможен какой-то сговор. По его мнению, все продавцы и собственники действуют самостоятельно, риелторы лишь могут их консультировать и помогать в оценке квартиры. Но цену собственники определяют сами.

А в условиях ажиотажа цена квартиры на вторичном рынке определялась с некоторым опережением. Скажем, владелец квартиры приходит в агентство и говорит, что хочет столько-то. Причем он где-то слышал или читал, что цены на рынке растут. Стало быть, к той цене, которая была в августе (у него как раз в это время знакомые продавали), надо добавить что-то – «запас на рост». Доводы риелторов о том, что рост цен уже вроде как остановился и надо бы поумерить аппетиты, в расчет не берутся – риелторы, как известно, все жулики. Клиент угрожает уйти к другим риелторам – тем, которые согласятся поставить на квартиру «правильную» цену, и агентство в конце концов соглашается. На следующий день квартира появляется в базе данных агентства по баснословной цене. «Эти сволочи-риелторы снова разгоняют цены!» – делают выводы беспристрастные наблюдатели.

Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», рассказывает, что еще полгода назад это явление было массовым: продавцы настаивали на завышенной цене и не поддавались никаким уговорам со стороны риелтора.

Рассуждения у продавцов были следующие: цены растут на 6% в месяц, значит, я выставляю свою квартиру не за $200 тыс., как она стоит сейчас, а за $212 тыс. – к тому времени, как оформим сделку, как раз она столько стоить и будет. И так рассуждали практически все. Каждый новый продавец ставил цену, основываясь на росте цен за предыдущий месяц. Сейчас таких продавцов не так много, добавляет она.

С другой стороны, продавцы в большинстве случаев планировали покупать другую квартиру. Однако, завороженные растущей ценой на свою, они не обращали внимания ни на что другое. Прекрасный пример такой слепоты описан в одной статье: «При обращении в агентство недвижимости для продажи квартиры клиенты слышали примерно одни и те же фразы: «Ваша квартира стоит $190 тыс., выставим за 200, а продадим за 220». Естественно, все клиенты были просто счастливы от такого положения дел. Они шли на это, не задумываясь о том, что, когда они будут покупать другую квартиру (у нас же 80% продаж идет по альтернативным сделкам), она будет стоить также дороже; и если ты покупаешь большую площадь, то доплатить придется не планируемые $50 тыс., а, например, $100 тыс.» Обратите внимание, что никто из клиентов в момент ажиотажа не проявил принципиальности и не потребовал продавать дешевле. Вообще, беспринципность всегда возмущает, когда она ущемляет наши интересы, и никогда – если идет на пользу. А во-вторых, делать-то что? Если конечной целью сделки в 80% случаев является альтернатива, т. е. приобретение другой недвижимости, никаких, извините за игру слов, альтернатив повышению цены за свою квартиру нет. Другие же уже подорожали!

Помимо вторичного рынка есть у нас еще и первичный. Там ситуация, в общем, похожая. Агентства часто продают не свое, а взятое на реализацию у застройщиков. Опять-таки спорить с застройщиком по поводу цены не приходится – он может и к другому риелтору уйти. И сами застройщики пребывают не в самой благоприятной обстановке: постоянно дорожает все, что так или иначе связано со строительством. Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости», считает рост цен на недвижимость зависящим не от прихоти тех или иных посреднических структур, а от вполне понятных объективных причин. Он говорит, что это, в первую очередь, постоянное увеличение себестоимости строительства: за год только кирпич подорожал почти на 50%, аналогичными темпами дорожают и другие материалы, то же относится к стоимости подключения к сетям, транспортным расходам и пр. Во-вторых, причиной подорожания стало резкое сокращение количества новостроек, которые вышли на рынок в этом году, в связи с введением 214 ФЗ.

Если задуматься – в который раз! – почему дорожают московские квартиры, действительно обнаружим еще несколько причин, на которые риелторы, объявленные виновными, влиять не могут в принципе:

– приток в Россию огромного количества «нефтяных» денег, из-за чего дорожает вообще все. Вспомните долларовые цены (и собственные зарплаты) хотя бы пятилетней давности и задайте себе простой вопрос: почему на фоне всеобщего подорожания недвижимость должна вести себя как-то иначе?

– сокращение объемов строительства. Здесь прямая дорога с вопросами к нашим любимым властям: Зачем это они приняли 214-й закон «О долевом строительстве…» – закон, по которому работать просто невозможно? "

– чрезмерная централизация жизни в России, при которой все население знает, что достойно существовать можно только в Москве. Следовательно, все население страны (да и СНГ тоже) работает для того, чтобы купить квартиру в столице. Когда шестая часть обитаемой суши разогревает рынок недвижимости всего одного города – это, знаете ли, приводит к определенным результатам. Только объясните мне, при чем тут риелторы?

Дата публикации: 15:21 20 ноября 2006

Источник: bpn.ru