Почему молодая семья не может позволить себе ипотеку даже после принятия новых законов в области рынка жилья

Правительство РФ совместно с депутатами Госдумы разработало пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование и развитие рынка жилья. Часть из этих документов уже принята, обсуждение во втором чтении 10 наиболее сложных законопроектов намечено на 25 ноября. Таким образом, до конца текущего года Госдума планирует принять весь намеченный пакет, значительная часть которого регулирует вопросы ипотечного кредитования, как одного из главных инструментов обеспечения россиян доступным жильем. Что же включают в себя новые законы, и какие изменения ожидают потенциальных клиентов ипотеки после вступления в силу этих документов? Этот важный для отрасли вопрос наряду с другими обсуждали в среду участники Второй всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость".

Главным из них является новый Жилищный кодекс РФ. В нем, в частности, определяются категории граждан, имеющих право на получение "бесплатного" жилья. По новой редакции кодекса право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма получает нуждающийся в этом гражданин, являющийся малоимущим. Признание его таковым осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Что касается ипотечного кредитования, в новом кодексе прописано введение и формирование маневренного жилищного фонда, предназначенного, в частности, для временного проживания граждан, которым негде жить в результате обращения взыскания на приобретенную за счет кредита жилплощадь. Это приведет к снижению рисков ипотечного кредитования и, как следствие, процентной ставки.

Еще один важный документ – Градостроительный кодекс РФ. Его новая редакция совместно с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами обеспечит согласованность норм, регулирующих территориальное планирование и инвестирование в недвижимость. Будут урегулированы деятельность в этой сфере государства, местного самоуправления, физических и юридических лиц.

В общем, более полутора десятков новых законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений развития ипотеки и привлечения инвестиций в область жилищного строительства. Уменьшатся транзакционные издержки, ограничивающие формирование рынка доступного жилья. Особое внимание уделено формированию кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков, что опять-таки поможет банкам снизить ставки по кредитам.

Ряд законов создает налоговые преференции в сфере ипотечного жилищного кредитования. Например, раньше продавцы недвижимости могли не платить подоходный налог лишь в том случае, если они являются собственниками более 5 лет. Теперь этот срок снижен до 3 лет. Те, кто владеет квартирой менее 3 лет, теперь получают право на налоговые вычеты с той же суммы, что и раньше– 1 млн руб. Однако, все квартиры в столице стоят дороже, и подоходный налог для продавцов существенно сужает выбор квартир для тех, кто их покупает по реальной рыночной стоимости, что является необходимым условием для получения ипотечного кредита. Как считает вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, с этической точки зрения подоходный налог на продажу жилья тоже спорный, считает она. Получается, что человек покупает квартиру на доходы, с которых все налоги уже уплачены, но продавая эту же квартиру он обязан повторно платить подоходный налог. Поэтому принятая "поправка 3-х лет" является лишь полумерой и не решает проблемы, резюмирует И.Радченко.

Из налоговых послаблений стоит отметить и то, что имущественный налоговый вычет на покупку или строительство жилья теперь будет предоставляться независимо от того, где взят кредит. Сумма вычета сейчас составляет 1 млн руб, и некоторые специалисты рынка предлагают увеличить ее. Данное предложение направлено на повышение заинтересованности граждан в строительстве и приобретении нового жилья, в том числе, с использованием ипотечных кредитов и займов. Принятие этих поправок будет способствовать улучшению жилищных условий населения, а также активизации ипотечного жилищного кредитования, считают эксперты.

Участники конференции полагают, что новые законопроекты в целом улучшат ситуацию для развития ипотеки в России. Однако "ипотечные нововведения" не сделали жилье доступным для большинства россиян. Чтобы убедиться в этом, достаточно прикинуть возможность для молодой бездетной семьи приобрести квартиру в Москве. Именно это сделано в докладе И.Радченко.

По ситуации на сентябрь 2004 г 1-комнатная квартира в районе массовой застройки стоит в среднем 60 тыс долл. Совокупный доход молодой семьи составляет примерно 1000 долл в месяц /такие данные приводит Всемирный банк/. Откладывать семья может не более 30 проц, т.е. 300 долл в месяц, хотя высокая доля текущего потребления стала для большинства москвичей препятствием для накоплений. Проведя несложные арифметические расчеты, можно убедиться, что копить такой семье на квартиру нужно 16 лет. Получение ипотечного кредита приблизит новоселье, но, чтобы накопить на первоначальный взнос в размере 30 проц /18 тыс долл/, понадобится не менее 5 лет. Впрочем, даже собрав необходимую сумму, семья с таким доходом не сможет рассчитывать на ипотеку – чтобы получить от банка недостающие 42 тыс долл под 13 проц годовых на 10 лет, необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 долл в месяц.

Это лишь примерная ситуация, на деле в жизни каждого конкретного человека гораздо больше сложностей, во многих семьях есть дети и пожилые родственники, о которых нужно заботиться, и это еще больше усложняет "квартирный вопрос". И.Радченко делает вывод, что ипотека при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях, может помочь решить жилищные проблемы лишь ограниченному числу россиян.

В этой связи, она предлагает развивать в России создание строительных сберегательных касс /ССК/. В отличие от банковской ипотеки, когда покупатель получает кредит деньгами и может приобрести любую квартиру на рынке, ССК предоставляет в кредит определенную квартиру. Покупатель оформляет договор инвестирования и за время строительства должен оплатить 50 проц стоимости квартиры. После этого квартира оформляется в собственность покупателя и остается в залоге ССК, которая предоставляет кредит на 3 года под меньший, чем в банке, процент. С учетом условий уже сформировавшегося рынка и рекомендаций ООН, считается, что эта, так называемая немецко-австрийская модель, может стать наиболее подходящей для нашей страны. Именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после второй мировой войны, отмечает И.Радченко. Она привела следующую статистику: например, в Германии 30 проц на рынке кредитования приходится на ССК, причем доля невозврата кредитов составляет всего 0,04 проц. В Словакии ССК составляет 56 проц ипотечного рынка, доля невозврата – 0,56 проц. Для запуска этого механизма там активно использовались государственные субсидии.

В обоих этих случаях кредиты стройсберкасс были рассчитаны на людей со средними и низкими доходами. В нашей стране также необходимо развивать ССК, поскольку эта модель ипотеки предполагает именно ввод в строй нового жилья.