Притяжение земли

Как известно, свободной земли много не бывает. Тем более за Московской кольцевой автодорогой. Там по всем направлениям (шоссе) под строительство элитных особняков или жилищных поселков бизнес-класса осталось не слишком много участков. И если кому-то с борта экскурсионного вертолета покажется, будто за иллюминатором чуть ли не бескрайний океан неосвоенных лесов, полей и холмистых долин, — это не более чем иллюзия.

Достаточно сказать, что сегодня около трети подмосковных земель – исторические, археологические, культурные и ландшафтные памятники. А еще здесь десятки тысяч гектаров плодородной пашни, Национальный парк «Лосиный Остров», заповедники, биосферные заказники. И вообще много всего такого, что не позволяет рассматривать территории с точки зрения жилой застройки. В связи с этим в свое время группа депутатов Государственной думы предлагала даже проект «буферной зоны» вокруг Москвы: например, на расстоянии 50 км от столицы вообще ничего не строить. Вроде очень разумная идея.

Особенно для ближнего Подмосковья, где скоро, похоже, не останется экологически безопасных мест. Однако инициативу депутатов положили под сукно, а потом и вовсе о ней забыли. Закончилось тем, что в полусотне километров от столицы действительно почти перестали строить. Только по другой причине – вся окрестная земля занята роскошными коттеджными поселками!

Сложности перевода

Многое из того, что уже возведено, у большинства аналитиков вызывает нелицеприятные ассоциации. Так, координатор лесной программы «Центра охраны дикой природы» Михаил Карпачевский не без оснований полагает, что в течение последних десяти лет из лесного государственного фонда частным лицам незаконно переданы сотни гектаров сельскохозяйственной земли, переведенной (перепрофилированной решением федеральных властей) в другую категорию. Ту, которая, невзирая ни на какой официальный статус (федеральный, областной, местный), позволяет строить элитные коттеджи и поселки бизнес-класса на землях самых живописных уголков Подмосковья.

Впрочем, с этой точкой зрения не совсем согласен Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. По его мнению, конечно, было время, когда чиновники на свой корыстный лад распределяли часть подмосковной территории. Тем не менее, свободной земли под застройку в области все еще хватает. То есть площадки (участки) для будущих поселков имеются.

Главное, чтобы столица и Подмосковье (в частности, Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Московской области) предельно жестко контролировали законность строительства на осваиваемых территориях. И в первую очередь не допускали возведения жилищных либо коммерческих комплексов вблизи санитарных или водоохранных зон. Вместе с тем недавняя кампания Росприроднадзора выявила, что нарушений в этой сфере по-прежнему немало. Можно, например, упомянуть Екатерининские Валы (Солнечногорский район) и другие поселения, проблемами которых теперь занимаются судебные инстанции. С другой стороны, по словам Тараса Нечипоренко, право на перепрофилирование земель того или иного назначения никто не отменял. И если изначально все делать грамотно, можно добиться многого. Скажем, поселки «Аистово», «Аистово-2», «Маяк», «Славенка» и «Приозерье» совершенно законно расположены на бывших землях сельскохозяйственного назначения.

Более оптимистично смотрит на освоение свободных подмосковных земельных наделов Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood. По ее словам, раз Генеральный план развития Московской области еще не утвержден и будет находиться в стадии разработки до 2010 года, то до тех пор возможность получить пока еще свободные участки для строительства поселков у столичных властей имеется. Кстати, несмотря на то что земли сельскохозяйственного назначения в Подмосковье занимают около 70%, перевод многих из них (при необходимости) в другую категорию вполне возможен в течение 6–18 месяцев. Причем, по мнению Марии Литинецкой, чтобы построить коттеджный поселок, совсем не обязательно перепрофилировать категорию земли под ним. Достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования «под дачное строительство», что обойдется гораздо дешевле и потребует меньше времени.

Богатый выбор… для богатых

Как бы там ни было, в Подмосковье по-прежнему есть где строиться состоятельным москвичам. Более того, законом не запрещено приобретать в собственность даже исторические усадьбы, по тем или иным причинам лишенные государственного статуса. Если эти объекты находятся в муниципальной собственности и не являются ценными памятниками, то власти вправе выставить их на аукцион либо сдавать в аренду. Стоит ли удивляться, что частными лицами уже куплено или арендовано около 50 исторических усадеб, не имеющих былого статуса. Правда, это не означает, будто на месте старинного имения новые хозяева начнут валить леса и строить «готические замки». Ничего подобного. В договорах четко прописано, что владелец (арендатор) обязан в конкретный срок выполнить реконструкцию. И не только основного здания «дворянского гнезда». Предстоит восстановить былой облик территории, окружающей его. Новодел, конечно. Но все-таки он похож на русскую усадьбу, а не на швейцарское шале.

В целом же, в отличие от прошлых лет, сегодня на рынке элитной подмосковной недвижимости четко прослеживается стремление девелоперов и покупателей к минимизации рисков. Теперь каждая из заинтересованных сторон огромное внимание уделяет юридической чистоте объекта. Иными словами, стремится детально уточнить, законно ли строить там, где ты хочешь, или нет.

Раньше как было? Приходил к главе местной администрации солидный представитель известной московской строительной компании и вежливо интересовался, нет ли поблизости какой-нибудь сотни гектаров под будущее элитное жилье. В ответ раздавалось: имеется. Неподалеку – гигантский пустырь, некогда бывший свалкой.

Теперь она засыпана, рядом илистый прудик. В общем, можем поторговаться. В глазах москвича – недоумение. О чем торговаться? Ему чистый лесной массив подавай, а вместо грязного омута берег водохранилища или широкой реки. На это у чиновника другой ответ: благодатные места у нас тоже наличествуют. Но они охраняются по закону. Правда, случается у главы администрации такой ворох финансовых и материальных проблем, что он все же идет на незаконную сделку (авось пронесет).

Выявят – тогда никуда не деться (как в поселке Речник может ситуация обернуться, когда коттеджи, построенные в пределах водоохранной зоны, предписано ликвидировать)…

В этом смысле куда дальновиднее поступают застройщики и подрядчики, которые на выделенных им землях создают искусственные водоемы. Как в элитном поселке «Берендеево царство» (стоимость 1 сотки здесь пока от $3,5 тыс.), словно по волшебству возникшем в живописном уголке у Симферопольского шоссе. Тут и чистый лесной массив, и пологий пляж для купания в специально сооруженном озере глубиной до 7 м, и увлекательная рыбалка круглый год, и романтические лодочные прогулки (иногда – гоночные состязания), и ледовые катки зимой.

Скажете, несколько далековато от Москвы будет (около 90 км), и направление не самое престижное? И ошибетесь. Хотя бы потому, что сегодня в сфере загородной недвижимости «новые миллионеры» желают приобрести комфортное жилье не рядом со столицей, а именно на далеких, но чертовски живописных окраинах Подмосковья.

В стороне от «царских дорог»

Престижное Рублево-Успенское шоссе – это без преувеличения вчерашний день. С тех пор как туда ринулись возводить дворцы наши первые разбогатевшие люди, так и охватили всю свободную землю. С гектарами окрестных лесов в придачу. По сути, Рублевка сегодня – вторичный рынок элитной недвижимости. То есть это дорогостоящее (от $100 до 300 тыс. за сотку) жилье с перегруженной инфраструктурой, вечными заторами на дорогах. К тому же близость Москвы (как ни парадоксально звучит) – ныне не лучший аргумент. Все «отрыжки» гигантского мегаполиса негативно сказываются на экологии этого направления, прозванного когда-то «царской дорогой» Московского княжества.

По мнению экспертов элитного рынка недвижимости, с этого года достаточно близкое расстояние от Москвы как определяющий фактор выбора места проживания и отдыха для основной массы новых отечественных богачей не играет основной роли. Напротив, как говорится, раз в областной глубинке имеются очаровательные площадки под застройку, стало быть, туда и надо отправляться. Потому что только там первозданная глушь, ни намека на промышленное производство и столько выставленной на торги земли с ее полями, лесами, реками и плесами – хоть все оптом покупай. Отсутствие же на начальном этапе строительства развитой инфраструктуры и инженерных коммуникаций новых покупателей подмосковной земли вдали от столицы уже не отпугивает. Была бы живописная площадка, а все остальное при наличии средств непременно приложится. Вплоть до личного аэродрома или вертолетной площадки для экстренных полетов на деловые совещания в столицу. Словом, в любом случае будешь жить и отдыхать много лучше, чем новоселы, которые, не зная истинного положения дел, смотрят лишь в пределах досягаемости в ближайших окрестностях столицы.

По интенсивности возведения дорогого загородного жилья сейчас лидирует Новорижское направление. На его землях уже имеется более ста престижных поселков, и работа продолжается ускоренными темпами, так как есть спрос. Почему? Здесь идеальная экология, высокий уровень инфраструктуры, отличные дороги с высокой пропускной способностью, на которых не бывает пробок, много изумрудных лесов по берегам Истры и одноименного водохранилища. Потому тут (как и вдоль Пятницкого шоссе) и растут словно грибы после обильного дождя коттеджи новой волны московской элиты. И даже на шикарные особняки в более чем 60 км от МКАД имеются покупатели.

Стоит присмотреться и к осенней коллекции коттеджных поселков Калужского направления. Оно ведь тоже с каждым годом становится более востребованным в среде состоятельных людей. Тихие заливные луга, смешанные леса, кристально-чистые реки с рыбой, родники с ключевой водой. Согласитесь, все это должно иметь свою цену на рынке загородной недвижимости. Хотя «калужский маршрут» пока очень дешев. Одну сотку с коммуникациями можно приобрести не дороже $4 тыс.

По красоте окружающей природы, обилию лесных массивов и экологически чистых водоемов, по мнению аналитиков рынка недвижимости, с «Калугой» могут сравниться окрестности Волоколамского шоссе, где недавно возведен элитный городок «Нахабино Кантри Клаб». В целом же те, кто решит приобрести в собственность коттедж в поселке со всей инфраструктурой либо обширное (от горизонта до горизонта) имение с прилегающими деревеньками, будут удивлены низкими ценами на земельные угодья (от $5 тыс. за сотку) и невысокой стоимостью строительных работ при отличном качестве.

Людям спортивного склада наверняка подойдет Дмитровское шоссе, вдоль него уже выстроено около 40 коттеджных поселков – как с элитными особняками, так и уютными домами бизнес-класса. Рядом плещутся воды Икшинского, Учинского, Пестовского, Пироговского, Клязьминского, Пяловского водохранилищ. Поблизости расположены спортивно-развлекательные и оздоровительные комплексы «Яхрома», «Волен», «Степаново», «Сорочаны», горнолыжный клуб Тягачева, где есть возможность сыграть в гольф, прокатиться на горном велосипеде, прогуляться на лошадях, промчаться на коньках по роллер-трассе, проплыть под парусами на яхте или порыбачить. В общем, ощутить все прелести жизни.

Дата публикации: 10:37 30 ноября 2006

Источник: bpn.ru