Торговым центрам на ТТК мешают развиваться транспортные проблемы

Этот год показал рекордные цифры по объему инвестиций в торговую недвижимость в России. В частности, по данным компании Jones Lang LaSalle, общая сумма вложений в торгово-развлекательные комплексы (ТРК) в нашей стране за первые девять месяцев 2006 года превысила один млрд евро, тогда как инвестиции в эту же сферу с 2001 по 2005 годы составили только 270 млн евро. Однако, несмотря на положительную динамику статистики, эксперты предупреждают, что время сверхприбыли на российском и особенно московском рынке недвижимости постепенно проходит. По их словам, на окупаемость проектов ТРК и, следовательно, интерес девелоперов к ним все больше влияют такие показатели, как транспортная доступность и количество потенциальных покупателей.

Критерий доступности

Промышленные зоны, расположенные рядом с Третьим транспортным кольцом (ТТК), не пользуются такой популярностью у девелоперов торговой недвижимости, как можно было бы ожидать, учитывая машинопоток на этой транспортной магистрали, рассказали эксперты агентству "Интерфакс-Недвижимость".

Сразу несколько представителей крупных консалтинговых компаний в интервью агентству отметили, что количество строящихся современных торгово-развлекательных центров с арендуемой площадью более пяти тыс. кв. метров и эффективной планировкой на ТТК ограничено. По их словам, это объясняется тем, что большое число проектов рядом с Третьим кольцом может "создать дополнительные риски и сложности как для самих девелоперов, так и для городских властей".

"Реализация подобных, рассчитанных на массового посетителя, проектов может привести к быстрому исчерпанию пропускной способности и без того загруженной магистрали, - сказал в беседе с агентством директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев. - Поэтому без принятия дополнительных мер по развитию ТТК возникновение серьезных транспортных проблем на магистрали может стать неизбежным".

Среди уже функционирующих ТРК на Третьем кольце собеседники "ИФ-Недвижимости" назвали "РИО" (92 тыс. кв. метров), "Город" (132 тыс. кв. метров) и "Рамстор Севастопольский" (53 тыс. кв. метров).

В 2006 году, согласно данным компании Colliers International, на рынок должен выйти торговый центр "Ереван Плаза" на Варшавском шоссе (34 тыс. кв. метров), в 2007 году - "Мозаика" в Кожухово (134 тыс. кв. метров) и ТЦ на Верхней Красносельской улице (118 тыс. кв. метров). В 2008 году в районе Третьего транспортного кольца должны появиться торговый центр на улице Вавилова (202 тыс. кв. метров), ТРК в центральном ядре Москва-Сити (216 тыс. кв. метров) и River Mall (221 тыс. кв. метров).

Руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова также называет в числе интересных проектов Auchan в Сокольниках (145 тыс. кв. метров), ТЦ на Шереметьевской (70 тыс. кв. метров) и ТЦ "Монарх" (170 тыс. кв. метров) в районе метро "Динамо".

"ТТК в принципе нельзя назвать местом активного строительства торговых центров, по крайней мере, если сравнить его с МКАД, - отмечает директор департамента развития Swiss Realty Group Moscow Илья Шершнев. - Здесь просто недостаточно свободного места для возведения торговых объектов, а стоимость земли настолько высока, что гораздо более оправданно строить более высокие здания - например, офисные или жилые".

Директор отдела торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Наталья Орешина связывает отсутствие активного строительства на ТТК в период инвестиционного бума в торговую недвижимость с тем, что "эта магистраль обладает большим недостатком - очень сложными съездами и заездами".

"Конечно, Третье кольцо может быть очень привлекательно с точки зрения транспортного потока, но только при условии развития дорожной инфраструктуры, позволяющей легко заезжать на территорию ТЦ и уезжать с нее", - считает эксперт.

А руководитель отдела исследования торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова подчеркивает, что "свободных от застройки площадок вокруг ТТК нет". "В большинстве случаев инвесторам приходится иметь дело со строениями под снос или промышленными предприятиями к выводу или уплотнению", - указывает она.

Кроме того, по словам собеседников агентства, "девелоперам приходится не только тратить средства на строительство торговых центров, но и брать на себя большие обременения". "Как правило, их примеры связаны со строительством инфраструктуры под социальные нужды - спортивных сооружений, транспортных терминалов, дополнительных парковочных площадей", - поясняет Н.Новикова.

Ю.Дальнова добавляет к этому списку также возведение коммуникаций за счет девелопера и оценивает стоимость строительства "подобных торговых центров" в $900 - 1200 за кв. метр.

В свою очередь руководитель департамента развития компании Leon Building Максим Марухленкo отмечает, что объем инвестиций в современные ТЦ в Москве может достигать 90 тыс. рублей за кв. метр.

В ожидании второй волны

Эксперты, опрошенные "ИФ-Недвижимостью", признаются, что торговые центры в районе Третьего транспортного кольца неоднородны по структуре своей потенциальной аудитории и "рассчитаны как на очень демократических покупателей, так и на сегмент выше среднего". Однако объединяет все проекты в этом районе, по мнению специалистов, расчет на людей, уже обладающих машиной.

И.Шершнев, в частности, утверждает, что основными посетителями проектов на ТТК станут транзитные покупатели. "Третье кольцо стало очень загруженной магистралью из-за неправильно спроектированных съездов и развязок, а поэтому зона охвата торгового центра будет определяться его размером", - говорит он.

Н.Орешина высказывает предположение, что привлекательными для девелоперов, вероятнее всего, станут не собственно площадки, расположенные вдоль ТТК, а участки, "сопряженные с основными магистралями столицы".

"В таком случае центр будет находиться на пересечении двух транспортных потоков и сможет рассчитывать на большее количество посетителей", - рассуждает она.

Эту мысль поддерживает и М.Марухленко. "Более всего подходит для строительства ТРК на Третьем кольце район Ленинградского проспекта, у которого есть определенные возможности распределения автомобильных потоков", - рассказывает специалист, подчеркивая, что "основной аудиторией торговых центров на ТТК являются жители направлений, пересекающих эту магистраль".

"Специально сходить в магазин на Третье кольцо никто не едет, так как торговых центров достаточно и в других районах Москвы", - уверен он. Кроме того, участники рынка указывают, что "сильнейшую конкуренцию торговым центрам составляют офисы". Например, Ю.Дальнова напоминает о "грядущих ограничениях на строительство офисных площадей в пределах Садового кольца", а Н.Орешина отмечает, что "офисам не так важна близость густонаселенных районов при одинаковых требованиям к транспортной доступности объектов".

Надежды на рост "торговой" привлекательности Третьего транспортного кольца собеседников агентства прежде всего связаны с тем, что несмотря на придирчивость инвесторов и девелоперов к параметрам проектов ТРК, в Москве все еще ощущается дефицит торговых площадей.

М.Гасиев подчеркивает, что благосостояние населения в столице продолжает расти, следствием чего является "сокращение старых форматов торговли и формирование новой потребительской культуры".

"Посещение торгового центра становится способом проведения свободного времени", - констатирует он.

Эксперт считает, что ТТК предоставило новые уникальные возможности для развития торговой недвижимости, сделав доступными "обширные территории промышленных площадей, ранее практически не использовавшиеся для создания объектов коммерческой недвижимости".

"Высокий спрос на торговую недвижимость, существующий в данный момент, и хорошая транспортная доступность, которую обеспечивает ТТК, пока стимулируют активный девелопмент, - рассказывает он. - Даже River Mall, ТЦ на Верхней Красносельской улице и центральное ядро "Сити", долгое время остававшиеся в "замороженном состоянии", вступили в строительную фазу".

По словам Н.Орешиной, маловероятно, что "и столицу в целом, и Третье кольцо в частности ждет перенасыщение торговыми площадями". "В этом году заполняемость торговых центров достигает практически 100%, и рынок "вдруг" наполниться не может, но время сверхприбылей в этой сфере в Москве проходит. Практически невозможно, чтобы ТРК, как несколько лет раньше, окупались бы за два года", - отмечает собеседница "ИФ-Недвижимости".

О еще неисчерпанной потребности Москвы в новых торговых центрах говорит и Ю.Дальнева, отмечающая, что большая часть проектов сосредоточена в южной и юго-восточной частях Третьего кольца. А М.Марухленко, хотя и соглашается с позицией тех специалистов, которые считают, что дефицит ТРЦ в Москве сейчас покрыт, заявляет, что ждет "второй волны строительства торговых центров". "Начнется реновация и перепрофилирование существующих уже комплексов с неудачной концепцией", - предсказывает он.

Дата публикации: 10:43 30 ноября 2006

Источник: bpn.ru