В погоне за метрами

Уходящий 2006 год запомнится рынку жилищного строительства Петербурга многими факторами. Например, бурным ростом цен на квартиры (за год они взлетели более чем на 100%) и связанной с ним проверкой застройщиков на предмет возможного ценового сговора. Этот же год принес нам либерализацию условий ипотечного кредитования. Однако все тот же рост цен почти половину одобренных кредитов оставил невостребованными. Между тем основная интрига строительного рынка сохраняется до сих пор. А именно: сдаст ли город обещанные Смольным 2,3 млн кв. м жилья, и какого качества будет это жилье?

Год назад никто не предполагал, что цены на жилье будут расти столь стремительно, в том числе и сами строители. «Скорее всего, 2-2,5% в месяц. По итогам года рост составит 25-30%, ну максимум - 40%», -говорили тогда эксперты. Но события стали развиваться по самому экстремальному сценарию 10-12% в месяц в среднем по рынку и до 30-40% в месяц по отдельным объектам. Многие дома за полгода подорожали более чем на 80%. Лишь к сентябрю рост цен затормозился - до 5% в месяц. В целом с начала года цены на жилье в Петербурге выросли таким образом: 1-комн. квартиры - на 125%, 2-комн. - на 123%, 3-комн. - на 106%. В августе 2006-го Генеральная прокуратура России поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) выяснить, существует ли ценовой сговор при определении цен на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области.

Генпрокуратура предположила, что «факторами, влияющими на рост цен на недвижимость, являются и необоснованно высокие премиальные, и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов, и увеличение стоимости строительных материалов, и возможный ценовой сговор между строительными компаниями, возводящими жилье в данных регионах».

Сговора не выявили

Для того чтобы доказать факт сговора строителей, надо обладать или документальными свидетельствами, или аудиовидеозаписью этого процесса, что, согласитесь, фактически невозможно. Более того, руководитель ФАС России Игорь Артемьев заявил, что причины бурного роста цен надо искать не в монополизации рынка жилья отдельными компаниями, а в дефиците строительных участков.

Сами строители моментально назвали возможный сговор - «абсолютно надуманным, абсурдным вопросом» и даже «бредом сивой кобылы». Как уверяет Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», сговориться, даже двоим тяжело, а, например, трем компаниям и более, когда они разобщены как никогда (ибо, например, в Петербурге действуют одновременно несколько профессиональных организаций и между ними существуют, мягко говоря, определенные противоречия), и вовсе невозможно.

В ноябре сотрудники ФАС побывали с проверками в Союзе строительных объединений и организаций, «Союзпетро-строе», Ассоциации «Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада» и практически во всех крупных компаниях города. В итоге (цитируем один из составленных актов), «представленные документы и дополнительная информация свидетельствуют об отсутствии признаков соглашений, согласованных действий, запрещенных законом РФ «О защите конкуренции».

Антимонопольщики зафиксировали и объяснения петербургских строителей по поводу причин резкого увеличения стоимости жилья. Это все тот же 214-й закон о «долевке», сокращение числа предлагаемых «пятен» под жилищное строительство, введение системы торгов земельными участками (в отдельных случаях их стоимость подскочила в 5 раз), старая проблема с коммунальной инфраструктурой, рост цен на стройматериалы в 2 раза в 2005-2006 годах и др.Прицел на «первинку»

Безумный рост цен на жилье в 2006 году значительно увеличил количество обращений за ипотечными кредитами. В банки поспешили даже те, кто ранее откладывал приобретение квартиры. Вдобавок банки сделали условия ипотечного кредитования более либеральными уменьшили ставки, увеличили сроки кредитования, стали учитывать «серые» доходы и т. д.

Однако уже в конце августа эксперты отметили сокращение спроса. «Во-первых, агентства недвижимости в связи с отсутствием предложения на рынке убавили свою активность, - рассказывает Дмитрий Булычев, директор департамента по работе с застройщиками и риэлтерами Инвестиционного банка КИТ Финанс. -Во-вторых, число желающих приобретать жилье по таким ценам заметно снизилось. Так, если раньше на покупку однокомнатной квартиры в кредит могла рассчитывать семья с совокупным доходом $1000-1200, то сейчас для приобретения такой же квартиры им потребуется зарабатывать уже около $2500».

В Петербурге в 2006 году выдано уже около 10 000 ипотечных кредитов (для сравнения: в 2005-м - 4440, в 2004-м - 1440). Но «бестселлерами» по-прежнему остаются программы кредитования на приобретение квартир на вторичном рынке - на их долю приходится около 90% ипотечных сделок. Однако сокращение предложения на «вторичке» заставило банки повернуться лицом к рынку жилищного строительства. «Уже можно прогнозировать, что в недалекой перспективе до 50% выданных кредитов будут предоставляться на первичку», -сообщил нам один из экспертов.

Коробки вместо домов

Между тем основная интрига текущего года сохраняется. За 9 месяцев Петербург ввел в эксплуатацию лишь 996 тыс. кв. м жилья или 86,5% от аналогичного периода 2005-го - это меньше всех субъектов Северо-Западного федерального округа. На 1 декабря, по одним данным, введено 1,4 млн кв. м жилья, по другим - 1,2 млн «квадратов». А Смольный обещал - 2,3 млн кв. м жилья.Как заявил вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, сложности с вводом домов действительно существуют. Они связаны с переходом на новую процедуру приемки объектов, а также с проблемами по их подключению к инженерным сетям. Но у г-на Вахмистрова «нет никаких сомнений, что рубеж в 2,3 миллиона квадратных метров будет преодолен». Намного категоричней была на недавнем съезде петербургских строителей губернатор Валентина Матвиенко: «Мы должны построить 2,3 миллиона квадратных метров жилья».

Оптимизм хозяйки Смольного поддерживает начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт (именно эта служба принимает дома в эксплуатацию). По его мнению, в декабре можно принять более 1 млн кв. м жилья, хотя в лучшие советские времена в декабре сдавалось лишь по 700-800 тыс. кв. м.

Каким качеством будет обладать сдаваемое жилье в условиях гонки за метрами, предположить нетрудно. По словам одного из экспертов, что только не всплывает при сдаче домов: «И стены кривые, и гидроизоляции нет. Словом, качество ужасное». Если добавить сюда трудности подключения новостроек к сетям, получается, что город вводит в эксплуатацию не жилые дома, а просто коробки, которые лишь со временем могут превратиться в полноценное жилое пространство.

Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

Реализация строительных проектов занимает длительное время, дом обычно строится около двух лет. Поэтому строители как никто нуждаются в спокойном, прогнозируемом развитии рынка, без скачков и потрясений. Было бы ошибкой думать, что мы заинтересованы в резком росте цен на недвижимость. Сейчас цены стабилизировались и в первые месяцы наступающего года останутся такими же. С апреля-марта они начнут расти на 1-1,5% в месяц, поскольку себестоимость не стоит на месте и очень быстро догоняет рыночные показатели. Снижения спроса на жилье не произойдет, напротив, он будет расти по мере развития ипотечного кредитования. Петербургские строители вполне в состоянии обеспечивать ежегодно ввод около 2,5 миллиона квадратных метров жилья - это выверенный, сбалансированный показатель. А вообще у нас в городе достаточно свободных территорий: в Петербурге в его нынешних границах можно построить больше 70 миллионов квадратных метров недвижимости.

Матвей Закашанскии, генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ»:

Участков под застройку не хватает, объемы строительства снижаются, поэтому дефицит предложения вполне объясним. Нынешним покупателям квартир нужно очень хорошо понимать, что в 2007 году ситуация усугубится, и лишь к 2008 году будут сданы некоторые ликвидные и наиболее интересные объекты. Крупные застройщики диверсифицируют свой бизнес. Наша группа компаний в этом году занялась активным продвижением проектов по строительству логистических терминалов и бизнес-центров.

Также мы расширяем свое присутствие на региональном рынке. Если говорить о проблемах в строительной отрасли - необходимо навести порядок в сфере взаимодействия всех государственных ведомств. Хотелось бы, чтобы процесс реформирования предприятий-монополистов завершился как можно скорее, и строительное сообщество увидело бы положительные результаты этих перемен. Законодательные изменения уходящего года окажут положительное влияние на развитие строительного комплекса. Это касается Градостроительного кодекса, Правил землепользования и застройки, Генерального плана Санкт-Петербурга.

Дата публикации: 15:10 20 декабря 2006

Источник: bpn.ru