Коллективным инвесторам запретили вкладывать деньги в недвижимость

Покупать недвижимость коллективные инвесторы начали весной прошлого года. Сейчас, по данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), заработать на квартирах, офисах и торговых центрах пытаются уже более 20 закрытых фондов с активами 6,5 млрд. рублей. Правда, непосредственно в недвижимость вложено меньше половины этих средств (около 2,7 млрд.). Остальное управляющие держат на банковских счетах или в ценных бумагах, объясняя медленное освоение денег тщательным отбором проектов. Например, доход от сдачи в аренду готовой недвижимости относительно невелик - примерно 10-12% в год, зато снижается риск недостроя. Самыми заманчивыми участники рынка считают вложения в строительство домов и офисов: они способны принести до 30% годовых.

Однако на этом пути ПИФы могут столкнуться с серьезными проблемами. Фонды участвуют в строительстве лишь в качестве соинвестора (на ведение строительных работ требуется специальная лицензия), фиксируя свои права в инвестиционных контрактах.  Но, заключая такие договоры, управляющая компания приобретает не имущественные права на недвижимость, а лишь права требования на нее. Это противоречит требованиям постановления ФКЦБ №31/ПС, которое разрешает фондам иметь в своих портфелях только "строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества".

Об этой коллизии управляющие знают давно. В конце октября замруководителя ФСФР Сергей Харламов, отвечая на обращение Первого спецдепозитария, пояснил, что в состав активов закрытых ПИФов недвижимости имущественные права по обязательствам из инвестконтрактов входить не могут и вкладывать средства фонда в строительство и реконструкцию на основании таких соглашений неправомерно.

На устранение нарушений закрытым фондам отводится год, иначе управляющая им компания может лишиться лицензии. Впрочем, штрафовать управляющих ФСФР пока не собирается: НЛУ договорилась с регулятором подготовить несколько документов, которые позволят снизить риски пайщиков.