Обзор рынка коммерческой недвижимости москвы. Знаковый год

Для рынка коммерческой недвижимости России и особенно столичного региона 2006 год стал знаковым. Практически к каждому его процессу, явлению или тенденции можно смело добавить «беспрецедентный», «небывалый», «рекордный».

Ушедший год отметился высочайшей активностью инвесторов и девелоперов, растущими в геометрической прогрессии объемами строительства и масштабами проектов и, главное, набирающей силу количественной и качественной конкуренцией. Все это, по единодушному мнению экспертов, получит дальнейшее развитие.

Реки инвестиций

Прошлый год отмечен небывалым ростом числа и объема инвестиционных сделок, причем впервые за всю новейшую историю отечественного рынка недвижимости появилась тенденция к превалированию иностранного капитала над российским.

Заморских инвесторов привлекает высокая доходность проектов. По оценке Colliers International, текущая ставка капитализации для офисного сегмента составляет 9–9,5 %, торгового — 10–10,5 %, складского — 11–12 %. Вместе с увеличением прозрачности рынка растет и уверенность насчет успешной реализации проектов, появляются все новые западные игроки, а иностранные банки охотнее предоставляют проектное финансирование. В числе интересных тенденций эксперты компании отмечают и приобретение зарубежными стратегическими и финансовыми инвесторами долей в российских девелоперских компаниях. Интерес к коммерческой недвижимости также подстегивает некоторое снижение доходности фондового рынка и замедление роста цен на жилье.

Максимальная прибыль, как это часто бывает, досталась самым рисковым. Уже в 2007 году эксперты прогнозируют снижение ставок капитализации на 1–1,5 % вследствие прихода новых агрессивных игроков, полагают в Colliers Interbational. По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group Moscow, крупнейший из рынков недвижимости страны — московский — уже подошел к своему пику, а уровень доходности инвестиций практически сравнялся с аналогичными показателями в странах Восточной Европы. «Поэтому те, кто строит финансовые планы исходя из текущих цен предложения, совершают серьезную ошибку. В среднесрочной перспективе снижение ликвидности не коснется только наиболее качественных объектов», — предупреждает И. Шершнев.

Инвесторы, впрочем, придерживаются другого мнения. Высокий неудовлетворенный спрос гарантирует получение если и не сверхприбылей, то как минимум хорошего дохода. При сохранении текущего баланса (точнее, дисбаланса) между спросом и предложением качественные офисные объекты окупятся в среднем за четыре-пять лет, а складские — еще быстрее, в то время как наступление хотя бы относительного насыщения на рынке ожидается не ранее 2009–2010 года. Неудивительно, что многие застройщики диверсифицируют бизнес, реализуя проекты в сегменте как жилой, так и коммерческой недвижимости. Особенно велико число новых непрофильных игроков в складском секторе.

Неделовой центр

Децентрализация рынка коммерческой недвижимости стала одной из его главных тенденций в 2006 году. Как рассказали в Becar Commercial Property Moscow, почти половина потенциальных арендаторов хочет снять офис между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а престижным центром города заинтересовались лишь 12 % клиентов компании. Причина — ограниченный выбор объектов, высокие цены и плохая транспортная доступность. Аналитики консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) отметили, что на протяжении всего года более высокие темпы роста цен наблюдались именно в отношении объектов, расположенных за пределами ЦАО. Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании ASTERA ONCOUR Moscow, придерживается несколько иной точки зрения: «Несмотря на транспортные проблемы, арендаторы и покупатели чаще всего интересуются объектами, расположенными именно в центре, в крайнем случае в пределах ТТК. А вот наименьший спрос зафиксирован на офисные помещения, расположенные в ЮАО и ВАО».

К сожалению, желания не всегда совпадают с возможностями, и девелоперы, а вслед за ними и арендаторы идут за Садовое кольцо и ТТК не от хорошей жизни. Слова «офис в ЦАО» по-прежнему звучат гордо, однако построить его там сложно, арендовать чрезвычайно дорого. Прибавьте к этому проблемы с транспортной доступностью и парковкой, трудности с энергоснабжением, намерения городских властей оставить превращение центра столицы из жилого в коммерческий и множество других факторов. Поэтому в офисном сегменте акцент смещается в первую очередь в район ТТК, где формируются новые деловые зоны и появляются высококлассные бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Свою лепту вносит и реконструкция промзон как способ поиска участков под застройку. Для возведения жилья они, как правило, малопригодны, а вот для объектов коммерческой недвижимости — в самый раз.

Торговые центры также появляются в основном в спальных районах города и у МКАД, где земли больше, а борьбу за посетителя выиграть легче, в том числе за счет масштаба проекта. Впрочем, по мнению Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, говорить о конкуренции между центром и окраинами пока рано хотя бы потому, что у расположенных в них торговых объектов разная целевая аудитория. Как правило, те, кто живет далеко от МКАД, за покупками в ту же «МЕГУ» поедут неохотно. Однако в «дальних» ТЦ зона развлечений обычно в разы больше, поэтому для семейного досуга и шопинга посетители скорее всего выберут именно их.

Тенденция к децентрализации будет усиливаться, в том числе вследствие строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК). «Транспортная доступность — один из важнейших критериев, определяющих цену коммерческой недвижимости, — рассуждает Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG. — Соответственно, улучшение этого показателя повышает привлекательность объекта в глазах покупателей и арендаторов. Поэтому велика вероятность возникновения офисных и торговых зон рядом с этой магистралью». «Создание ЧТК улучшит транспортную инфраструктуру в периферийных районах города, что расширит зоны обслуживания как существующих, так и проектируемых торговых комплексов, — добавляет Максим Гасиев, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International. — Поскольку эта магистраль частично проходит через промышленные зоны, она откроет доступ к новым территориям под застройку. В целом развитие ситуации будет похоже на то, что происходит с ТТК, появление которое дало мощный стимул для развития прилегающих к нему территорий».

Строительство ЧТК оказывает влияние и на формирование складского сегмента. «В 2006 году основное складское строительство велось на расстоянии до 40 км от МКАД, причем наибольшее число объектов было сосредоточено в юго-восточном направлении: именно там теперь начато строительство Четвертого транспортного кольца», — говорит Светлана Ярова, руководитель направления складской недвижимости ASTERA GROUP Moscow. По ее словам, при выборе складского помещения все меньшее значение придается его удаленности от Москвы, а на первое место выходят удобство подъезда, качество и загруженность трассы.

«Арендаторов больше интересуют такие вопросы: сколько времени потребуется на дорогу, какой вид транспорта может стать резервным и тому подобное, — добавляет она. — Например, популярность северо-восточного и южного направлений объясняется развитой транспортной инфраструктурой, близостью международных аэропортов Шереметьево и Домодедово, а во втором случае еще и трассы Москва — Дон, связывающей столичный регион с югом России».

Защита титула

В ноябре столичный рынок офисов получил возможность установить новые стандарты качества. В классификации, предложенной «большой четверкой» брокерских компаний (Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Ryabokobylko, Jones Lang Lasalle и CB Richard Ellis Noble Gibbons), требования к объектам категории А стали гораздо жестче, что по замыслу разработчиков должно свести к минимуму возможность завышения «статуса» офисного здания. Кроме того, вместо класса В введены категории В+ и В–, а среди критериев оценки объектов выделены обязательные и факультативные.

«Новая классификация дает всем игрокам более полное и точное представление о меняющихся стандартах и растущих требованиях арендаторов на развивающемся российском рынке, — полагает Антон Коротаев, ведущий аналитик компании RRG. — Хотя, разумеется, любая классификация имеет определенную степень условности и допущений. Особенно на таком рынке, как коммерческая недвижимость, где объем предложения невелик и найти два одинаковых объекта просто невозможно». В результате классом ниже должна стать довольно значительная часть офисных площадей, в частности реконструированные бизнес-центры и некоторые здания, построенные два-три года назад.

Несмотря на то что данная классификация (равно как все прочие) не является обязательной или общепринятой, ее возникновение — прямое следствие процессов, происходящих на рынке коммерческой недвижимости, причем не только в офисном, но и в торговом и даже в складском сегменте. Суть их заключается в том, что потребность в количественном росте теперь дополняется необходимостью роста качественного. Набирающая силу сегментация рынка свидетельствует о том, что пусть не в ближайшем, но все‑таки вполне обозримом будущем доходность объекта станет напрямую зависеть от того, насколько тщательно продумана концепция, удачно выбрано место расположения, грамотно сформирован пул арендаторов, профессионально организовано управление и эксплуатация здания.

«Повышение требований потенциальных покупателей и арендаторов и, как следствие, инвесторов привело к тому, что увеличилось число проектов по реконструкции, реконцепции и перепозиционированию торговых площадей, — констатирует Д. Колокольников. — Некоторые девелоперы делают ставку на оригинальность формата, и, по нашим прогнозам, в следующем году эта тенденция будет только усиливаться. Лишь в отношении профессиональных ТЦ с хорошим месторасположением и невосполняемыми ресурсами вроде стрит-ретейла, несмотря на рост конкуренции в сегменте, «заказывать музыку» по‑прежнему будут продавцы». «Рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов с лучшей концепцией и соответствующим образом корректировать ставки аренды и продажи», — добавляет Татьяна Звонецкая, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer.

Способности и потребности

По мнению многих экспертов, сценарий развития рынка коммерческой недвижимости в России во многом повторяет восточноевропейский, а если говорить конкретно о регионах — то московский. В первом приближении схема выглядит следующим образом: острый дефицит высококачественных объектов провоцирует строительный бум, но, несмотря на выход на рынок все большего количества квадратных метров, ставки аренды по‑прежнему держатся на высоком уровне, поскольку потребность в них слишком велика. Понадобится значительное количество площадей, чтобы наступил баланс спроса и предложения.

В 2006 году рынок офисной недвижимости Москвы продемонстрировал рекордные объемы как производства, так и потребления. Совокупная площадь новых и реконструированных высококлассных помещений составила, по данным компании Colliers International, около 975 тыс. кв. м (22 и 78 % соответственно), а в целом емкость этого сегмента по состоянию на конец 2006 года оценивается приблизительно в 5,3 млн кв. м. В текущем году к вводу в эксплуатацию заявлено более 15 зданий класса А и В, включая башни ММДЦ «Москва‑Сити» с арендуемой офисной площадью почти 200 тыс. кв. м.

Общий объем ушедших с рынка качественных объектов превышает 1,3 млн кв. м, из которых около 65 % — по сделкам аренды и предварительной аренды. Устойчивый спрос на фоне ограниченного предложения привел к неуклонному снижению доли вакантных площадей на протяжении всего года. В результате на сегодняшний день этот показатель равен 1,2 % в офисных зданиях класса А и 3,5 % в бизнес-центрах класса В. Это самые низкие цифры за последние шесть лет. Все перечисленное не преминуло отразиться на ценах. Так, по подсчетам Colliers International, за 2006 год ставки аренды офисов класса А и В выросли на 15–17 % и 8–12 % соответственно.

Структура спроса на протяжении всего года оставалась неизменной, отмечают специалисты компании Becar Commercial Property Moscow. Арендаторов интересуют в основном небольшие помещения площадью 100–400 кв. м. Наибольший интерес к высококачественным офисным площадям проявляют компании, работающие в сфере услуг, торговле, производстве, строительстве. В ASTERA ONCOUR Moscow подтверждают, что в 2006 году подавляющее большинство запросов по офисам относилось к аренде, причем лидерами спроса являлись объекты класса В. «Во многом это связано с ростом качественных характеристик в данной категории. Девелоперы же, напротив, предпочитают браться за строительство объектов класса А», — резюмирует И. Кирсанова.

Дефицит предложения наиболее заметен в складском сегменте, несмотря на очевидный интерес к нему со стороны российских и зарубежных инвесторов, включая институционных, небывалую активность девелоперов и увеличение числа и размаха проектов. Всего в ушедшем году было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв. м складов класса А, а на текущий заявлено вдвое больше. Потребность рынка в качественных площадях эксперты Colliers International оценивают также приблизительно в 1,5 млн кв. м, однако насыщения спроса ни в этом году, ни в ближайшие несколько лет не произойдет.

Во-первых, несмотря на рост профессионализма девелоперов, далеко не все анонсированные проекты будут реализованы в срок. Во-вторых, значительная часть складских помещений находит собственников или арендаторов задолго до того, как у них появятся хотя бы стены, и подавляющее большинство — до ввода объекта в эксплуатацию. Наряду с этим набирающая силу тенденция к заключению долгосрочных, на семь – десять лет, договоров аренды говорит о том, что на вторичный рынок эти объекты выйдут не скоро. Сегодня уровень вакантных площадей в складах класса А составляет, по данным Colliers International, рекордно низкие 0,5 %, а в классе В — 2,5–4 %. Наконец, больше будут не только строить, но и поглощать. Основными клиентами качественных складских комплексов являются российские и международные логистические операторы, FMCG-компании, крупные торговые сети, дистрибьюторы и производители товаров народного потребления, бытовой техники, автомобилей и т. п. С ростом оборотов розничного рынка в России их число будет только расти.

Отсутствие количественной и, следовательно, качественной конкуренции пагубно сказывается на ставках аренды — в том смысле, что они довольно высоки и тенденции к снижению пока не демонстрируют. Более того, в конце 2006 года наблюдалось некоторое их увеличение вследствие повышения себестоимости строительства. Структурированные по принципу triple net, для складских комплексов класса А и В в год они составили 115–140 долл./кв. м и 100–125 долл./кв. м соответственно.

Стоимость эксплуатационных расходов за год выросла на 15–20 % и находилась в диапазоне 20–30 долл./кв. м в год для объектов класса А и 15–25 долл./кв. м в год для объектов класса В. В 2007 году специалисты прогнозируют сохранение цен на высоком уровне и даже их возможное увеличение на 5–10 %.

Торговый сектор в 2006 году стал лидером как по количеству сделок, так и по приросту объема предложения (аналитики Colliers International определяют его на уровне 30 %). Было открыто 11 профессиональных торговых комплексов общей площадью почти 900 тыс. кв. м, три из которых относятся к объектам регионального масштаба (ТЦ «Европейский», «МЕГА — Белая Дача», «Город»). В 2007 году ожидается увеличение нового строительства в два раза. Другими словами, сегмент торговых центров сделал очередной шаг на пути к насыщению. Именно здесь ярче всего обозначилась набирающая обороты конкурентная борьба.

Некоторые участники рынка, например United Realty Group, оптимистично охарактеризовали сложившуюся ситуацию как «счастливое равновесие между спросом и предложением».

В целом за прошедший год общее количество экспонирующихся объектов увеличилось на 40 %, подсчитали в компании RRG. В стоимостном выражении объем рынка вырос еще существеннее — на 75 %. В абсолютном значении эти показатели выглядят следующим образом: с начала 2006 года к продаже предлагалось 3,42 тыс. объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 7 млн кв. м на общую сумму 19,6 млрд долл. Кроме того, инвестиционных сделок было заключено более чем на 2 млрд долл. Средневзвешенная цена продажи квадратного метра повысилась на 73 % и по итогам года достигла 3,631 тыс. долл./кв. м. Внутри Садового кольца этот показатель равен 8,223 тыс. для торговых помещений и 5,228 тыс. для офисных, а за его пределами — 2,699 тыс. и 2,479 тыс. долл./кв. м соответственно. Что касается структуры предложения, то она практически не изменилась. Традиционно ведущее место занимают офисные площади (59 %), доля торговых составляет 31 %, а около 10 % приходится на производственно‑складские объекты и помещения свободного назначения.

Дата публикации: 10:23 02 марта 2007

Источник: bpn.ru