Коттеджное строительство: время перемен

В ближайшее время застройщикам Подмосковья ничего хорошего ждать не приходится: им придется умерить свои аппетиты. Зато для покупателей грядут благоприятные времена. Не секрет, что с июля прошлого года ситуация на загородном рынке недвижимости кардинально изменилась, в сентябре–октябре произошел обвал цен от 10 до 30% (данные основаны не на механическоммониторинге цен заявок, а на реальных сделках). Инвестиционщикам, успевшим реализовать свои участки или дома и зафиксировать прибыль, относительно повезло. Другим, менее мобильным —нет. А ведь люди, приобретающие загородную недвижимость для дальнейшей перепродажи, составляли чуть ли не половину всей покупательской аудитории.

Уже немало написано о причинах сложившейся ситуации. Все имеет свой предел. В нашем случае произошло банальное затоваривание рынка. И поскольку экономические учения Адама Смита иКарла Маркса никто не отменял, мы получили классический кризис перепроизводства. Спрос (за вычетом, конечно, инвестиционщиков) остался прежним: московские, сибирские, кавказские элитыникуда не делись и не денутся, а предложений каждый год становится в два раза больше. Наглядно это видно по статистике увеличения числа новых коттеджных поселков, в том числе на НовойРиге, Рублевке и других трассах.

При этом все усугубляется непрофессионализмом исполнителей, зачастую пришедших в девелопмент из непрофильных отраслей и самостоятельно не продавших еще и ведра земли. Впрочем, ипризнанные «фишечные» застройщики недалеко ушли. В лучшем случае занимаются побочными вещами: выкопают пруд, посадят пару сосен, выделят побольше денег на рекламу… А надо бы, какговорится, зрить в корень, в базис, то есть осмысливать глубинные причинно-следственные связи, строить модели, думая вперед хотя бы лет на пять–семь. И не обращаться потом кконсультантам с возгласами: «Нет продаж! Нечем возвращать кредиты!» и пр. Ошибки, допущенные на стадии формирования девелоперской концепции, скажем, элитного поселка, бывает трудноустранить.Скажу прямо: бизнес-класс и элитное жилье в Подмосковье исчерпали потенциал своего развития — большинство проектов являются заведомо провальными. В первую очередь это касается техструктур, которые купили землю на вторичном рынке и надеются быстро продать типовой элитный поселок. Крупные же землевладельцы, новые хозяева колхозов, «ленд-лорды», которым соткаобошлась в сумму от $5 до $50 за счет скупки паев и других схем, должны призадуматься, что делать с этой землей, не станет ли она обузой, особенно это стоит сделать в свете вышедших иготовящихся федеральных законов и нормативно-правовых актов, в том числе по налогообложению.

Вот тут и вступает в силу теория Дарвина: победит (выживет) сильнейший, проще говоря, тот, кто вовремя сумеет диверсифицировать свой бизнес, привлекая для этого новый качественныйменеджмент, способный воплотить новую сбалансированную стратегию, назовем ее реальной стратегией.

Небольшие проекты можно реализовать и в дорогом сегменте, привлекая для этого, конечно, не пустых «менеджеров» поколения next с дипломом МВА, а опытных девелоперов, получивших навыкисистемного мышления в советской высшей школе.

Тем не менее, на мой взгляд, будущее — за недорогой массовой застройкой. Со слабовыраженной архитектурной «обязаловкой», без обязательного подряда на строительство, со всемицентральными коммуникациями и, например, с ценами $4–6 тыс. за сотку на Новой Риге и $8–10 тыс. — на Рублевке; на расстоянии до 35 км от МКАД.

Прогноз динамики цен на этот год таков: до марта сохранится нынешнее положение, когда продавцы и покупатели выжидают, у кого нервы крепче. Затем весной, когда станет ясно, чтовсплеска активности целевых покупательских аудиторий ждать не приходится, произойдет падение цен еще на 15–20%. Затем в течение года рост цен будет соответствовать темпам инфляции.

Ожидается выход на рынок новых или «новых старых» игроков, которые возьмут инициативу в свои руки, просчитают экономику девелоперских проектов, ориентированную на массовогопотребителя, и примут ожидаемые решения по ценовой и прочей политике их реализации. Причем попытки некоторых структур вести эту так называемую эконом-застройку на непрестижных трассахбудут не эффективны, поскольку основная клиентура (средний класс) живет на западе Москвы и ни на какое Рязанское шоссе, трясясь несколько часов по московским пробкам, не поедет.

Среди масштабных проектов массовой застройки на западном направлении я бы выделил несколько самых известных. Проект управляющей компании «Масштаб» (13 тыс. га, Ленинский район) немогу назвать шагом в правильном направлении. Налицо стремление продать в розницу небольшие участки земли, на которых строятся особняки. Проект у Архангельского (430 га, 3 км по НовойРиге) до конца не ясен, но тоже предполагает большие вложения покупателей. В том же ряду Плещеево (594 га, Новая Рига, 21 км), «Рублевка-гольф-клуб» (333 га, 13 км). Симпатичновыглядит проект компании «ИНКОМ-Недвижимость» по строительству микрорайона на Новой Риге (2 тыс. га), но это по сути та же «элитка». Интересен масштабный проект «Рузская Швейцария»(40 тыс. га, Рузский район), но планируемые в его рамках поселки расположены далековато от Москвы.

Всего известны более 20 масштабных проектов площадью более 100 га. Однако их девелоперская идеология не всегда соответствует ожиданиям и возможностям адресных покупательскихаудиторий. Поэтому в большинстве случаев стоит ожидать в лучшем случае долгостроя.

Перспективы реализации программы «Доступное жилье» в Подмосковье смутные, поскольку местные чиновники, выражаясь словами классика, страшно далеки от народа. Зато близки кдевелоперским структурам, которым выгоднее продать земельные участки, не забыв, естественно, и о своих интересах. При этом идеальным вариантом считается земля, переведенная не подИЖС, а под дачное строительство, поскольку снимает с местных органов власти инфраструктурные заботы. Это, впрочем, и надо использовать. В любом случае не нужно надеяться, что кинвестору–застройщику придет добрый дядя, построит ему дороги, школы, больницы, проведет нужной мощности ЛЭП, газ и скажет: бери, дорогой, национальная программа ведь вышла. Нет, каки прежде, придется просчитывать экономику проектов, надеясь на собственные силы и возможности партнеров по коммерческому «цеху».

Сегодня в руках 15 компаний находится около 30% всех подмосковных земель. Досталась она им за копейки, напомним, не более $50 за сотку. Стоимость инженерии строящегося населенногопункта (дороги, вода, канализация, газ, электричество, телефония и пр.) с минимальной инфраструктурой и затратами на рекламу и штат не превышает $2–3 тыс. за сотку предлагаемой креализации «участковой» земли. Накинем 15% на незапланированные расходы (сюда входит перевод земли под дачное строительство с необходимыми согласованиями). Вот и вся нехитраяарифметика, взятая не «с потолка», а из опыта реализации двух поселков.

Остальное в ценообразовании готового продукта зависит от фантазии застройщика. Многие предлагают обязательный подряд, маскируя свою жажду наживы под дешевую аргументацию типа «единаяархитектурная концепция», «предсказуемые сроки завершения строительства», «низкая стоимость оптовых стройматериалов» и прочие уловки. Другие просто умножают себестоимость на два илитри и выставляют на продажу нарезанные участки по цене от $8 тыс. за сотку на западном направлении. Как видим, резервы для снижения цен есть — по крайней мере у крупныхземлевладельцев. Но и с купившими землю на «вторичке» не все так плохо, было бы желание.

Отдельный вопрос — эксплуатация коттеджей. В строящихся и существующих поселках ее стоимость составляет не меньше $300 с дома в месяц. Как правило, сначала застройщик ставит своюуправляющую компанию, которая занимается охраной и эксплуатацией. Затем жильцы-собственники обязаны в соответствии с законодательством провести собрание и выбрать способ управления.

Зачастую у них присутствует ярко выраженное желание нанять другую компанию (подешевле) или взять контроль непосредственно в свои руки и самостоятельно нанимать охрану, электриков,сантехников, дворников, заключать договоры с подрядчиками. Типичная ситуация. Но чаще всего после длительных переговоров управляющая компания застройщика остается.

Поэтому и от новоселов поселка требуется определенная инициатива и гибкость, учитывая тот факт, что сети и инфраструктура уже принадлежат продавцам и не входят в состав общедолевойсобственности. Без социального партнерства не обойтись. По расценкам положение таково: чем больше поселок, тем ниже стоимость управленческих и эксплуатационных услуг. И это еще одинсущественный плюс доступных массовых коттеджных поселков, в которых рассматриваемые расходы не должны превышать $100 в месяц с одного домовладения.

Возникает вопрос: если пока нет доступного малоэтажного жилья, может, желающим следует купить «домик в деревне» на вторичке? Но сегодня вторичный рынок на загородке напоминает мутнуюводу, в которой риэлторы выискивают легкую добычу. И если в Москве адекватно оценить, не особо напрягаясь, примерную стоимость квартиры реально большинству специалистов понедвижимости, то в Подмосковье — крайне неопределенная ситуация.

Каждый объект недвижимости уникален, слишком много влияющих на ценообразование величин. Мало кто сейчас осмелится безапелляционно утверждать о стоимости того или иного объектанедвижимости, классифицировать участки и дома в области. Выбор загородки — это весьма интимный процесс, сродни выбору супруга — хорош и этим, и тем, а главное — нравится.

Между темкому-то ваш потенциальный избранник покажется никчемным, не стоящим затрат, а кому-то — верхом совершенства, для обладания которым никаких средств не жалко. По большому счету, покупканедвижимости — дело женское. Именно женщина решает, что, где и за сколько покупать. Роль мужчины в этом процессе чаще всего сводится к одобрению выбора женщины.

Здоровым же эмоциям, готовности заплатить за объект недвижимости необходимо логически обоснованное, квалифицированное сопровождение сделки. Поэтому покупателям и продавцам рекомендуюобращаться к профессиональным риэлторам, имеющим хорошую репутацию, подтвержденную знакомыми. И не столь важно, в каком агентстве он трудится. Это позволит покупателю не переплатить,а продавцу — получить по максимуму. И не забывайте: в случаях с дешевыми домами в деревне или слабеньком, образца 1970-х годов садовом товариществе велика вероятность порчи, а то ипотери имущества. Предпочтительнее все же новый охраняемый поселок.

Москва разрастается и задыхается от пробок. Выход — проводить больше времени за городом, в идеале — постоянно жить в ближнем Подмосковье, наслаждаясь чистым воздухом и единением сприродой в комфортных условиях. Предлагаемый путь не нов. Все мегаполисы мира перешли на эту модель человеческого общежития.

На сегодняшний момент ситуация благоприятна для застройщиков, которые осознают реальную стратегию продвижения девелоперских проектов в области. Поскольку рынок дорогого жильяперенасыщен, волей-неволей придется работать в более низком ценовом диапазоне и охватывать более широкие массы потребителей. Кому-то подойдет новостройка в тихом городке Подмосковья,кому-то — таунхаус. Но будущее — за строительством поселков, доступных большинству населения. Наступило время перемен. И тот, кто понимает, что альтернатива строительству такихпоселков отсутствует, тот выиграет и закрепится на рынке. А те, кто будет витать в облаках, продолжая штамповать «элитные» поселки, надеясь на их быструю реализацию по безумным ценам,останутся в проигрыше и будут вынуждены уйти с рынка.

Дата публикации: 12:01 02 марта 2007

Источник: bpn.ru