С жилищных спекулянтов возьмут по полной программе

Мы продолжаем начатую в феврале тему об инициативах Минфина. Одно из предложений чиновников, содержащихся в проекте «Основные направления налоговой политики на 2008–2010 годы», – отменить право на полное освобождение от 13-процентного подоходного налога при продаже квартир. Проект уже одобрен правительственной комиссией по бюджетным проектировкам и после обсуждения в Правительстве РФ будет внесен в Госдуму. Авторы документа рассчитывают, что поправки вступят в силу с начала 2008 года.

Как это делается сейчас

Напомним, что в настоящее время, если сумма, вырученная при продаже квартиры, меньше 1 млн. руб., налог на прибыль не взимается. Сколько бы времени она не находилась в собственности продавца. Если же полученная сумма превышает 1 млн. руб., а владелец купил эту недвижимость меньше, чем три года назад – взимается подоходный налог в размере 13%. Выручка с продажи квартиры не облагается налогом в том случае, если квартира находилась в собственности владельца более 3 лет.

Что касается жилья, приобретенного по схеме долевого участия в строительстве, то, если квартира находилась в собственности менее 3 лет, подоходным 13-процентным налогом облагается дельта между первоначальной стоимостью и вырученной суммой при продаже недвижимости.

Что предлагают изменить

Минфин предлагает скорректировать действующую систему следующим образом. Полное освобождение от налога планируется предоставлять лишь в случае, «если реализуемый объект является единственным объектом жилой недвижимости, находящимся в собственности налогоплательщика». Другое условие ведомства, при котором 13% с продажи платить не придется: «по адресу указанного объекта недвижимости находится место жительства налогоплательщика на протяжении 20 и более лет».

Последнее требование вызвало немало вопросов у экспертов. В частности, Павел Плескачевский, председатель Комитета по собственности Госдумы, задается вопросом: «Как вообще можно определить, жил ли человек именно в той квартире на протяжении всего времени? А может, он лет десять жил на два дома? Какое Минфину до этого дело?».

Так или иначе, если квартира на продажу не единственная, то с полученного от сделки дохода (за вычетом 1 млн руб.) придется платить 13%, даже если квартира находилась в собственности более трех лет. А если квартира была единственной, но ее владелец жил в другом месте и прописан в ней не был, налог платить также придется.

Зачем все это нужно

В целом это нововведение, как и намерение обязать россиян платить единый налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости квартиры, призвано отделить инвесторов от обычных граждан, и уж с жилищных спекулянтов взять налог «по полной программе». По мнению начальника Управления ФАС по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, практически повсеместный 13-процентный подоходный налог с продажи квартир поможет исправить сложившуюся ситуацию на рынке жилья в Москве и остановить рост цен на жилую недвижимость.

Однако не все аналитики разделяют оптимизм Евраева. На первый взгляд, если поправки будут приняты, смысл покупки квартиры как способа вложения денег окажется под угрозой. «Ввод новой методики налогообложения вполне логичен, в данном случае подоходным налогом облагаются именно инвестиционные сделки, то есть данная мера в теории призвана снизить активность спекулятивных покупателей и тем самым обрушить существующее равновесие «спрос-предложение», которое приведет к снижению цен на недвижимость, – соглашаются эксперты «Пересвет-Групп». – Но что будет на практике, покажет время, вполне очевидно, что появится достаточно много «лазеек», способных полностью или хотя бы частично обойти эти ограничения. Поэтому утверждать, что спекулятивные покупатели исчезнут с рынка недвижимости, было бы опрометчиво.

Вероятность того, что законопроект будет принят, велика. Но как он будет выглядеть в окончательном чтении, предположить трудно».

С другой стороны, во всем мире квадратные метры – это один из популярнейших видов активов, и государство в принципе не вправе ограничивать граждан в способах вложения денег. Кроме того, многие граждане решают свои жилищные проблемы поэтапно. То есть сначала покупают небольшую квартиру, потом перепродают ее и приобретают жилплощадь получше. Получается, новшество принесет ущерб не столько спекулянтам, сколько «простым смертным»?

«Финансовое ведомство называет свое нововведение льготой для тех, кто прожил в продаваемой квартире N-ое количество лет. Это никакая не льгота, а поражение в правах участников рынка, – обращает внимание на еще один сомнительный момент Павел Плескачевский. – И вообще, пока нет признаков того, что Минфин занимается совершенствованием налогообложения системно. Ни в одной цивилизованной стране земля и недвижимость не продаются с НДС, как у нас».

Чем дело кончится?

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев предполагает, что с принятием нового законопроекта большинства сделок уйдет в «серую» нишу: «Как контролировать рыночную стоимость по каждой сделке? Очевидно, что граждане в договоре купли-продажи будут указывать заниженную цену сделки. И как доказать ФНС «единственность» или «неединственность» жилья? Пока эта схема абсолютно не понятна».

Уже сейчас можно сказать, что инициатива Минфина не окажется социально популярной и, скорее всего, вызовет волну негодования большинства. Ведь сделки купли-продажи заключают далеко не одни только жилищные инвесторы. А последние, кстати, всегда найдут обходные пути, чтобы избежать уплаты положенных 13%, так что под ударом от нововведения, видимо, окажутся именно обычные граждане.

Дата публикации: 12:52 06 марта 2007

Источник: bpn.ru