Куда движутся налоги на недвижимость?

Немаленькая стоимость объектов недвижимости, а также тот факт, что находятся они на виду (в сейф или карман не спрячешь), привлекают к ним пристальное внимание фискальных органов. Владеть или распоряжаться объектами real estate можно только при условии, что поделишься с государством. Для утешения вспомним, что это не российское изобретение - такие же правила действуют практически во всех странах мира.

Финансовое бремя собственника

Граждане, владеющие квартирами, жилыми домами, дачами, гаражами и иными строениями, платят за них в соответствии с Законом "О налогах на имущество физических лиц" (№2003-1 от 9 декабря 1991 года; в последующие годы внесены многочисленные поправки). П. 1 ст. 3 этого закона устанавливает следующие ставки: при стоимости имущества до 300 тысяч рублей - до 0,1% в год; от 300 до 500 тысяч - 0,1-0,3%; свыше 500 тысяч - 0,3-2 процента.

В отличие от многих прочих, налог этот - один из самых гуманных по форме. Извещение налоговые органы доставляют заказным письмом, если письмо не дошло - это не проблемы плательщика, никуда бежать и требовать платежку ему не нужно. И затребовать уплату налоговики могут только за последние три года.

Налог этот местный, т.е. доходы от него направляются в местный бюджет. Местным же органам власти предоставлено право устанавливать точный размер вместо "вилки". До сего момента власти, стремясь не раздражать собственное население, устанавливали ставки ближе к минимуму. Кроме того, среди льготников по уплате налога, помимо традиционного для подобных случаев набора из Героев Советского Союза, ликвидаторов аварий на ядерных объектов, вдов погибших на службе военных и т.д., значатся еще и пенсионеры. Это, понятное дело, уже серьезно - учитывая количество пенсионеров.

Но самая главная деталь содержится в п. 2 ст. 5: "Налог… исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года". Это та самая "оценка по БТИ", которая ниже реальной рыночной стоимости объекта в 15-20 раз - соответственно, во столько же раз ниже и размер подлежащих уплате сумм.

Вечным такой "праздник жизни" для налогоплательщиков быть не может. В верхах постоянно возникают идеи о том, что рассчитывать налог нужно с рыночной стоимости объекта. Вопрос абсолютно не в том, как определить эту стоимость - это по силам и частным оценочным фирмам, и тому же БТИ. Проблема тут политическая: как сделать переход относительно безболезненным для населения? Ведь когда правительственные чиновники радостно заявляют, что новая система налогообложения принесет бюджету столько-то десятков миллиардов в год, всем ясно, откуда возьмутся эти деньги… Не так давно были опубликованы расчеты, показывающие, что типовые квартиры в Москве станут обходиться собственникам в 2-3 тысячи долларов в год. В качестве утешения собственникам можно вспомнить, что разговоры о переходе на новый порядок расчетов были и в 2002 году, и в 2003, и в 2005 году. Так что к последним громким заявлениям властей о том, что 2009-20 годы - это окончательный дедлайн, можно отнестись со здоровым скепсисом.

Распоряжайся, но помни!

Предусмотрены налоги и для тех случаев, когда собственник решает совершить какую-нибудь сделку со своим недвижимым имуществом. Однако в некоторых случаях установлен ряд приятных исключений.

Самый распространенный тип сделок - купля-продажа. Сумма, получаемая продавцом, по закону является доходом, который должен облагаться налогом по ставке в 13 процентов. Но статья 220 Налогового кодекса РФ провозглашает, что граждане, которые имели проданное недвижимое имущество в собственности более трех лет, полностью освобождаются от уплаты этого налога. Если же срок владения меньше, от налога освобождается сумма в 1 млн. рублей - т.е., продав квартиру, например, за 1,5 млн., нужно платить налог только с 500 тысяч рублей.

Налоговое высвобождение в 1 млн. рублей выглядит явно несуразно - особенно если вспомнить московские цены на недвижимость. Сумма эта появилась в Налоговом кодексе (НК) давно - в те времена, когда миллион еще был приличными деньгами. Кстати, говорят, что когда в конце 2004 года Госдумой принимался знаменитый пакет законов по недвижимости, предполагалось, что цифру увеличат. Но потом от этой идеи отказались - вероятно, потому, что закон этот общефедеральный, а в России миллион рублей - большая сумма, на тот момент перекрывавшая размер большинства сделок с недвижимостью. Зато было сделано другое приятное послабление - в прежней редакции ст. 220 НК говорилось о сроке в пять лет. Теперь же - три года.

Если же смотреть со стороны покупателя, то покупка недвижимости, слава богу, не влечет необходимости платить налоги. Более того, подпункт 2 пункта 1 все той же 220-й статьи НК говорит о том, что сумма, потраченная на приобретение квартиры или дома, может быть вычтена из налогооблагаемой базы - но тоже в пределах 1 млн. рублей. С этой суммы покупателю возвращаются все выплаченные деньги, причем процесс этот может растягиваться на несколько лет. Но есть одно существенное ограничение - эта льгота может использоваться налогоплательщиком только один раз в жизни.

Гайки закручивают или нет?

В последние годы налоговое законодательство в сфере постоянно смягчалось. Как уже упоминалось, был снижен с пяти лет до трех срок, с которого начинает действовать налоговый вычет на всю полученную за квартиру сумму. С 1 января 2006 года были отменены все налоги на наследование квартир - за это властям огромное спасибо, без всякого ерничанья и подхалимажа. К хорошему привыкаешь быстро - многие уже забыли, что при прежних правилах за получаемое по наследству имущество приходилось платить до 40% его стоимости.

Еще одна чудесная законодательная норма, отмененная несколько лет назад, - Закон "О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам". В соответствии с ним налоговые органы могли задать вопрос: "Откуда дровишки?" (т.е. денежки) любому покупателю недвижимости. Закон упразднили прежде всего из-за полной экономической невыгодности: один из фискалов как-то проговорился, что огромная работа по проверке сделок и доначисление покупателям неуплаченных налогов приносили государству в среднем… по 30 копеек с каждой сделки.

Совсем недавно вступил в силу федеральный закон "Об упрощенном порядке декларирования доходов физическими лицами". Так называемая "налоговая амнистия" будет действовать в течение десяти месяцев - до 1 января 2008 года, она позволит задекларировать доходы, полученные до 1 января 2006 года.

До 1 января 2008 года физлицам-налогоплательщкам не придется предоставлять какие-либо документы о видах и источниках своих доходов - достаточно внести в банк декларационный платеж (13% от заявленной суммы). Этот платеж будет зачисляться на счета территориальных органов Федерального казначейства. Квитанция о внесении декларационного платежа и будет являться доказательством легализации капитала и защитой от дальнейших преследований налоговиков.

Соответственно, если собственник недвижимости получил до 1 января 2006 года доход от реализации квартиры или от сдачи недвижимости в аренду и не уплатил своевременно установленные налоги с сумм полученного дохода, он может воспользоваться правами, предоставляемыми данным законом.

С прошлой осени начались разговоры об ужесточении налоговых правил. В частности, есть проекты повысить налогообложение тех собственников, кто имеет более одной квартиры, а также лишить их льготы по ст. 220 НК. Реализуются или нет эти идеи - нам неизвестно, но очень не хотелось бы. Российский народ является, вероятно, чемпионом по выживанию в тяжелых условиях, заботливо созданных ему властью. Поэтому нет никакого сомнения, что налоговые строгости не принесут бюджету желанных доходов, зато снова загонят рынок в тень. Только-только граждане отучились писать в договорах купли-продажи цену "по БТИ" - как их снова толкают на те же грабли…

Дата публикации: 12:59 07 марта 2007

Источник: bpn.ru