Кризис на рынке недвижимости в теории, а не на практике

Тема кризиса на рынке недвижимости поистине бесконечна и неисчерпаема. За последнее время сказано и написано по этому поводу было столько, что хватит на несколько увесистых томов. Разговоры о грядущем кризисе велись и во времена безудержного роста цен и спроса на жилье, а уж нынешняя неопределенная ситуация тем более наводит на размышления.

ВОПРОСЫ РИЭЛТОРАМ

Единого, четкого определения самого понятия «кризис на рынке недвижимости» до сих пор нет. Мы опросили экспертов, какую ситуацию, на их взгляд, можно считать кризисом. К единому мнению профессионалы рынка так и не пришли, но решили, что кризис — это не обязательно так уж плохо.

Александр СЕНАТОРОВ, председатель совета директоров ЗАО «Корпорация МИАН»

— Кризис на рынке недвижимости — это довольно размытое понятие. Обязательным условием для существования любого бизнеса является ведение продаж. Даже те компании, которые работают на госзаказе, осуществляют продажи своих услуг. Таким образом, растущие темпы реализации — это показатель прибыльности компании. Тогда как снижение темпов продаж можно считать кризисной ситуацией. То есть, когда продажи не обеспечивают поступления средств в размере, необходимом для продолжения строительства, — это и есть кризис для компании. Однако мне кажется, что кризис на рынке недвижимости в результате снижения темпов продаж у большого количества участников рынка может произойти только в том случае, если спрос и предложение находятся примерно на одном уровне, то есть рынок должен быть достаточно насыщен. Сегодня же спрос на московскую недвижимость так велик, а количество предложений настолько ограничено, что возможность критического снижения темпов продаж маловероятна.

Евгений МИХАЛЕНКОВ, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»

— Кризисом на рынке недвижимости в самом общем плане можно считать любую кардинальную перемену по сравнению со стабильной ситуацией, которая до этого наблюдалась. Например, если цены падали, рынок определенным образом приспособился к падению, если цены начинают расти — это перемены и, значит, тоже в своем роде кризис. Только более благоприятный. Перестроиться от снижения цен к росту гораздо проще. Обратная ситуация: если цены бурно росли, а потом по каким-то причинам остановились, это тоже в некотором роде кризис, потому что и клиенты, и производственная часть у риэлторов, и строители — все оптимизировано и функционирует из расчета, что цены будут продолжать расти. И любое изменение вызывает необходимость перестройки. Поэтому можно сказать, что сегодня определенный кризис на рынке есть. Все привыкли, что цены растут, а сейчас они остаются стабильными. Но, с другой стороны, если не сравнивать с тем, что было, то сейчас мы, наоборот, наблюдаем хорошую, уверенную стабилизацию рынка. Происходит дифференциация цен по районам, по типам жилья, про которую мы уже давно забыли, потому что цены росли настолько быстро, что, условно говоря, подравнялись под максимальные значения. А это неправильно. Нынешняя стабилизация — это процесс очень и очень положительный. Естественно, что-то несколько подорожает, что-то — подешевеет, однако можно ли говорить о снижении цен на жилье, если картина выглядит по-другому? Что мы наблюдали в мае? Примерно одинаковые квартиры в одном районе могли существенно (на 10–15%) отличаться по цене. Это ненормальная ситуация. И то, что цены сейчас выравниваются, — это положительный момент. Вряд ли это можно назвать снижением, потому что раньше просто было необоснованное завышение. Поэтому сейчас кризиса нет. Правда, эту ситуацию можно рассматривать с разных точек зрения. Если сравнивать с предыдущим периодом — то кризис есть, потому что сейчас происходит перестройка взглядов клиентов, риэлторов. Но этот процесс для рынка благоприятен. И предложение сегодня в полтора раза выше, чем шесть месяцев назад. Конечно, при этом наблюдается другая арифметика продаж, но это не кризис, потому что при кризисе цены падают, никто ничего не покупает. Сейчас же ситуация обратная: попробуйте снизить цену квартиры на 3% — и будет очередь покупателей.

Вячеслав ТИМЕРБУЛАТОВ, генеральный директор группы компаний «Конти»

— В России кризис принято рассматривать исключительно со знаком «минус». На самом деле кризис — это нейтральное состояние и его возникновение означает, что нынешняя ситуация пришла к завершению, исчерпала себя, ее развитие прекратилось и необходим переход к другому этапу. Что требует, конечно, немалых усилий. Если конкретизировать, то кризис любого рынка — это такое его состояние, когда участники рынка не могут выполнять своих функций и достигать заданных целей. То есть покупатели не могут приобретать квартиры на приемлемых условиях, а продавцы — реализовывать. Соответственно, застройщикам в таких условиях будет невыгодно строить. Само по себе падение цен еще не является кризисом. Кризисная ситуация — это совокупность многих факторов: и падение цен, и падение уровня доверия, и резкое снижение спроса. На сегодняшний день нет объективных причин для снижения цен на недвижимость. Качественные и безопасные объекты недвижимости, в том числе и наши, растут в цене, потому что спрос на них до сих пор превышает предложение. Что касается проблем финансирования строительной отрасли — не все застройщики работают на заемные средства, но в любом случае возможность их привлечения сохранится. Спрос на недвижимость большой, объемы строительства тоже, как и объем средств. Это всем выгодно. К тому же с развитием ипотеки, на которую сегодня направлено так много законопроектов и много делается для того, чтобы этот механизм работал эффективно, возрастет спрос и необходимо будет его удовлетворять за счет объемов строительства в том числе. И в этом механизме банки играют не последнюю роль. Помимо заемных средств (в том числе и банковских кредитов) возможно использование собственных финансов (полученных от продажи, от аренды помещений), денег соинвесторов (в том числе частных лиц), бюджетных средств. Сегодняшнюю ситуацию на рынке кризисом назвать нельзя, скорее стабилизацией. Наблюдается тенденция перехода к ситуации замедления темпов роста цен. Но что означает сегодня стабилизация цен в условиях нашей экономики? Это означает, что их рост происходит в рамках инфляции и в соответствии с инфляцией. Если цены резко повышаются безотносительно курса валют — значит, они нестабильны. Как раз сейчас такой ситуации нет. В целом отрасль стабильна. Нет потрясений, но все развивается циклично, поэтому некоторые изменения ожидаются. Рынок будет уплотняться, упорядочиваться, будет некоторый спад предложения, обусловленный снижением спроса.

Геннадий СТЕРНИК, директор аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

— Кризис на рынке недвижимости – это, как правило, резкое изменение цен в любую сторону. Как снижение стоимости товара, так и повышение одинаково негативно влияют на ситуацию на рынке, если это происходит неожиданно и одномоментно. К примеру, в 1998 году цены упали на 30–35%, при том, что и 15% вполне достаточно для провоцирования кризиса, если изменения происходят резко. Есть также другие факторы, которые могут стать причиной кризиса. Например, падение оборотов продаж или спроса только теоретически может повлиять на цены и вылиться в кризис. К примеру, в марте-июне 2004 года был спад спроса, а в апреле-июне — спад продаж, но никто не воспринимал это как кризис. Падение количества инвестиционных покупок можно рассматривать только как предвестие возможного кризиса. Существует также неверное мнение, что кризис выражается в отсутствии на рынке достаточного количества средств, которые могут привлекать застройщики для осуществления своих проектов. Однако это лишь локальный кризис строительного бизнеса, который только предположительно может вылиться в кризис общерыночный.

Сергей ЛЯДОВ, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»

— Экономическая теория трактует понятие «экономический кризис» как нарушение равновесия между предложением и спросом на товары и услуги, которое приводит к резкому спаду деловой активности. Его очевидный признак — депрессия, на которую определяющее влияние оказывает комплекс отрицательных внешних и внутренних факторов. Свидетелями этого мы стали в 1998 году, когда произошли резкая девальвация российского рубля и спад во многих отраслях. Анализ текущих событий на отечественном рынке демонстрирует сохранение устойчивых темпов экономического роста. Сейчас нет реальных причин для их снижения, а тем более для спада. Нет и объективных факторов, которые оказывали бы отрицательное влияние на российский рынок недвижимости. Он достиг состояния, при котором найден определенный баланс спроса и предложения. Общенациональный проект по обеспечению населения доступным жильем определит на ближайшие несколько лет дальнейшее увеличение спроса на квадратные метры. Поэтому кризис рынку недвижимости явно не грозит.

Григорий ТАКОЕВ, начальник отдела финансирования проектов компании строительных инвестиций «Комстрин»

— Я глубоко убежден в том, что никакого кризиса на рынке недвижимости сейчас нет. Было затишье, связанное с ситуацией в банковском секторе. Банки стали отказывать в кредитах строительным компаниям, и те из них, которые работали на заемных деньгах, начали испытывать определенные сложности. Поскольку строить оказалось не на что, они либо снижали стоимость квартир, что насторожило покупателей, либо просто на время заморозили стройку. Прервалась оборачиваемость капитала. А ведь любой девелоперский и строительный бизнес — это прежде всего деньги, и если их нет — построить ничего нельзя. Пройдет определенное время, пока этот механизм восстановится. Но в целом ситуация на рынке нормальная. У нас, например, очень сильно пошли в рост продажи на подмосковных объектах и в элитных домах. Хотя пока еще имеет место ситуация отложенного спроса, покупатели выжидают в надежде, что цены на жилье снизятся. Но этого не произойдет. Ведь даже московское правительство искусственно «загоняет» цены наверх — взять хотя бы последние аукционы по продаже инвестконтрактов на строительство: стартовая цена лота без учета стоимости строительства уже составляет около $1 тыс. за 1 кв. м. Так что цена на квартиры меньше не станет. Пройдет два-три месяца, люди это поймут и начнут опять активно покупать жилье. Этому будет способствовать и ипотека. Поэтому в данной ситуации говорить о кризисе на рынке не приходится. Если же рассуждать о том, что такое кризис вообще, то я бы сказал, что это понятие «виртуальное». Для разных категорий людей он совершенно различен. Например, при резком падении цен для строителей эта ситуация будет кризисной, а для покупателей — благоприятной. Необходимо учитывать и то, что кризис — это по сути цепочка событий. Какое-то из них будет причиной, а какие-то — следствием. Например, резкое повышение стоимости стройматериалов. Если строительство в результате подорожает настолько, что люди уже не смогут покупать квартиры по этим ценам, — начнется кризис. Но конкретно эту ценовую планку определить никто сейчас не сможет.

Дата публикации: 10:11 25 ноября 2004

Источник: bpn.ru