«Недвижимость без риска»: Страхование титула

Большинству россиян словосочетание титульное страхование ничего не говорит. А за рубежом ни одна сделка не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется «Страхование потери имущества в результате утраты права собственности».

Титульное страхование, в отличие от имущественного, защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые пока неизвестны или не проявились на момент заключения договора. Это может быть в результате :

• умышленного подлога со стороны продавца
• нарушения, допущенного нотариусом
• обнаружения нарушений, совершенных в предыдущих сделках и т.д.

Объекты страхования

• жилые помещения;
• нежилые помещения;
• земельные участки.

Договор титульного страхования заключается на срок от одного года до 10 лет.

Обязательным условием заключения договора титульного страхования является проведение юридической экспертизы права собственности на объект недвижимого имущества. В процессе экспертизы осуществляется анализ правоустанавливающих документов, проверка всех предыдущих сделок, выявление основных рисков. По результатам юридической экспертизы могут быть даны рекомендации по устранению некоторых нарушений, а также определены степени страхового риска и условия страхования.

СЛОВАРЬ СТРАХОВЫХ ТЕРМИНОВ

CТРАХОВАТЕЛЬ. Сторона в договоре страхования, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. По договору страхования на страхователе лежит обязанность уплаты страховой премии страховщику за принятие им на себя ответственности возместить страхователю убыток при наступлении страхового случая. Страхователь может заключить договор страхования как в свою пользу, так и в пользу другого лица.

СТРАХОВЩИК. Юридическое лицо, принимающее на себя по договору страхования за определенное вознаграждение (страховая премия) обязательство возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключено страхование, убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, обусловленных в договоре.

СТРАХОВАЯ СУММА. Сумма, на которую страхуется объект. Страховая сумма — один из основных элементов страхования, обусловливающий размер выплат при наступлении страхового случая. Исходя из страховой суммы по действующим ставкам начисляется страховая премия. В имущественном страховании страховая сумма не должна превышать стоимости страхуемого объекта.

СТРАХОВАЯ ПРЕМИЯ. Плата за страховой риск страхователя страховщику в силу договора страхования. Определяется исходя из тарифной ставки, страховой суммы, срока страхования и некоторых других факторов. Вносится страхователем единовременно авансом при вступлении в страховые отношения или частями в течение срока страхования. Размер страховой премии отражается в страховом полисе.

СТРАХОВОЙ СЛУЧАЙ. Страховым случаем по договору титульного страхования является потеря страхователем предмета страхования в результате признания сделки купли-продажи недействительной или истребования предмета страхования из незаконного владения страхователя.

СТРАХОВОЙ УБЫТОК. Предъявляемое к страховой организации в соответствии с условиями определенного вида страхования требование выплатить в течение оговоренных сроков страхователю или другим заинтересованным лицам денежные средства, полностью или частично компенсирующие ущерб, явившийся следствием страхового события.

Страховая сумма и возмещение

Стоимость страхования определяется на весь срок и составляет в среднем 1-5% от страховой суммы.

Стоимость страхования зависит от ряда факторов:

• срок страхования;
• стоимость объекта недвижимости;
• степень риска, определяемого на основании юридичecкой экспepтизы;
• другие существенные факторы.

Программа: cтрахование рисков владельцев квартир, жилых домов

Приобретая жилье в собственность, особенно на вторичном рынке, владелец может столкнуться с рядом проблем, связанных с сохранением прав на объект недвижимости после его приобретения у других лиц. В случае, если приобретение квартиры или дома осуществляется через риэлторскую компанию, последняя может осуществить проверку правоустанавливающих документов, предыдущих сделок с объектом недвижимости, наличие претендентов на жилье среди родственников продавца и т. п., тем самым снизив риски покупателя. Но даже самая тщательная проверка не может гарантировать стопроцентную защиту покупателя от истребования у него имущества, так как многие факты просто могут быть не выявлены при проверке, а риэлтор, являясь лишь посредником, не гарантирует возврат уплаченных средств.

Договор страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество (титульного страхования) позволит получить компенсацию в случае признания сделки купли-продажи недействительной или истребования имущества из незаконного владения страхователя в размере действительной стоимости жилья. Договор рекомендуется заключать на стадии приобретения жилья, он вступит в силу после государственной регистрации права собственности.

Покрываемые риски

• недееспособность или ограниченная дееспособность продавца, совершение сделки под влиянием стечения тяжелых обстоятельств (например, при продаже жилья пенсионерами и малоимущими гражданами);
• несоблюдение прав несовершеннолетних, ранее проживавших в приобретенной квартире или доме, в частности, если им не предоставлены аналогичные условия проживания;
• нарушение прав третьих лиц (как правило, родственников бывшего владельца) при приватизации (в этом случае граждане, чьи права были нарушены, могут требовать причитающиеся им доли в жилых помещениях);
• заключение договоров купли-продажи без согласия супруга (супруги);
• нарушение прав законных наследников (спустя некоторое время после приобретения недвижимости может оказаться, что продавец — не единственный наследник жилья);
• произвольная застройка;
• другие обстоятельства, которые могут повлечь за собой иски третьих лиц об истребовании жилья из владения приобретателя или о признании сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества недействительной.

Процедура страхования

Шаг первый: Звонок в Ингосстрах с целью получения необходимой информации о страховании риска потери права собственности, либо получение первичной информации на официальном сайте компании www.ingos.ru.

Шаг второй: Обсуждение конкретной ситуации со специалистом компании: на каком этапе находится подписание договора о покупке объекта недвижимости, когда планируется государственная регистрация права собственности, определение срока страхования.

Шаг третий: Проведение юридической экспертизы на предмет соответствия действующему законодательству сделок с данным объектом, включая приватизацию, выявление оснований оспаривания права собственности. Стоимость экспертизы составляет 300 долларов США из них 150 долларов США вычитаются при определении окончательной страховой премии — цены страхования.

Шаг четвертый: Исходя из результатов предстраховой юридической экспертизы и срока страхования объявляется размер страховой премии. При желании, клиент может получить несколько предложений для разных периодов страхования (от 1 года до 10 лет).

Шаг пятый: Согласование проекта полиса и выставление счета на оплату страховой премии, для объектов недвижимости с рыночной стоимостью свыше 300 000 долларов США может быть предусмотрена рассрочка оплаты страхового взноса.

Шаг шестой: Оформление и подписание договора страхования.

Программа: страхование рисков владельцев нежилых помещений (зданий, сооружений, предприятий как имущественных комплексов)

Описание

Инвестируя денежные средства в объекты недвижимого имущества, кроме обычных коммерческих рисков, покупатель также сталкивается с рисками, которые связаны с «нечистотой титула» или «пороком сделки» — то есть вероятностью того, что объект приобретен в собственность с нарушением прав третьих лиц и норм закона. При этом риски касаются не только последней сделки, но и всей предыдущей истории объекта. Проверка правоустанавливающих документов, осуществляемая юристами компании, сторонним специалистом или регистрирующим органом, безусловно, снижает риск возможной потери имущества, но не дает стопроцентную гарантию сохранения прав на недвижимость или возврата затраченных средств.

Договор титульного страхования рекомендуется заключать на стадии приобретения объекта недвижимого имущества в собственность (хотя договор может быть заключен и позднее).

Покрываемые риски

Признание сделки купли-продажи недействительной или истребование имущества из незаконного владения могут привести к серьезным экономическим последствиям для покупателя, среди которых:

• полная или частичная потеря средств, затраченных на приобретение объекта недвижимости;
• полная или частичная потеря средств, вложенных в объект после приобретения — затраты на капитальный ремонт, модернизацию и развитие производства и т. д. (ведь с момента покупки до момента возможной потери может пройти значительное время);
• потери, связанные с перерывом в хозяйственной деятельности из-за утраты производственных фондов;
• затраты (финансовые и временные), связанные с судебными разбирательствами по искам третьих лиц, в том числе затраты на оплату услуг юристов и адвокатов.

«Подводные камни» сделок с коммерческой недвижимостью, которые могут привести к утрате права собственности:

• нарушения, допущенные при проведении приватизации;
• нарушение прав акционеров (участников);
• разграничение полномочий при принятии решений и совершении сделок (в частности, между единоличным и коллегиальным исполнительным органом юридического лица при принятии решения об отчуждении объекта недвижимого имущества);
• нарушения антимонопольного законодательства;
• проблемы разграничения собственности на государственную, принадлежащую субъектам федерации и муниципальную;
• другие нарушениями, которые могут повлечь за собой иски третьих лиц о признании сделки по приобретению объекта недвижимого имущества недействительной или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Программа: страхование рисков владельцев земельных участков

Приобретая земельный участок, покупатель (юридическое или физическое лицо) сталкивается с рисками, которые связаны с возможным оспариванием прав на участок. Эти риски также усугубляются сравнительно новым земельным законодательством и огромным количеством нормативных актов, зачастую противоречащих друг другу. Введение нового Земельного кодекса помогло устранить часть противоречий предыдущего законодательства, однако по-прежнему остаются некоторые внутренние разночтения.

Покрываемые риски

• нарушения, допущенные при проведении приватизации;
• несанкционированный захват земель;
• нарушение преимущественного права на покупку земельного участка;
• нарушение полномочий при осуществлении операций с земельными участками;
• проблемы разграничения государственной, муниципальной собственности и собственности субъектов федерации;
• ограничения оборота некоторых категорий земель, нарушения, допущенные при выводе участков из категории земель сельскохозяйственного назначения;
• другие нарушения, которые могут повлечь за собой иски третьих лиц о признании сделки по приобретению земельного участка недействительной или его истребования из чужого незаконного владения.

Программы титульного страхования для риэлторских агентств

Риэлторским компаниям предлагается сотрудничество в рамках страхования рисков утраты права собственности на недвижимое имущество клиентов агентств.

Сотрудничество с «Ингосстрахом» по программе титульного страхования позволяет:

• повысить привлекательность предоставляемых услуг путем гарантии возмещения возможных убытков;
• избежать претензий со стороны клиентов и связанных с этим потерь рабочего времени, средств, необходимости оплаты услуг адвокатов, негативной огласки и других связанных с судебным процессом неприятностей;
• избежать серьезных финансовых потерь, когда убытки клиента из-за лишения его права собственности по решению суда или соглашению должен будет нести риелтор;
• существенно снизить стоимость титульного страхования для своих клиентов;
• получить дополнительный доход.

СК «Ингосстрах» разрабатывает индивидуальные программы сотрудничества с риелторскими компаниями, стремясь к долгосрочному и взаимовыгодному сотрудничеству.

Дата публикации: 11:28 25 ноября 2004

Источник: bpn.ru