Инвестиции в недвижимость: закрытый вход

В этом году на российском рынке недвижимости активизировали свою работу паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В настоящее время в России учрежден 31 закрытый ПИФ недвижимости, некоторые из них еще формируются. Развитие коллективных инвестиций в недвижимость продиктовано, с одной стороны, поиском строительными компаниями новых источников финансирования, а с другой — заинтересованностью корпоративных и частных инвесторов в новых направлениях вложений в сфере недвижимости. Однако существующие на сегодняшний день пробелы в законодательстве, в том числе касающиеся механизма взаимодействия ПИФов и застройщиков, а также налогообложения, могут отпугнуть инвесторов от ПИФов недвижимости.

В поисках альтернативы

Согласно исследованию аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), начиная с июля текущего года на столичном рынке недвижимости цены практически не растут. В июле индекс стоимости жилья, отражающий текущий уровень цен в Москве, составил 1802 доллара за кв. м. В августе и сентябре он продолжал оставаться примерно на том же уровне и в октябре составил 1805 долларов за кв. м. У большинства специалистов, принимавших участие во второй всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость», сегодняшняя стагнация на рынке жилья вызывает удивление. На фоне очевидно возросшего уровня жизни (по крайней мере, в Москве), небывало высоких цен на нефть, а также относительной политической и экономической стабильности в стране, которые должны были бы способствовать возобновлению роста цен на недвижимость осенью, ничего подобного не происходит. По мнению руководителя ИРН Олега Репченко, сложившийся уровень цен на жилье сохранится до Нового года, а появления новых тенденций можно будет ожидать не раньше следующего года.

В то же время аналитики отмечают снижение доходности вложений в недвижимость. В начале года она в 7,88 раза превышала доходность по банковским вкладам, тогда как по состоянию на октябрь текущего года всего лишь в 2,07 раза. Учитывая, что рынок так называемых ’инвестиционных квартир’ в Москве составляет 300 млн. долларов в год (по оценкам управляющей компании «РЕГИОН Девеломпмент»), спрос на инвестиции в недвижимость пока остается неудовлетворенным. При этом возможности привлечения соинвесторов в конкретный проект ограничены по следующим причинам.

Во-первых, покупатель-инвестор несет риск несвоевременного завершения строительства и повлиять на этот процесс не может. Во-вторых, любой частный инвестор выбирает для инвестиций жилье, подходящее ему по потребительским свойствам. И наконец, потенциальный инвестор не всегда имеет достаточно средств, чтобы участвовать в конкретном проекте.

Все эти ограничения вкупе со снижением доходности вложений в столичное жилье в последнее время заставили частных инвесторов искать другие возможности размещения своих средств в недвижимость. Одним из перспективных направлений инвестирования средств в недвижимость являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы недвижимости).

Что такое ЗПИФы недвижимости

Правила создания и функционирования ЗПИФов недвижимости закреплены в федеральном законе ’Об инвестиционных фондах’. Согласно закону основное отличие таких фондов от открытых и интервальных ПИФов заключается в отсутствии у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании (УК) прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия (до 15 лет). Схема деятельности такого фонда проста — пайщики отдают деньги, получают инвестиционные паи и право на извлечение инвестиционного дохода. До 90% фонда может быть размещено в объектах недвижимости, как строящихся, так и готовых, реконструируемых объектах, различных правах на недвижимое имущество, а также в акциях и долях компаний, осуществляющих инвестиционную, риэлторскую и строительную деятельность. Закрытые фонды могут, например, создаваться под единственный инвестиционный проект. Пайщики такого фонда обладают правом голоса на общем собрании.

Таким образом, вступая в ЗПИФ недвижимости, инвестор приобретает вместо договора уступки права требования или договора соинвестирования ценную бумагу — пай. По мнению генерального директора управляющей компании «РЕГИОН Девелопмент» Павла Зюбина, это позволяет потенциальному инвестору решить вопрос с размером вкладываемых средств — стоимость пая может составлять несколько тысяч рублей (а не долларов), с выбором проекта (целесообразность определяется только соотношением риск/доходность). Кроме того, пайщик — это не миноритарный акционер, так как доверяет свои средства не застройщику, а управляющей компании. Правилами фонда может быть предусмотрена возможность получения пайщиками регулярного дохода и право досрочного выхода из инвестиционного процесса через механизм биржевого обращения паев. Закрытые ПИФы не платят налог на прибыль. И наконец, они не ограничивают количество сторонних пайщиков.

Входной билет подешевел

Однако на протяжении прошлого и большей части этого года входной билет в фонды недвижимости был доступен немногим частным лицам, так как составлял более 1 млн. рублей (см. таблицу). Кроме того, многие ЗПИФы недвижимости создавались под определенного инвестора, о чем свидетельствуют сроки формирования фондов, иногда составляющие всего 1 день, так что шансов для посторонних не оставалось. Сейчас, когда фонды решили обратить внимание на возможности среднего частного инвестора, входная цена в фонд снижается до 30-50 тыс. рублей. Заместитель генерального директора УК ’Уралсиб’ Наталия Плугарь считает, что однозначно ответить на вопрос, на какого инвестора рассчитаны сейчас ПИФы недвижимости, нельзя. «Поскольку каждая управляющая компания может преследовать разные цели. Если фонды выходят на биржу, это значит, что они ориентированы на частных инвесторов. Стоимость одного пая и лоты, выставляемые для продажи, говорят об уровне инвестиций этих частных инвесторов», — отметила Наталия Плугарь.

Надо отметить, что после завершения формирования ЗПИФа купить его паи уже нельзя, но некоторые фонды выходят на вторичный рынок. Это позволяет потенциальным пайщикам приобрести их на бирже.

Сейчас на ММВБ ведутся торги паями 3 ЗПИФов недвижимости: ’Первого Петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость’ (УК «Свиньин и Партнеры»), фонда «Жилая недвижимость» (УК «ПСБ») и ’Первого инвестиционного фонда недвижимости’ (УК ’Конкордия Эссет Менеджмент’). Как заметил заместитель генерального директора ММВБ Валерий Петров, «несмотря на высокий среднедневной объем торгов и широкую базу инвесторов, спрос на паи фондов недвижимости пока незначителен».

Маловата кольчужка

Что касается доходности вложений в ПИФы недвижимости, то она пока не радует высокими показателями. Фонды недвижимости в большинстве своем уступают по доходности депозитам и прямым инвестициям в объекты недвижимости. Но есть и исключения. Так, в «Первом инвестиционном фонде недвижимости», созданном УК «Конкордия Эссет Менеджмент» весной прошлого года, прирост пая за год составил 37,76%. За 6 месяцев доходность в 8,57% годовых показал ЗПИФ «Первый семейный фонд» под управлением компании «Наше будущее».

По промежуточным показателям оценить доходность вложений в ЗПИФы недвижимости достаточно сложно, так как основной доход ЗПИФ получит только по завершении проекта и его реализации или по промежуточным выплатам пайщикам, которые должны состояться в конце этого года. «О потенциальном доходе говорить сложно, так как он зависит от разных факторов: от размера инвестиций, места нахождения объекта, сроков ’выхода’ из проекта, от самих объектов и целей инвестирования (продажа, аренда)», — сказала Наталия Плугарь.

Где берут деньги застройщики

Как правило, ЗПИФы недвижимости инвестируют свои средства в проекты, которые предполагают управление коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов от сдачи площадей в аренду, или в строительство новых объектов недвижимости. В первом случае пайщики имеют возможность получать ежегодный доход, который, по оценкам специалистов из УК, может составлять 10-15% годовых. Во втором случае инвесторы рассчитывают на получение одномоментного дохода после каждой реализации квартир или зданий. Второй способ более привлекателен для строительных компаний.

До этого года источниками финансирования застройщиков были банковские кредиты, собственные средства компаний (порядка 10%), денежные ресурсы партнеров и средства, привлеченные на ранней стадии строительства. В прошлом году некоторые компании вышли на рынок со своими инструментами заимствования: облигациями и векселями. Однако летний банковский кризис, по мнению специалистов, весьма болезненно отразился на застройщиках. Согласно опубликованному недавно отчету Центробанка за второй квартал этого года, просроченная задолженность строителей выросла на 60% в рублях и в 35 раз в валюте и в общей сложности составляет 112 млн. долларов. Облигации и векселя строительных компаний стали неликвидны. Кроме того, по мнению Павла Зюбина, уже сейчас 5-6% от общего объема банковских кредитов составляют кредиты строительным компаниям, и на этом лимит исчерпан. Кроме того, для самих строительных компаний банковские кредиты являются не совсем эффективным источником финансирования. «Сейчас кредитных денег много, но проблемы стоят в сроках финансирования и желании зачастую получить денег „на халяву“. С момента принятия решения о начале строительства до начала работ (обнесение площадки забором) проходит год-два. За это время надо создавать документацию, выбивать площадки, платить довольно много денег, и все из кредитных ресурсов. Получается, что продаж еще нет, а проценты по кредитам уже идут», — объяснил генеральный директор управляющей компании ’Монтес Аури’ Сергей Стукалов.

Таким образом, привлечение в качестве источника финансирования средств ПИФов имеет ряд преимуществ перед банковскими кредитами. Директор по развитию УК «РЕГИОН Девелопмент» Наталия Прокопьева рассказала: «Как правило, освоение строительной площадки происходит за счет собственных средств строительных компаний, а банковские кредиты выдаются только тогда, когда объект находится на стадии 2-3-го этажа. Фонды же могут войти в проект на более ранней стадии». Строителей также привлекает возможность получить длинные ресурсы (до 15 лет), получить доступ к накоплениям россиян. Кроме того, интерес к ПИФу может подстегнуть интерес к самому строительному проекту, стимулирует продажи и формирует «репутационный» капитал компании.

При этом механизм взаимодействия фондов недвижимости и строительных компаний при инвестировании в строительство выглядит так: утверждается бизнес-план проекта, потом регистрируется ПИФ недвижимости, после наполнения которого заключается инвестконтракт с застройщиком. Однако именно здесь кроется первая неразрешенная на сегодняшний день правовая коллизия. В постановлении ФКЦБ (ныне — Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) № 31/пс ’ Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов’ инвестконтракты напрямую не включены в состав активов, в которые могут инвестировать ПИФы недвижимости.

В состав активов такого фонда могут входить строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, без разъяснения, в каком виде это должно быть оформлено. Однако в ФСФР считают, что ЗПИФы недвижимости не могут иметь в составе активов имущественные права по обязательствам из инвестиционных контрактов. Специалисты из управляющих компаний с ФСФР не согласны. Заместитель генерального директора управляющей компании ’Уралсиб’ Наталия Плугарь рассказала: «В состав активов фонда могут входить строящиеся объекты, а поскольку это понятие не раскрывается в постановлении, определить, что входит в это понятие, можно только путем анализа действующего законодательства и судебной практики. Субъектами инвестиционной деятельности являются заказчик, инвестор, подрядчик. ПИФ может быть только инвестором в таких отношениях, поскольку для осуществления деятельности подрядчика и заказчика требуется строительная лицензия. Совмещение управляющей компанией деятельности по управлению с другими видами деятельности (кроме доверительного управления ценными бумагами) запрещено».

По оценкам одного из управляющих, сейчас из существующих на рынке ЗПИФов недвижимости примерно 25 строили взаимодействие со строительными компаниями через разные схемы, в частности через инвестиционные контракты.

Так, Наталия Плугарь рассказала, что ЗПИФ недвижимости «Строительные инвестиции», инвестировавший недавно 37 млн. долларов в строящийся в Москве 5-й корпус жилого квартала «Шуваловский» (заказчиком строительства жилого квартала «Шуваловский» является МГУ), заключил с генеральным инвестором квартала ЗАО «Интеко’ договор инвестирования в строительство.

Пайщики фонда «Перспективные инвестиции» (УК «РЕГИОН Девелопмент») стали соинвесторами строительства жилого комплекса «Янтарный город» в Строгино ИСК «Сити-ХХI век».

Переговоры продолжаются

Представители управляющих компаний надеются, что вопрос с ФСФР можно будет решить путем внесения уточняющих поправок в постановление ФКЦБ и принятия еще ряда документов, с тем чтобы минимизировать риск таких вложений (например, риск недостроя). Со своей стороны ФСФР не исключает варианта такого развития событий. Сотрудник отдела по работе со СМИ ФСФР Ольга Кудинова сообщила официальное мнение ФСФР по данному вопросу: «Вопрос действительно дискутируется, но каких-то серьезных ожиданий на скорое изменение ситуации, о которых можно было бы радостно рассказать, пока не видно, работа ведется по принятию аргументированного решения. Согласно действующим правилам, ПИФы недвижимости не могут иметь в составе активов имущественные права по обязательствам из инвестиционных контрактов. На балансе ПИФа могут находиться сами объекты недвижимости. ФСФР в настоящее время ведет активный диалог с участниками рынка по этому вопросу, и по итогам этих обсуждений могут последовать изменения в нормативную базу».

Надо разобраться с налогами

Кроме спорного вопроса с участием ЗПИФов недвижимости в строительстве в качестве соинвесторов есть еще нерешенные вопросы налогообложения. Генеральный директор УК «НВК» Салават Халилов отмечает: «По закону ПИФ не является юридическим лицом, поэтому никакие налоги с него не взимаются. Однако до сих пор не ясно, должны ли инвесторы платить налог на добавленную стоимость и налог на имущество, если фонд инвестирует средства в недвижимость с целью сдачи ее в аренду».

Управление МНС 5 июля этого года выпустило письмо ’О порядке налогообложения паевых инвестиционных фондов«, где сообщило общие условия обложения ПИФов налогом на имущество организаций, налогом на имущество физлиц и налогом на добавленную стоимость. Налогоплательщиками по налогу на имущество, составляющее ПИФ, являются организации — учредители доверительного управления (владельцы инвестиционных паев, которые исчисляют и уплачивают налог пропорционально стоимости их инвестиционных паев в общем имуществе пайщиков).

Налог на имущество физлиц уплачивается каждым из собственников паев соразмерно его доле в общем имуществе ПИФа.

Налогом на добавленную стоимость облагаются операции по уступке третьему лицу права требования инвестором, выполнившим свои обязательства по финансированию строительства.

Однако управляющие компании стараются решить и этот вопрос, так как в ином случае привлекать средства инвесторов в ЗПИФы недвижимости станет проблематично. Так как основное преимущество ПИФов перед иными возможностями инвестирования состоят именно в том, что пайщик не платит никаких налогов, кроме налога на доход после выхода из фонда и получения этого дохода. По логике частные инвесторы должны платить только 13% от полученного дохода.

Обещанного три года ждут

Пиар-менеджер компании Blackwood Елена Розанова полагает, что имеющиеся трудности в работе управляющих компаний ЗПИФов, в том числе регистрация недвижимости на ЗПИФН и неясности по порядку уплаты налогов, носят временный характер.

Тем не менее она отмечает, что «если законодатель пойдет по простому пути и обложит ЗПИФН всеми налогами, это поставит фонды недвижимости в достаточно тяжелое положение». Один из топ-менеджеров ведущей УК сообщил, что в условиях, ’когда за ПИФы недвижимости сильно взялись регуляторы МНС, ФСФР и Минфин, перспективы развития фондов недвижимости выглядят не очень радужными. Однако когда все проблемы будут разрешены, через 3-5 лет инвестирование средств в ЗПИФы недвижимости станет одним из самых привлекательных направлений, что показывает западный опыт.

Дата публикации: 09:38 26 ноября 2004

Источник: bpn.ru