«Темная лошадка» рефинансирования

Лизинг на сегодняшний день справедливо считается одним из самых малораспространенных, но вместе с тем и одним из самых перспективных способов рефинансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости. О проблемах и перспективах данного направления мы решили поговорить с генеральным директором компании «РГ Лизинг», Андреем Филевым.

Андрей Анатольевич, насколько зрелым можно считать рынок услуг лизинга недвижимости в нашей стране?

Рынок лизинга коммерческой недвижимости – это рынок, на мой взгляд, достаточно молодой для России. Однако если говорить о мире в целом, то это хорошо развитый рынок. Доля операций с недвижимостью в портфеле европейских лизинговых компании на сегодняшний день колеблется от 30 до 50%. В нашей стране эта цифра меньше 1%, поэтому говорить о том, что это уже полностью сформировавшийся, зрелый рынок, пока, к сожалению, рано. Тем не менее, по моему мнению, потенциально – это очень интересный и важный рынок. На сегодняшний день в нашей стране наблюдается настоящий бум лизинговых операций. Основной объем их приходится на различного рода транспорт и строительную технику, другой немаловажный сегмент составляет оборудование для промышленности. Третей подпоркой, которую, на мой взгляд, необходимо развивать с тем, чтобы сохранялось поступательное развитие динамики линзового рынка, должен стать лизинг недвижимости, причем недвижимости коммерческой. Офисные здания, склады, торговые центры. Все, что имеет коммерческое назначение.

Но ведь о возможности использования лизинговых схем при сделках с недвижимостью известно уже достаточно давно…

Действительно, если говорить о России, то первые сделки с недвижимостью появились с первыми лизинговыми операциями, однако, использовались такие схемы на тот момент крайне редко, хотя бы потому, что до начала 2000 года любая сделка с недвижимостью требовала нотариального заверения, и цена этого заверения составляла 1,5% от стоимости сделки. Лизинг же предполагает, прежде всего, приобретение лизинговой компанией недвижимости в собственность, а по окончанию срока лизинга, её передачу лизингополучателю, то есть фактически повторный переход права собственности. Таким образом, помимо двойной процедуры государственной регистрации, желающим осуществить такую сделку предстояло также дважды пройти процедуру нотариального заверения, каждый раз оплачивая 1,5% от стоимости приобретаемого имущества. Надо сказать, что на тот момент лизинг даже не являлся финансовой услугой в нашем нынешнем понимании, это скорее была услуга, связанная со спецификой ведения бухгалтерского учета. К ней прибегали, когда, например, возникала необходимость убрать с баланса объект недвижимости - соответственно и сделки были единичные. Существовала и другая проблема. До введения в действие новой классификации, (Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждена Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 – прим. «Арендатор.ру») сроки амортизации объектов недвижимости составляли от 50 до 70 лет. При применении лизинговых схем используется коэффициент ускорения амортизации до 3 включительно. Таким образом, для того, чтобы лизинг полностью раскрыл свои финансовые преимущества и недвижимость была бы самортизирована полностью, необходимо было заключать договор лизинга приблизительно на 20 лет.

Естественно, российские банки не финансировали сделки на такие сроки. Сегодня срок амортизации недвижимости составляет 30 лет. Поэтому при сроке лизинга 10 лет, вы можете полностью самортизировать здание и за счет амортизационных отчислений снизить его балансовую стоимость.

Снижение балансовой стоимости ведет к экономии по налогу на имущество?

Как один из элементов. Приведу простой пример: если вы купили здание за 10 миллионов долларов, то за 30 лет вам нужно будет заплатить налог на имущество порядка 3 млн. долларов США, а при применении лизинговых схем – порядка 1 млн. долларов США. По окончании срока действия договора, лизингополучателю уже не придется платить этот налог, так недвижимость будет полностью самортизирована.

Какие ещё преимущества есть у лизинговых операций?

Если сравнивать лизинг и кредитование как инструменты финансирования приобретения недвижимости, то при кредитовании налоговое законодательство позволяет списать на затраты только проценты по такому кредиту, амортизация опять же будет начисляться без применения коэффициента ускорения. При лизинге, предприятие может отнести всю сумму лизинговых платежей на себестоимость продукции. Если же мы говорим о преимуществах лизинга по сравнению с прямой арендой, то, как известно, ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости растут из года в год. Лизинговые же платежи, напротив, зафиксированы на весь срок действия договора. Таким образом, в этом отношении вы уже не зависите от рыночной конъюнктуры, и по окончанию срока договора выкупаете здание по стоимости, зафиксированной 10 лет назад.

Но лизинговая компания остается в проигрыше, имея на балансе объект, который можно было бы сдавать, к примеру, в аренду по гораздо более высоким ставкам…

Каждый зарабатывает на своем. Лизинговая компания оказывает финансовую услугу, связанную с недвижимостью, а не сдает её в аренду. К примеру, есть крупные девелоперские компании, которые строят, скажем, торгово-развлекательные центры и сдают их в аренду, получая от этой аренды доход. При удачном стечении обстоятельств, через какое-то время, они вернут вложенные деньги, но пока этого не произошло, они не имеют возможности приступать к новым проектам. Есть другой вариант, когда девелопер продает объект лизинговой компании, а затем, с помощью аффилированной с ним управляющей компании, приобретает его назад, но уже в лизинг. Таким образом, каждый получает все, что ему необходимо: девелопер – налоговые преференции и денежные ресурсы на новые проекты, управляющая компания арендную плату с арендаторов, размер которой в ряде случаев весьма сопоставим с размерами лизинговых платежей.

То есть в основном клиенты лизинговых компаний – крупные девелоперы?

Не только. В основном, это те предприятия и организации, которые осуществляют свою деятельность исключительно в рамках действующего законодательства и налогового окружения, а не посредством каких-либо «серых» схем. Деятельность таких компаний рентабельна, прозрачна и предсказуема. На сегодняшний день таких компаний, к счастью, становится все больше.

А какие риски присущи лизинговым операциям с недвижимостью?

Я, например, особых рисков, кроме рисков, связанных с самой недвижимостью, здесь не вижу. Недостаточная чистота, сложности с регистрацией - все это, в общем, факторы, которые присущи самой недвижимости.

Почему тогда при всех плюсах, которые вы назвали эта схема до сих пор не получила широкого распространения?

Во-первых, лизинг – все ещё относительно новый инструмент и достаточно сложный, требующий какого-то времени для привыкания. Поэтому мы и согласились стать генеральным спонсором конференции, посвященной различным способам финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости, в том числе и лизинга. Наша цель - донести до широкого круга собственников недвижимости то, что такой инструмент существует, он работает и есть все возможности для того, чтобы использовать его преимущества на практике. Во-вторых, помимо новизны лизинговых схем, существует ещё ряд препятствий для их повсеместного распространения. Проблема в том, что ценообразование на рынке недвижимости пока ещё недостаточно прозрачно, особенно это касается старого фонда, где балансовая стоимость значительно расходится с рыночной. Лизинговые компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда при балансовой стоимости один миллион рублей, рыночная цена – один миллион долларов. Вопрос в том, кто будет оплачивать эту разницу. Если лизинговая компания покупает объект за миллион долларов, то за ту же цену, она будет сдавать её в лизинг, при этом за счет разницы между рыночной стоимостью и балансовой у продавца образуется огромная прибыль, которая облагается по ставке 24%.

Если же мы покупаем за миллион рублей, то с учетом всей этой конструкции, все преимущества лизинга улетучиваются, с такой суммы просто будет нечего амортизировать. Это является очень серьезным фактором, который препятствует развитию лизинга. Определенный сегмент недвижимости, где есть расхождение между реальной стоимостью и старой балансовой, не сможет стать предметом лизинга в ближайшее время. С учетом этих ограничений получается, что наиболее перспективный сегмент в этом отношении – новое строительство, где балансовая стоимость сформировалась по себестоимости. Эту проблему нужно решать на самом высоком уровне и для этого сейчас есть все возможности. К примеру, если правительство примет решение провести переоценку основных фондов, тогда эти ограничения, возможно, и будут сняты. Помимо ценообразования существуют также ещё некоторые другие препятствия для развития лизинга, такие как сложность регистрации. По действующему законодательству, договор лизинга начинается с момента купли-продажи. С другой стороны переход права собственности происходит только после государственной регистрации. Сама регистрация может идти от трех месяцев до полугода. При этом образуется значительный временной лаг, во время которого лизинговые платежи ещё не начисляются, а с приобретенной собственности компания уже должна платить налоги.

А какой на сегодняшний день средний срок договора лизинга недвижимости?

Средний срок договоров лизинга недвижимости составляет 7 - 10 лет. Вообще, срок лизинга может быть и меньше, но экономический смысл лизинговых сделок возникает только тогда, когда их срок составляет не менее 5 лет. Другое дело, что на сегодняшний день только незначительное количество лизинговых компаний и банков могут предложить долгосрочное финансирование сроком до 10 лет.

За этим, по сути, и нужна лизинговая компания, чтобы привлекать более «длинные» деньги быстрее и дешевле?

Действительно, как финансовый посредник лизинговая компания существует для того, чтобы привлечь денежные ресурсы быстрее и дешевле, но в принципе крупная и известная на рынке компания может привлечь финансирование на сопоставимых условиях. Вопрос в другом. Лизинговая компания оказывает услугу, которая имеет определенный экономический и финансовый смысл, который заключается в прямой экономии по ряду основных позиций. Грубо говоря, это те деньги, та маржа, благодаря которым и становится возможным существование не только рынка услуг лизинга недвижимости, но и всего рынка в целом.

Дата публикации: 11:25 05 апреля 2007

Источник: bpn.ru