ЗПИФы недвижимости ставят высокую планку

Закрытые паевые инвестиционные фонды — один из сравнительно новых финансовых инструментов, который позволяет извлекать прибыль от вложений в недвижимость. За 2006 год эта индустрия выросла в два раза по численности и в три раза — по объемам капитализации. Судя по результатам первого квартала нынешнего года, темпы дальнейшего развития отрасли сохраняются на вполне достойном уровне.

С начала года появилось 22 новых фонда, отмечено увеличение общей капитализации на 4 млрд руб. Насколько сегодня высок интерес к ЗПИФам по сравнению с рынком акций и облигаций? Каковы перспективы дальнейшего развития отрасли? Какие законодательные инициативы выдвигаются сегодня и насколько они способны повысить интерес к ЗПИФам? М2 отвечает на все эти вопросы.

Как утверждает управляющий директор по финансам управляющей компании «Конкордия–эссет менеджмент» Семен Пузрин, несмотря на бурный рост стоимости квартир в 2006 году, рынок фондов недвижимости продолжал показывать стабильный и спокойный рост. «Это говорит о том, что наш рынок не так подвержен колебаниям, как жилищный, он развивается стабильно. Конечно, когда в прошлом году начался рост цен, популярность фондов недвижимости, естественно, тоже выросла и продолжала увеличиваться весь 2006 год».

Управляющие компании, которые специализируются на ЗПИФах, задумались о том, какими средствами удовлетворить растущий интерес частных инвесторов. Некоторые пошли по пути дополнительного размещения паев, например фонд «Арсагера — жилищное строительство», который с самого начала был ориентирован на розничного пайщика, и фонд «КИТ — Российская жилая недвижимость».

Закрытые ПИФы в контексте

Приведенные результаты работы ЗПИФов — это много или мало? Вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Если сравнивать показатели капитализации отрасли с западными, то обнаружится наше огромное отставание в этой области. С точки зрения фондовой деятельности наиболее интересным и результативным представляется опыт США, где общая капитализация рынка Real estate investment trust (REIT) достигла почти фантастических показателей и стремительно приближается к $400 млрд. Некоторые закономерности проявляются и при сопоставлении показателей развития смежных отраслей фондового рынка. Какими же были его основные закономерности в прошлом году?

Как рассказал главный аналитик компании «РИГруп-Финанс» Станислав Письменный, в 2006 году продолжилась тенденция общего роста фондового рынка: «В целом по индексу РТС фондовый рынок вырос на 52,4%, а по индексу ММВБ — на 67,5%.

Индексы показали в 2006 году максимальный уровень роста. По сравнению с 2005 годом темпы роста снизились, но они значительно превосходят основные биржевые индексы других стран. Количество зарегистрированных паевых фондов в течение 2006 года увеличилось с 395 до 641. Наибольший рост наблюдался среди открытых ПИФов, которые в 2006 году, как и в 2005-м, пользовались большим спросом у инвесторов».

«Совокупная стоимость чистых активов (СЧА) выросла почти в два раза — с 232,3 млрд руб. до 420 млрд руб., — продолжает С. Письменный. — Опережающими темпами повышалась стоимость активов закрытых ПИФов, в результате чего их доля в совокупной СЧА отрасли составила 64%. В абсолютном выражении рост более чем на 100% продемонстрировали не только закрытые, но и открытые фонды: стоимость их чистых активов увеличилась с 30,84 млрд до 91,16 млрд руб.

Показатели темпа роста активов интервальных фондов оказались несколько ниже — повышение с 38,77 млрд до 59,63 млрд руб. Наглядно динамика совокупной СЧА по разным типам паевых фондов представлена ниже. Доминирование по размеру активов ЗПИФов не только сохраняется, но и усиливается».

Итак, основные закономерности таковы: наибольшее количество зарегистрированных фондов относится к разряду открытых. Это неудивительно: такие фонды создаются под большое количество мелких инвесторов. Однако рост капитализации отрасли происходил за счет образования закрытых фондов, что говорит об их все более усиливающейся роли.

Факторы сдерживания

Тем не менее, каким бы поступательным и благополучным ни казалось развитие ЗПИФНов сегодня, есть моменты, которые настораживают. Например, тот факт, что темпы роста рынка в 2006 году оказались более скромными, чем в предшествующем 2005-м.

Одна из главных причин — сохранение высоких стартовых порогов, серьезно ограничивающих инициативу потенциальных пайщиков. Но на дорогие квартиры в Москве существует огромный спрос, поэтому очевидно, что высокий вступительный взнос не способен удержать от участия в работе серьезного девелоперского фонда.

Причину нужно искать в другом. Отчасти это связано с тем, что для потенциальных участников далеко не очевиден дальнейший рост стоимости недвижимости. Похоже, что серьезные инвесторы не верят в возможность извлечь от строительства и приобретения недвижимости столь же баснословную прибыль, как в 2005 и 2006 годах. Еще одна причина — значительный интерес к рынку акций и облигаций, более мобильному и подвижному, способному удовлетворить спрос массового частного инвестора.

Сказывается и несовершенство законодательства, регулирующего деятельность закрытого фондового рынка. Это касается многих правил, ограничивающих участников этого рынка. Например, временных, регламентирующих срок использования инвестиционных контратов. Множество ограничений существует и на участие фондов в начальном этапе строительства. Не отработаны механизмы вывода паев на биржу, что создает большие проблемы с их ликвидностью. Грубо говоря, сегодняшний пайщик, заключивший договор на несколько лет, практически не имеет шансов при разного рода обстоятельствах продать свой пай, а без такого рода подстраховки далеко не все решатся на крупные долгосрочные вложения.

Как увеличить сроки активов?

Как рассказал С. Пузрин, в марте 2006 года вступили в силу изменения в действующее Положение о составе и структуре активов акционерных фондов и активов паевых инвестиционных фондов № 05-8/ПЗ-Н. «Хотелось бы отметить существенное увеличение срока нахождения активов (инвестиционных контрактов) в фонде недвижимости, что позволяет максимально извлечь доход их проекта, — говорит эксперт. — Более того, к концу 2006 года Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) решила продлить действие существующих и вновь заключенных инвестконтрактов еще на год. Это некоторое промежуточное решение до принятия поправок в закон «Об инвестфондах». После этого, когда произойдет разделение на квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, для первых использование инвестиционных контрактов ФСФР разрешит без определения срока».

Инициатива ФСФР, которая предлагает ввести понятия «квалифицированный инвестор» и «неквалифицированный инвестор», вызвана намерением развязать руки инвесторам, с одной стороны, и попыткой отстоять интересы частных вкладчиков — с другой.

Законодательная инициатива предполагает, что фонды недвижимости будут разделены на высоко рискованные и мало рискованные. Чтобы получить право вложить средства в фонд первого типа, инвестор должен доказать свой профессионализм.

Управляющие компании надеются, что у них появится больше возможностей для рискованных вложений на начальном этапе строительства.

Идея выглядит вполне разумно. Настораживает только одно обстоятельство: не вполне рыночным является метод определения достойных. Что это, как не попытка применить административные рычаги в решении сугубо рыночного вопроса? Кто поручится, что вердикт, выданный чиновниками из ФСФР, действительно станет результатом педантичной проверки и исключительно справедливых решений?

Тем, кто все-таки не склонен доверять «бумагам», остается полагаться на собственную наблюдательность. Если высококвалифицированных инвесторов окажется немного, то деятельность их фондов станет более заметной и прозрачной, так что отследить успешность рискованных вложений будет проще, нежели работу менее известных фондов.

«Охоте на дураков» закон скажет «нет»

В ноябре 2006 года ФСФР также утвердила приказ «О минимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным». Согласно ему, стоимость имущества для ЗПИФа повышена с 2,5 млн руб. до 25 млн руб. Комментируя этот закон, С. Пузрин отмечает: «Этот приказ сразу отсечет аферистов, которые на волне популярности ПИФов хотели бы заработать легкие деньги.

Но все-таки он актуальнее для открытых фондов, чем для фондов недвижимости. В связи с самой спецификой нашей деятельности никто огульно фонды «под дурачка» не создает. Сначала ищется объект и крупные инвесторы, а потом уже «по мелочи» добирают с рынка или, когда раскрутят фонд, делают дополнительный выпуск паев. Этот приказ издан для уменьшения количества ПИФов с низким уровнем активов, поскольку у них очень высок риск нарушения интересов инвесторов и в целом ими невозможно эффективно управлять. Например, в какую недвижимость можно инвестировать 2,5 млн руб.?»

С выводами такого рода нельзя не согласиться. Смысл приказа действительно двойственный: он продиктован стремлением избежать появления разного рода сомнительных фондов, но и преследует цель обеспечить разумное и эффективное вложение средств. Как всегда, удивляет некоторый экстремизм указа, а именно повышение порога одномоментно в десять раз.

Спрашивается, а почему не в два, не в три и даже не в пять? Ведь даже при стремительном росте цен на недвижимость увеличение стоимости объекта на порядок — явление невиданное. Так что подобный подход способен вскоре обнаружить свою теневую сторону: сокращение динамики роста закрытых фондов и объемов капитализации.

Прогнозы и догадки

Существует мнение, что спрос на паи ЗПИФНов определяют несколько основных параметров. Из положительных — падение котировок на фондовом рынке, заставляющее его участников искать более выгодное и надежное вложение капитала. Нечто подобное мы наблюдаем в последнее время: с конца прошлого года основной показатель деловой активности — индекс РТС потерял более 6%, в результате чего значительная часть ликвидных бумаг (за редким исключением) сейчас дешевле, чем в конце декабря прошлого года.

Как будет развиваться ситуация дальше, остается неизвестным. «Большинство экспертов достаточно осторожны в прогнозах на текущий год. Возможно, в 2007 году произойдет не одна коррекция вниз, что свойственно нашему фондовому рынку, сильно зависящему от котировок на нефть, но в целом тренд будет положительный и инвестиции принесут определенный доход, хотя, может, более низкий, чем в 2005–2006 годах», — утверждает С. Письменный.

Однако предпосылки, способные повысить интерес к закрытым фондам, по-видимому, не настолько серьезны, чтобы вылиться в ажиотаж. Обстоятельство, которое оказывает отрицательное влияние на спрос, — стабилизация цен на рынке недвижимости, оставляющая все меньше надежд на извлечение высоких прибылей.

Другим отрицательным фактором можно назвать относительно низкую ликвидность паев ЗПИФНов: в проекты, связанные с недвижимостью, вкладывают средства крупные инвесторы, которые готовы ждать окончания срока проекта. Часто они не торопятся избавляться от паев, следовательно, низок уровень предложения свободных бумаг, которые могли бы приобрести физические лица.

Более того, сама схема продажи пая закрытого фонда, как мы уже отмечали, на сегодняшний день является довольно сложной и неотработанной. Впрочем, что-то может измениться после того, как процедура вывода паев закрытых фондов на биржу будет наконец-то упрощена. На это направлены сегодняшние законодательные инициативы. Насколько они окажутся результативными, покажет только время.

Дата публикации: 10:50 03 мая 2007

Источник: bpn.ru