Большие деньги оседают на подмосковной земле Подмосковье

Первое место в хит-параде земельных ресурсов занимает дорогая и востребованная земля Подмосковья. Первое «за» — цена вопроса. К примеру, сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит около 3000 евро. Тот же товар на таком же расстоянии от Москвы продается в среднем за 10-15 тысяч долларов за сотку. Средняя стоимость лесных участков по Рублево-Успенскому шоссе в пределах 15 км от МКАД составляет 45 тысяч долларов.

Востребованность подмосковной земли вполне закономерна. Если на фондовом и биржевом рынках, акциях и депозитах в один день можно потерять все свое состояние, то земля — товар и ликвидный, и надежный, и, главное, инертный. Рынок земли медленно реагирует даже на сильные потрясения. Даже во время дефолта 1998 года цены на недвижимость и землю несколько месяцев оставались стабильными и лишь после этого начали плавно снижаться. И последнее: даже при сильных колебаниях в цене земля всегда будет товаром повышенного спроса. Владелец сможет продать ее или реализовать проект на свои или привлеченные средства. Наличие земли открывает широкие возможности для развития собственного бизнеса.

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», с начала года земля в Подмосковье подорожала на 35%, коттеджи — на 25%. Савелий Орбант, директор Управления загородной недвижимости Компании, считает первичным рост стоимости земли, которая тянет за собой цены на дома. Сегодня вложение в строящееся загородное жилье способно принести частному инвестору не мене 30% годовых.

Землю — бизнесменам

В исторической гонке за распределение земли наконец наступило время, когда обладателями стратегически важного ресурса становятся те, кто может себе позволить купить, содержать и благоустраивать территорию страны. Масштабная «распродажа» земли налицо. Поправки к Лесному кодексу, внесенные Госдумой в декабре прошлого года, позволят включить лесные участки в оборот рынка. Судьбоносные изменения, если учесть, что из всех земельных участков Подмосковья лесные составляют 15%. Не так давно с помощью земельных торгов упростилась сама процедура купли-продажи земельных ресурсов. По мнению многих участников рынка, торги сэкономят время нетерпеливых инвесторов, позволят продавать землю за те деньги, которые она стоит, сделает процедуру покупки более открытой и надежной. Никто не сможет впоследствии оспорить право собственности на землю, купленную на торгах.

Дополнительное стимулирование развития подмосковного рынка — строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая объединит 18 радиальных областных трасс и 2 существующих «кольца» в районе 50- и 80-километровой зоны вокруг столицы. Через несколько лет существенно снизится скорость передвижения и цена перевозок по Московской области, в результате чего станет возможным дальнейшее развитие промышленного сектора экономики Подмосковья.

Кто продает

Территория Московской области составляет около 4,6 млн. гектар. Часть земли находится в областной собственности, часть принадлежит муниципалитетам и органам местного самоуправления (в основном это земли под населенными пунктами), часть находится в федеральной собственности, в частности, лесной фонд, и, наконец, весомый сектор рынка принадлежит частным собственникам.

Земельный рынок Московской области официально существует с начала 1993 г., когда на основании Федерального закона «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков…» стало возможным покупать и продавать, оформлять в собственность ранее только государственную землю. С тех пор продаваться стало все. Даже то, что купить нельзя — вспомним скандал с незаконно построенными коттеджами в Подмосковье.

Министерство обороны на земельных торгах реализует территории, где раньше проводились военные учения. В Подмосковье таких участков немало, их в основном покупают под застройку. «Продажа земли осуществляется на условиях инвестиционного контракта, — говорит Елена Новомлинская, руководитель отдела „Земля для бизнеса“ Компании „МИЭЛЬ-Недвижимость“, — по которому инвестор обязуется обеспечить Министерству, к примеру, 10 000 кв.м. жилья для военнослужащих. Конечно, инвестору не обязательно отдавать военным таунхаузы или дачи, которые он собирается строить. Он может выполнить условия контракта, купив квартиры в любом городе Подмосковья, а участок использовать по своему усмотрению». И волки сыты, и овцы целы.

Относительно свободно и относительно дешево можно купить землю с бывшими пионерскими лагерями, недостроенными домами отдыха, заводскими лечебницами, в которых законсервировано строительство, а также полуразвалившиеся старинные усадьбы. Купить такие земли можно, к примеру, за $1600 за сотку, а продать после небольшой реконструкции как минимум за $3500. А можно вложить деньги и сделать свой бизнес. После восстановления и строительства такие участки могут приносить немалый доход. В Подмосковье прибыль от туристического бизнеса намного выше, чем от сельхозпроизводства.

Кстати, о сельхозпроизводстве. Колхозы тоже занимаются оптимизацией своих площадей и распродают свободные земли. До половины из 1,7 млн. гектар земель сельхозназначения находится в частной собственности (более 15% всей территории области). «Заветы Ильича» или «Заря коммунизма» давно приобретены банками и коммерческими структурами путем скупки акций. Новые собственники развивают сельское хозяйство только на тех земельных участках, которые не представляют интереса для потенциальных инвесторов-покупателей — крупных девелоперов, логистических компаний, промышленных предприятий, остальную землю делят на участки и продают. Получается выгодно, даже если покупатель долго не находится: земля ведь почти не требует эксплуатационных расходов. Но покупатель находится.

Кто покупает

Все земли страны по земельному кодексу делятся на семь категорий, каждая из которых обладает своим правовым статусом и разрешением на определенное использование. Это земли сельхозназначения, земли поселений, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий, земли лесного, водного фонда и земли запаса.

Де юре самое популярное и прибыльное направление использования земли — строительство жилой недвижимости — можно развивать только на землях поселений. Де факто земли сельхозназначения можно оформить под строительство дач, где по сути тоже будет обрабатываться сельхозпродукция, только на огороде. Эту же землю сельхозназначения можно оформить и под строительство, к примеру, пивного завода (промышленность), ведь производство пива — это обработка ячменя и солода, такой же сельхозпродукции, как картошка на огородах. Так что возможностей для развития девелопмента в Подмосковье немало, тем более что это направление рынка недвижимости еще очень молодо, и спрос на рынке загородной недвижимости на порядок превышает предложение.

Второе наиболее прибыльное направление — развитие промышленного сектора. Генплан развития столицы говорит о том, что в течение ближайших 20 лет город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для своего развития, а это прежде всего строительство жилого сектора, Москва будет использовать внутренний резерв площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями. Уже сейчас активно идет процесс вывода с территории города рынков (Птичий рынок переселился на Белую дачу), магазинов (известный скандал с «Трехгоркой»), заводов и фабрик (еще недавно в центре города на берегу Москвы-реки стоял завод по изготовлению валенок).

«Многие московские предприятия уже столкнулись с такой проблемой, — говорит Елена Новомлинская, руководитель отдела „Земля для бизнеса“ Компании „МИЭЛЬ-Недвижимость“, — Мы ощутили это весной 2004 года. Тогда появились первые клиенты, которые искали участки для строительства производственных, складских площадей в ближайшем Подмосковье, чтобы перевести туда предприятия, расположенные на территории Москвы. Как правило, наиболее привлекательными для этой категории покупателей являются участки площадью 1-3 га в 10-километровой зоне от столицы с удобным подъездом. Обращается внимание на наличие потенциальной рабочей силы в непосредственной близости от участка и возможность быстро добраться до Москвы общественным транспортом. Предложение таких участков на рынке ограничено, цены колеблются от $4000 до $6000 за сотку».

Причем некоторые предприятия уходят за город добровольно, кого-то практически выгоняют за пределы города, скупая акции предприятия, кого-то переехать вынуждают постоянно растущие арендные ставки на дорогую московскую землю.

Складской бум

Отдельное направление в промышленном секторе — строительство складских помещений. Развитие столичного ритейла увеличило спрос на качественную складскую недвижимость, особенно на большие склады — от 2-3 тысяч кв.м. по цене около $150 за кв. метр. Существующие склады — это, как правило, помещения советских времен, не приспособленные для хранения товаров и не отвечающие современным требованиям. На низкокачественные площади приходится до 80% рынка складской недвижимости. Неудовлетворенный спрос на рынке составляет около 3,5 млн. кв.м. В этом году будет сдано не более 400 тысяч кв.м., но спрос на новые склады таков, что их «разбирают» задолго до начала строительства.

По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Доходность складской недвижимости приблизилась к доходности офисных и торговых площадей.

Крупные ритейлеры и дистрибьюторы, сетевые магазины строят свои собственные склады за пределами МКАД, а для этого нужна земля, деньги и время: возведение высококлассного складского комплекса занимает около двух лет. Кроме того, хорошей земли в 5-километровой зоне от МКАД не так уж много, скоро ее вообще не останется, и стоимость складских комплексов на порядок возрастет. Что касается зон, удаленных от города, то местные власти предпочитают продавать землю компаниям, которые планируют организовать на них производство. Под склады земля отдается менее охотно: логистическая деятельность, как правило, приносит в местные бюджеты меньше налогов.

Исключение составляют земельные участки в экологически чистых районах, где размещение производства, особенно вредного, нежелательно. Кроме того, под склады могут быть проданы участки, к которым невозможно подвести электричество большой мощности, а значит, разместить производство в этом месте заведомо не получится.

Очередь за землей

Аналитики рынка сходятся во мнении: подмосковная земля будет дорожать с каждым годом. Спрос постоянно растет, а предложение, к сожалению, увеличиваться не может. Развитие земельного комплекса Подмосковья делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом для крупных инвестиций. Все больше предпринимателей вкладывают деньги в то, что всегда будет дефицитом и никогда не подешевеет, являясь ограниченным и конечным ресурсом — землю.

Дата публикации: 10:01 30 ноября 2004

Источник: bpn.ru