Скрытая угроза

Несмотря на то, что необходимость профессионального управление объектами коммерческой недвижимости была признана не так давно, сейчас этот рынок развивается очень бурно. Управляющие компании сегодня не только активно идут в регионы, но и расширяют свой бизнес экстенсивно, активно предлагая такие нетрадиционные для себя услуги, как консалтинг и брокеридж, таким образом, вторгаясь в вотчину традиционных компаний консультантов, которые в свою очередь пока не сильно обеспокоены таким поворотом событий, то ли не считая новоявленных брокеров серьезными конкурентами, то ли справедливо полагая, что на растущем рынке места хватит всем.

Действительно, рынок пока ещё очень далек от насыщения. Уровень вакантности площадей в различных сегментах колеблется от 3 до 5 процентов. Растущий спрос поглощает все новые объекты. С учетом своевременного ввода в строй всех заявленных проектов, такая ситуация, по разным прогнозам, продлится ещё от 3 до 5 лет. Что произойдет за этот период, сказать сложно, однако в ужесточении конкуренции сомневаться не приходится. Пока же рынок недвижимости продолжает привлекать все новых и новых игроков. Первоначальный капитал, необходимый для запуска очередного стартапа, приходит из самых разных отраслей (вплоть до таких экзотических, как ресторанный бизнес). Другой вопрос, сколько из них смогут за это время накопить достаточно сил и опыта, чтобы остаться на плаву, когда за каждый объект будет идти жесткая конкурентная борьба.

В тоже время, говоря об управляющих компаниях и анализируя особенности предложенной ими бизнес-модели, можно с уверенностью констатировать, что устойчивое развитие в рамках существующего тренда позволит им не только прочно закрепиться на рынке, но и отвоевать определенную его долю у традиционных консалтеров и брокеров.

От Facility к Property

Как институциональное явление управляющие компании не появились на рынке одномоментно. На сегодняшний день специалисты выделяют несколько основных путей, по которым та или иная структура пришла к управлению недвижимостью.

При этом первыми УК в сегодняшнем понимании были крупные клининговые компании и эксплуатационщики, работающие по схеме Facility management. Многие из них создавались как подразделения в девелоперских структурах, которым было необходимо заниматься эксплуатацией возведенных объектов («Система-Галс») или входили в состав крупных зарубежных строительных корпораций, прочно закрепившихся на российском рынке («ENKA»). Некоторые брокерско-консалтинговые компании также обратили внимание на этот сегмент, создав собственные отделы по управлению недвижимостью («Noble Gibbons», «Colliers FM», «С&WS&R»). И хотя большинство из них начинали именно с Facility, в международной практике существует ещё несколько функциональных моделей деятельности управляющих компаний. Данные понятия, хотя и являются весьма условными, отражают, прежде всего, степень участия УК в процессе управления объектом коммерческой недвижимости. Как уже говорилось выше, Facility management предусматривает оказание услуг владельцу объекта недвижимости, связанных с организацией того или иного сервиса для его нормального функционирования с технической точки зрения: таких, как уборка, техническое обслуживание, безопасность, организация питания, транспортные услуги и т.п.

Property management включает оказание дополнительных услуг собственнику, связанных с функционированием объекта недвижимости с коммерческой точки зрения, например: обслуживание договоров аренды, работа с арендаторами. Функция Asset management представляет собой полное управление активами собственника, со всеми вытекающими последствиями: от предоставления соответствующих полномочий для организации работы до определения надлежащего уровня ответственности за «содеянное». Сюда входит: коммерческое управление финансовыми потоками и рискам (финансовый менеджмент), маркетинг, сдача в аренду, перепрофилирование (реконцепция) и т.п.

Как известно, аппетит приходит во время еды, поэтому на сегодняшний день, все больше УК, традиционно работавших в рамках Facility, постепенно переходят к модели Property management. «Facility неинтересна с экономической точки зрения», - считает Дмитрий Наринский, член совета директоров Placon properti management. По его словам, несмотря на всю её важность и значимость, эту услугу лучше предлагать в пакете с двумя другими, из-за высокой трудоемкости и низкой экономической эффективности.

УК 2.0

Несмотря на свою относительную новизну, услуги по управлению объектами недвижимости уже нашли своего клиента среди девелоперов. Большинство из них, так или иначе, признают необходимость привлекать профессиональные УК на самых ранних стадиях, вплоть до проектирования и разработки концепции. «Мы рекомендуем привлекать УК на ранних этапах развития проекта – сразу после разработки и утверждения концепции инвестором, - советует руководитель проекта компании Storm Properties Дарья Афанасьева. - Участие УК в разработке проектной документации позволяет сократить расходы на эксплуатацию проекта в будущем, а также исключить различные ошибки в проектировании зданий и сооружений, связанные, например, с расположением постов охраны или доступом в здания». Глубокое знание всех технических нюансов, а также большой практический опыт последующего управления объектом, особенно у компаний имеющих достаточно большое «портфолио» реализованных проектов, представляют собой столь же высокую ценность, как и отработанные методики сбора и обработки информации у традиционных консультантов. Так, по словам Управляющего директора компании CITY PROPERTY MANAGEMENT – Управляющей компании Торгово-развлекательного Комплекса АТРИУМ - Дмитрия Степового, решающее значение при создании новых проектов играет именно предыдущий опыт.

«Когда запускался проект – АТРИУМ, такого опыта не было вообще ни у кого, некоторые вещи делались впервые. И после того, как мы реализовали проект, в наших головах и в руках был сосредоточен достаточно серьезный, дорогостоящий опыт, которым, на тот момент, не обладали даже и консультанты, и вот на этом этапе - мы были сильнее всех. Получается так, что каждый новый объект – это, прежде всего, новый опыт», - рассказывает Дмитрий Степовой. Конечно, опыта у консалтеров также предостаточно. Другое дело, что в таком контексте имеет смысл, прежде всего, говорить о людях, которые работают в той или иной компании, причем, это справедливо как для консалтинга, так и для брокериджа. Кадры здесь решают все: каждая компания настолько хороша, насколько хороши люди, которые в ней работают. При этом не секрет, что наиболее востребованные специалисты постоянно вращаются от одной компании к другой в поисках лучших условий. По нашему мнению, крупные УК, с большим количеством интересных проектов в этом отношении уже способны на равных конкурировать с традиционными брокерско-консалтинговыми компаниями.

В собственных интересах

Получается, что если кадры – это все-таки величина переменная, то создать консалтинговое или брокерское подразделение как в составе девелоперской структуры, так и крупной управляющей компании можно просто переманив отдельных специалистов.

Вопрос, у кого заказывать консультационное сопровождение нового проекта лежит скорее в области мотивации. По большому счету традиционные консультанты экономически не заинтересованы в успешности проекта, их ответственность носит в основном репутационный характер, что тоже немаловажно особенно для крупных компаний, однако все ещё продолжает вызывать недоверие, преимущественно со стороны региональных игроков. Что касается управляющей компании, то в случае, если собственник доверяет ей управление объектом на принципах Property management, УК будет кровно заинтересована в его успешности, отсутствии свободных помещений и высоких арендных ставках, поскольку будет получать прибыль исходя из операционного дохода на квадратный метр. «С УК удобнее работать, если она будет консультировать, а потом управлять зданием. Так как, во-первых, УК будет более глубоко знать объект недвижимости, а во-вторых, будет нести ответственность за предоставленные консультации», - соглашается Борис Авксентьев, Операционный директор, отдел управления недвижимостью Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. - Консалтеров же можно привлекать, если требуется информация, которой недостаточно или нет у УК, или для того, чтобы перепроверить». Действительно, в некоторых случаях практикуется приглашение на объект одновременно двух и даже трех консультантов. Причем никто из них не принимает каких-то конкретных решении и не несет впоследствии за них ответственность. Понятно, что консультанты делятся своими знаниями и умениями, а решение принимает в любом случае собственник. Однако если УК работает на принципах Property management, во всех отношениях с арендаторами она выступает в роли собственника. «УК удобнее, так как она несёт ответственность не только за один из процессов, а за весь комплекс услуг и, что более важно, за конечный (годовой) результат работы объекта. И даже если существует необходимость привлечения отдельного консалтера, то это лучше делать с помощью и под ответственность УК», - подтверждает директор по маркетингу УК "Манежная площадь" Павел Бобров.

Заграница нам поможет

По этой же причине УК однозначно должны участвовать в процессе сдачи в аренду помещений на объекте, то есть заниматься брокериджем. Другой вопрос насколько полной должна быть степень этого участия. Однозначного ответа нет. Так, по словам управляющего директора компании The Sawatzky Евгении Власовой, степень участия УК в процедуре брокериджа должна ограничиваться согласованием условий договоров аренды. С другой стороны, «технически брокеридж – процедура несложная», - утверждает директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle Константин Деметриу. - Безусловно, профессиональный брокер имеет больше опыта на этом рынке, но это не значит, что хорошо построенная УК не может сама сдавать в аренду здание. Тем не менее, стоит отметить, что эффективная сдача площадей в аренду все-таки потребует от УК наличия контактов среди потенциальных компаний-арендаторов».

Получается, что, по большому счету, речь идет о налаженных связях с различными категориями арендаторов. При этом наличие у управляющих связей с российским компаниями в принципе вопросов не вызывает, а вот примеров того, чтобы УК привела на рынок крупный западных якорей вроде «Ашана», пока нет. С этим согласна и руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина: «Если речь идет о каком-то небольшом торговом центре, и владельцу все равно, какие компании там будут сидеть, то я уверена, что УК очень успешно сдаст в аренду этот торговый центр. Если же это крупный торговый центр, то ему необходимо создание качественной концепции, привлечение якорных арендаторов, составления правильного tenant mix (подбор правильного состава арендаторов на объекте. – прим. Арендатор.ру), разработка долгосрочной стратегии увеличения прибыли от Объекта. Такими знаниями и длительными отношениями с крупными арендаторами, особенно с международными арендаторами, имеют только профессиональные компании, которые давно работают на рынке брокериджа».

Отсутствие связей с международными арендаторами действительно можно назвать слабым местом УК и сильным крупных консалтеров. Однако в процессе роста и укрупнения существующих управляющих компаний ситуация вполне может кардинально поменяться. Простое и, в тоже время, оригинальное решение данной проблемы недавно продемонстрировала рынку компания «Торговый квартал», заключив договор об ассоциативном партнерстве с одной из старейших европейских УК – «Larry Smith».

Вместе веселее

И все-таки для создания наиболее качественного проекта, на наш взгляд, необходимы совместные действия. Все дело в том, что в мировой практике большинство функций управляющие компании отдают на аутсорсинг. Это могут быть как клининговые услуги, так и консалтинг и брокеридж. Поэтому для любой компании, в том числе и для УК гораздо разумнее иметь специализацию, занимаясь чем-то одним, а остальные процессы знать и понимать, чтобы контролировать своих аутсорсеров.

«Управляющие компании не наш конкурент, они наш клиент, они должны делать свою работу, а мы свою, - считает Елизавета Эстрина. - Управляющая компания должна участвовать в проведении тендера по выбору консультанта, выбрать лучшего и отслеживать его работу». С другой стороны, можно сказать, что УК вряд ли согласятся с такой ролью. Большинство опрошенных нами компании либо уже имеют брокерские и консалтинговые подразделения, либо заявляют о своих планах расширения линейки услуг. Вряд ли кто-то из них захочет делиться прибылью, привлекая другие компании на аутсорсинг.

Получается, что в долгосрочной перспективе конкуренция неизбежна. Стремление УК замкнуть на себе весь цикл от разработки концепции и консалтинга до брокериджа и управления объектом, их готовность брать на себя ответственность за успех или неудачу, глубокое знание технических тонкостей и большой практический опыт – определяют их преимущества в это борьбе. Другое дело, что «в России пока сложно говорить о каких то сформировавшихся направления – рынок еще довольно молодой, набор оказываемых услуг очень разнообразный. Кроме этого, он очень быстро растет и пока места на нем хватает всем», - резюмирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Результаты голосования на сайте Арендатор.ру

Специалистов какой из перечисленных компаний вы бы хотели привлечь в качестве брокеров?

Управляющие компании - (22.8%)

Консультанты из «большой четверки» - (33.5%)

Консультанты из других компаний - (14.6%)

Собственные подразделения - (21.5%)

Другое - (7.6%)

Комментирует директор по развитию, ГК "СлавГрад", Анна Цирульская:

Управляющая компания не только способна оказывать услуги консалтинга и брокериджа, но и данные услуги являются необходимыми в портфеле профессиональной УК. Это связано с тем, что целью управляющей компании является увеличение капитализации объекта в долгосрочной перспективе и сохранение начальной концепции развития объекта. Управляющая компания, доход которой зависит от операционной прибыли объекта, качественно и эффективно подберет арендаторов и создаст им наиболее комфортные условия работы. Именно управляющая компания разработает концепцию развития объекта, функциональное зонирование, проектную документацию с учетом дальнейшей эффективной эксплуатации и управления объектом.

Комментирует руководитель проекта компании Storm Properties, Дарья Афанасьева:

По нашему мнению, не следует привлекать УК для поиска арендаторов, поскольку основная задача УК – оказывать услуги по эксплуатации и управлению, а не заниматься брокериджем. Конечно, управляющая компания должна участвовать в процессе разработки типового договора аренды, приложений к договору аренды с описанием эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, вести переговоры с арендаторами. Однако при этом тесно взаимодействуя с профессиональными брокерами. Без вклада тех и других довольно сложно реализовать качественный продукт, соответствующий всех требованиями рынка.

Комментирует управляющего директора компании The Sawatzky, Евгения Власова:

Брокеридж – это отдельный узкоспециализированный вид деятельности, который, безусловно, пересекается с управлением недвижимостью. Однако, на наш взгляд, специализация управляющей компании – не есть брокеридж. УК должна использовать профессионалов в этой области для того, чтобы обеспечить отсутствие вакантных площадей на объекте. В нашей практике мы сотрудничаем с брокерскими компаниями, с тем, чтобы получать представление о текущем рынке, тенденциях и прогнозах, а также, что особенно важно для новых строящихся объектов, вместе разрабатывать договоры аренды, которые будут отвечать рыночным условиям и практике работы. Вместе проводим переговоры по согласованию условий аренды с арендаторами. Все это дает наиболее эффективный результат для собственника.

Дата публикации: 10:45 24 мая 2007

Источник: bpn.ru