Перспективы вложения в недвижимость: что эксперты советуют инвесторам

Россияне традиционно считают инвестиции в недвижимость одним из самых выгодных вложений. Согласно недавнему исследованию, проведенному Всероссийским центром изучения общественного мнения, более половины /51 проц/ респондентов полагает, что вкладывать деньги в московскую или подмосковную недвижимость выгодно. С ними несогласно лишь около 1 проц опрошенных. Аналитики на этот счет не придерживаются однозначного мнения. Так, по оценке ряда экспертов, в апреле доходность вложений в недвижимость впервые за несколько лет оказалась ниже доходности банковского вклада. Аналогичная картина ожидается и в мае. Что будет с ценами на жилье дальше? Однозначного ответа на этот вопрос нет, по крайней мере, пока. Эксперты придерживаются совершенно разных точек зрения: некоторые прогнозируют рост уже в начале осени, некоторые считают, что рынок плотно вошел в стадию стагнации, некоторые обещают некоторый прирост лишь в будущем году.

Что же в этой ситуации делать инвестору? Кому верить? Вкладывать средства в объекты недвижимости или обождать, как будет развиваться ситуация дальше? Ответы на этот вопрос сегодня попытались дать эксперты аналитического консалтингового центра /АКЦ/ "МИЭЛЬ". По их мнению, тенденции рынка недвижимости говорят о том, что для частных инвесторов падение доходности действительно имеет место. Руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости АКЦ "МИЭЛЬ" Люция Казимир представила разработанную ей и ее коллегами динамику рынка жилья в ретроспективе. Согласно ее данным, в течение всего 2006 г квартальные темпы роста цен превышали среднегодовые уровни аналогичных периодов прошлых лет. Так, по итогам 2006 г частные инвестиции в рынок жилья, сделанные в декабре 2005 г, могли принести покупателям доход от 80 до 125 проц годовых. "Это наивысший показатель за последние годы развития рынка жилья Московского региона", - подчеркивает эксперт. Однако со второго полугодия доходность вложений в жилье стала заметно снижаться. К концу 2006 г квартальные темпы роста цен вышли на уровень 10-12 проц на рынке новостроек и 3-5 проц на рынке вторичного жилья. В 2007 г рост цен еще более замедлился: для рынка новостроек Московской области прирост составил 5,5 проц, а для рынка новостроек Москвы и того меньше – 3,5 проц.

Это неудивительно, ведь рост доходности напрямую зависит от темпов роста цен на недвижимость. А тенденции на этот счет сейчас таковы, что никакого роста на рынке не наблюдается, напротив, за последнее время стоимость столичных квартир медленно, но верно снижается. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", только за прошедшую неделю общегородской индекс стоимости жилья снизился на 9 пунктов или 0,2 проц и составил 4,107 долл за квадратный метр.

Быстрее всего дешевеет так называемое "советское жилье" – дома постройки второй половины прошлого века, 5-9 этажки, с маленькой кухней и устаревшей по сегодняшним меркам планировкой. Такие квартиры, по мнению большинства экспертов рынка, будут падать в цене и дальше, образовывая сегмент "жилья эконом-класса", то есть того, что могут позволить себе не имеющие существенных доходов семьи.

Что касается дальнейших перспектив, то здесь, как было сказано выше, единого мнения нет. Аналитики АКЦ прогнозируют, что рост цен на недвижимость возобновится во втором полугодии 2007 г. Однако прирост по итогам года составит не более 15-20 проц по отношению к концу 2006 г. То есть взрывной волны удорожания на 50 и более проц ждать уже не стоит. Ее не будет, по крайней мере, в обозримой перспективе. По словам Л.Казимир, снижение активности как продавцов, так и покупателей, предстоит в ближайшие три летних месяца. Но это закономерная тенденция на рынке недвижимости, где сезонные спады и подъемы уже давно стали традиционным явлением. Осенью же все изменится – начнет расти спрос, и, следовательно, за ним потянутся и цены предложения. Сейчас стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы составляет более 4,7 тыс долл, а на первичном рынке – более 5,5 тыс долл, считает Л.Казимир. В Московской области цены пока ниже – в среднем можно говорить о цифре менее чем 2,5 тыс долл за метр на "вторичке" и чуть менее 2 тыс кв м на первичном рынке. Однако существует мнение, что эта разница – ни что иное, как временное явление. Сейчас столичный спрос из-за недоступных для большинства людей цен перемещается на Подмосковье. В скором будущем стоимость квадратного метра в таких приближенных к Москве городах, как, скажем, Мытищи или Троицк, будет более приближена к цене аналогичного метра в московских спальных районах.

Не стоит забывать и то, что недвижимость уже "по определению" не самый ликвидный товар. Сегодня время экспозиции квартиры увеличивается на 4-6 проц в месяц, и составляет в среднем 66 дней. Как рассказала руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка Елена Логвина, "время экспозиции растет, цены остановились, а где-то имеется тенденция к снижению". Часто это проявляется в скрытой форме – снижении ликвидности рынка. "При этом ситуация неоднородна и зависит от сегмента рынка, от конкретного объекта", - подчеркивает эксперт.

Так что инвесторам, купившим первое попавшееся жилье и имевшим с этого доходность не менее 50 проц годовых, можно лишь расслабиться, вспоминая былые счастливые времена. Такого уже не будет. Теперь, чтобы получить свой /не такой высокий!/ процент дохода, нужно изрядно потрудиться при выборе объекта инвестирования. Скажем, многие в свое время здорово переоценили инвестиционную эффективность "дома у воды", вложив в квартиру с видом на реку или озеро немалые средства. Между тем, прибыльность такой постройки определяется не только видом, а еще и многими факторами, как то инфраструктура, транспортная доступность и т.п. Если этих факторов не наблюдается, один только водоем под окнами не оправдает вложенных средств, т.е. квартира не будет расти в цене так, как планировалось. Вообще "инвестор нового типа" должен быть немного менеджером, считают аналитики АКЦ. Ему необходимо уметь правильно оценить рынок и его риски, и лишь в этом случае можно с уверенностью рассчитывать на высокую ликвидность в будущем. Нужно уже на первоначальном этапе верно просчитать будущую доходность: если она на тот момент составит 25-30 проц, это уже неплохо. Ну и не забыть о непредвиденных тратах, которые непременно возникнут.

В целом аналитики АКЦ, исходя из своих расчетов, считают, что в будущем доходность на рынке недвижимости будет лишь немного опережать уровень инфляции. Поэтому покупка квартиры по ипотеке с инвестиционными целями – дело бесполезное.

Впрочем, доля таких покупок в общем объеме ипотечного жилья не так велика. В основном люди приобретают таким способом квартиру, если это их единственная возможность получить жилье вообще. Впрочем, снижение уровня доходности сегодня говорит и о том, что рынок недвижимости обрел, наконец, стабильность, которой ему не хватало. А это тоже неплохо – как для инвесторов, так и для экономики в целом.

Для корпоративных инвесторов доходность составит 20 проц – для инвестиционной деятельности, 25-30 проц – для девелоперской, 10-15 проц – для риелторской. Вообще, у корпоративных инвесторов, по оценке специалистов, есть возможность получить доходность выше, чем у частных инвесторов. Правда, ничего нового, кроме как обращаться к профессиональным консультантам, аналитики АКЦ им не посоветовали. "В случае частных инвесторов имеет смысл довериться коммерческим структурам /например, ПИФам недвижимости/, чей грамотный менеджмент способен максимально диверсифицировать риски", - советует директор АКЦ Владислав Луцков. То есть в способность наших граждан самостоятельно оперировать вложениями на рынке недвижимости эксперты, похоже, совсем не верят…

Сами же инвесторы далеко не всегда с этим согласны. Так, многие из них в последнее время успешно работают с рынком загородной недвижимости, где получают отдачу куда большую, чем в случае с типовым городским жильем. Те, кто в мае 2005 г вложился в строительство, за два года смогли заработать до 100 проц чистой прибыли, подсчитали специалисты этого рынка.

Дело в том, что этот сегмент развивается с опозданием, так что общие тенденции "нагонит" лишь через пару лет. Да и изначально загородная недвижимость предназначена для наиболее обеспеченных покупателей, в отличии от сектора жилья, где большинство участников попросту выгадывают, как бы перебраться из однокомнатной "хрущевки" в двухкомнатную, заплатив за это по минимуму. Действительно, в 2006 г рынок загородной недвижимости показал примерно 30-проц доходность, согласны эксперты АКЦ. И у него есть еще неплохой потенциал роста. Некоторые объекты за городом стоят сейчас ненамного дешевле обычной московской квартиры. Однако и здесь есть дополнительные риски, которые нужно уметь оценивать.

Еще один вариант для игроков, желающих рискнуть – вложение в недвижимость в регионах. Здесь доходность кое-где значительно превышает московскую: спрос растет быстрее, предложение меньше, да и цены ниже. Но тут необходимо знать, в какой регион в скором будущем придут деньги /развитие экономики, транспортной инфраструктуры и т.п./, а какой так и останется дотационным. Скажем, Челябинск некогда был депрессивным регионом, где цены на недвижимость были фактически "бросовыми". Однако в последние годы город активно развивается, поскольку сумел стать настоящим транспортным коридором в Азию. Во многом благодаря тесным экономическим связям с Казахстаном в город потекли немалые средства, что повлекло за собой резкий рост сектора жилой и коммерческой недвижимости.

Дата публикации: 11:34 30 мая 2007

Источник: bpn.ru