Покупатель, требуй проверки банковских реквизитов!

Казалось бы, что проще покупки квартиры, особенно на первичном рынке? Никаких прежних владельцев, никаких темных пятен в юридической истории... Но отечественная действительность, как правило, быстро возвращает с небес на землю наивных мечтателей. Сегодня мы поговорим о неожиданностях, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости.

Представьте себе, что вы покупаете квартиру. Деньги заплачены полностью. Но через некоторое время продавец вам сообщает, что вы не получите свою жилплощадь, поскольку деньги не поступили. Что предпринять в такой ситуации?

Прежде всего обратитесь в банк, через который проводился платеж. Начинать лучше всего с банка плательщика — того, в который вы принесли деньги. Если он провел платеж, вопросы следует задавать банку получателя.

Неполучение продавцом денег чаще всего объясняется ошибкой банка при проведении платежа (причем ошибиться может банк и плательщика, и получателя) либо ошибкой одной из сторон. Иногда продавец квартиры (получатель платежа) указывает в договоре неправильные или устаревшие реквизиты. Случается и так, что покупатель (плательщик) допускает ошибку в реквизитах продавца.

Например, покупатель квартиры произвел оплату по реквизитам, указанным в договоре, а через несколько дней потребовал от продавца приступить к оформлению прав на квартиру. Но тот сообщил, что деньги на его счет не поступили. В ходе уточнения реквизитов выяснилось, что покупатель неправильно указал номер счета. В банк было направлено заявление о возвращении денег покупателю в связи с ошибочностью платежа. Через некоторое время деньги были возвращены и направлены продавцу. Но поскольку платеж был проведен несколько позже, чем это было установлено договором, покупателю пришлось заплатить штрафные санкции.

Путаница в цифрах

Ошибки в реквизитах не так страшны, как две другие напасти. Первая — перечисление денег на заведомо (для продавца) закрытый счет. Вторая — «зависание» денег в банке. Обе неприятности, как правило, возникают в том случае, если у банка уже отозвали или готовятся отозвать лицензию.

В первом указанном случае за некоторое время до отзыва лицензии у банка продавец закрывает счет, чтобы успеть «вытащить» свои деньги (как правило, благодаря содействию органов управления банка). Но доказать это практически невозможно. Иногда реквизиты закрытого счета используют случайно.

В любом случае надо разобраться, кто виноват в том, что деньги не дошли до продавца квартиры. Если он сам перепутал реквизиты, указал уже не действующий счет или не уведомил покупателя о закрытии счета (и не предоставил других реквизитов), виноват продавец. Следовательно, если такой платеж совершен, но счет уже закрыт (без уведомления покупателя), считается, что покупатель исполнил свои обязательства.

Следует отметить, что об исполнении обязательств правомерно говорить только в том случае, если деньги по каким-либо причинам остались в банке. Если он вернул деньги, следует провести повторный платеж по другим реквизитам.

Предположим, по условиям договора купли-продажи квартиры покупатель должен был оплатить квартиру в течение трех дней с даты заключения договора. Оплата была произведена. Но спустя некоторое время банк плательщика уведомил его о том, что деньги вернулись. Выяснилось, что продавец указал в договоре свои старые платежные реквизиты.

Поскольку с момента возврата денег до их перечисления по правильным реквизитам прошло некоторое время, продавец попытался требовать неустойку. После отказа покупателя он отказался предоставить жилье. Покупатель обратился в суд с иском о понуждении к исполнению договора. Суд обязал продавца передать квартиру покупателю, поскольку просрочка платежа возникла исключительно по вине продавца.

Новостройки — вид особый

Несколько сложнее тем, кто заключил договор инвестирования. Как правило, в нем определяются примерные сроки предоставления квартиры. Но они редко соблюдаются. Покупатель, как только его платеж «завис» в банке, начинает донимать продавца. Но продавец в таких случаях просто игнорирует клиента, не считая нужным заключать с ним какие-либо дополнительные соглашения к договору (например, о продлении сроков).

Поскольку, по мнению продавца, покупатель не исполнил свои обязательства, его квартира может быть продана другим людям. Крайне редко квартира (доля в инвестпроекте) остается нереализованной. Покупателю надо сформулировать свои требования таким образом, чтобы при любом развитии событий суд обязал продавца предоставить покупателю жилье. Причем стоит учитывать, что договор инвестирования часто заключается не с непосредственным продавцом, а с фирмой-агентом. В этом случае покупатель заключает договор не с собственником.

В такой ситуации покупатель не вправе требовать от фирмы-агента предоставить жилье. Во-первых, дом может быть просто не достроен. Во-вторых, доля (или сама квартира) иногда уже реализована другому покупателю. В-третьих, агент не осуществляет продажу квартир. Да, он заключает договор купли-продажи. Но по условиям агентского договора он сразу перечисляет собственнику квартир все поступившие к нему деньги. Никаких прав на продаваемую недвижимость агент не имеет. При предъявлении требований к агенту суд вправе отказать в их удовлетворении.

Так, покупатель заключил договор с фирмой-агентом. По условиям договора он должен был получить права на квартиру в строящемся доме. На момент заключения договора дом еще не возвели. Покупатель в подтверждение платежа направил в адрес агента по факсу платежку. Через некоторое время выяснилось, что платеж за квартиру не поступил на счет агента. Также выяснилось, что агент указал уже не действующий счет. Никакой информации о других реквизитах покупателю до даты оплаты предоставлено не было.

Поскольку агент и собственник квартир отказались предоставить оплаченную квартиру, покупатель обратился в банк. У того на момент обращения уже отозвали лицензию, клиент не сумел вернуть деньги. Покупатель обратился с иском в суд. Он требовал, чтобы агент предоставил ему оплаченную квартиру, указанную в договоре, или иное аналогичное жилье.

Проблема заключалась в том, что агент снял квартиру с реализации, после чего вопросами ее продажи должен был заниматься застройщик-собственник. На дату рассмотрения дела квартира не продана, дом не достроен. Но никаких дополнительных соглашений о продлении договора инвестирования с покупателем также не заключалось, поскольку, по мнению застройщика и агента, покупатель фактически отказался от покупки как таковой.

Несмотря на совершенно определенные (невыполнимые и некорректно сформулированные) требования покупателя, суд учел, что иск предъявлен не к фактическому владельцу квартиры, а к агенту (не имеющему на квартиры никаких прав). В итоге было принято соломоново решение: суд обязал агента исполнить его обязательства по договору. Это значит, что истцу фактически отказали в немедленном предоставлении квартиры. Вместе с тем по решению суда агенту придется заключить ряд дополнительных соглашений, продлевающих срок действия договора инвестирования. Так что у покупателя есть все шансы получить квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Понятно, что при покупке квартиры покупатель не вправе диктовать продавцу условия договора. Но нелишним будет уточнить у продавца не только его реквизиты, но и условия подтверждения платежа. Не надо бояться суда. Получить квартиру в судебном порядке гораздо проще, чем требовать возврата денег у банка.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— Необходимо понимать различие между сделками на первичном и вторичном рынках недвижимости. При покупке квартиры в новостройке (первичный рынок) услуги риэлторов сильно переоценены. Подобные сделки в состоянии качественно обеспечить специалисты компании-застройщика.

Другое дело — сделки на «вторичке». Помощь специалиста требуется с самого начала: при поиске приемлемого варианта при покупке и покупателя — при продаже. Далее требуется юридическая экспертиза объекта, юридическое и организационное сопровождение сделки. На каждом этапе много вопросов и «подводных камней».

Трудности могут быть нескольких видов: проблемы, возникающие вследствие умысла второй стороны, вследствие технических ошибок или просто большое количество вопросов, требующих взаимного согласования при сложных сделках, например альтернативных. Основное внимание следует обратить на все составляемые и подписываемые документы. Надо внимательно вычитывать на предмет ошибок все документы без исключения, в том числе составленные нотариусами, органами опеки и попечительства, документы, выданные БТИ и т. д.

Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента «МИАН–агентства недвижимости»:

— Покупая жилье, прежде всего необходимо обращать внимание на правоустанавливающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе-основании регистрации права собственности продавца). Также надо получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где содержатся сведения о действительном собственнике недвижимости, наличии ограничений (обременений), сведения о правопритязаниях и заявленные в судебном порядке права требования.

Во избежание всех этих неприятностей лучше подойти к вопросу серьезно и включить в перечень своих расходов статью на оплату услуг профессионалов. Если ошибка все же допущена, стоит незамедлительно обратиться к юристу или адвокату, не пытаясь исправить ситуацию по собственному разумению: вы рискуете навредить своими непрофессиональными действиями и усугубить положение.

Алексей Шленов, заместитель директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по вторичному рынку жилья:

— Обращаясь к продавцу той или иной квартиры напрямую, без помощи риэлтора, человек не может быть уверен в юридической чистоте интересующего его объекта недвижимости: прописан ли кто-либо в этой квартире, продается ли она непосредственно владельцем либо по доверенности и т. д. Но основной опасностью, на мой взгляд, является все же юридический аспект, потому что малейшая неосмотрительность при совершении сделки способна привести к тому, что человек лишится права собственности на приобретенное жилье. Есть также вопросы, не предусмотрев которые покупатель рискует как минимум получить в собственность недвижимость с целым рядом проблем. К ним в первую очередь относятся долги по коммунальным платежам и телефонным переговорам.

В процессе сделки надо оговаривать даже такие моменты, как комплектацию квартиры: есть случаи, когда при продаже бывшие хозяева забирали с собой двери, дорогую сантехнику, хорошую газовую или электрическую плиту, встроенную мебель и т. д. В итоге человек получает совсем не ту квартиру, которую видел при осмотре.

Дата публикации: 14:18 05 июня 2007

Источник: bpn.ru