Загородные перспективы

Что было?

В первой половине 2007 года предложения на рынке загородной недвижимости оставалось малоподвижным, однако происходило повышение цен, рассказывает Денис Астахов, инвестиционный аналитик группы компаний «Парк Групп». Эта тенденция особенно ярко прослеживается для объектов на расстоянии 60 км – дальние дачи прибавляют в цене. Появляется больше проектов по дальнему Подмосковью.

По данным экспертов компании «МИАН-агентство недвижимости» в I квартале 2007 года спрос на объекты загородной недвижимости в среднем увеличился на 6% по сравнению с концом 2006 года. Наибольшим спросом (около 50%), также как и в прошлом году, пользовались поселки эконом-класса, однако, спрос в данном сегменте удовлетворен не более чем на 30%.

Рост спроса (на 10-12%) наблюдается и в сегменте качественного и элитного загородного жилья: с укреплением экономической ситуации в стране растет и уровень благосостояния людей, становится все больше тех, для кого лишь собственная подмосковная резиденция может обеспечить требуемый уровень комфорта. Однако сегмент элитных коттеджных поселков перенасыщен, так как предложение превышает существующий спрос на 20-25%. В сегменте бизнес-класса рынок также приближается к насыщению, что обусловлено большим количеством строящихся поселков бизнес-класса. Рост цен на объекты загородной недвижимости в I квартале текущего года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта.

«По нашим оценкам, в соответствии с общими тенденциями развития рынка в целом, рост цен на объекты загородной недвижимости (строения) в 2007 году составит 15-30% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта, - рассказывает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости. - В активный период цены увеличатся в среднем на 15-20%. В элитном сегменте прогнозируется относительная стагнация. При этом, в 2007 году возможно в данном сегменте будет преодолен психологический барьер $5 млн. за объект».

Все познается в сравнении

Если 2-3 года назад большинство коттеджных поселков строилось на 4-5 направлениях, то сейчас география рынка загородной недвижимости заметно расширилась и охватывает большую часть Подмосковья. «Сегодня появилось такое понятие, как «третья зона», к которой относят коттеджные поселки, расположенные на значительном удалении от МКАД (более 50 км), - продолжает Алексей Кудрявцев. - С развитием транспортных коммуникаций и ростом «автомобилизации» населения спрос на дальние дачи значительно вырос...»

По убеждению эксперта, постепенно сокращается доля поселков премиум-класса. В тоже время доля поселков эконом-класса увеличилась с 10-12% в 2005 году до 15-20% в 2006 году, что обусловлено растущим интересом застройщиков к поселкам данного сегмента. Сегодня наибольший интерес вызывают поселки таунхаусов и объектов со смешанной концепцией застройки.

Рост цен на рынке загородного жилья в 2006 году в среднем составил 15-45% в зависимости от направления. На участки средний рост цен составил 30-40% (по некоторым направлениям зафиксирован рост цен на уровне 70%), на коттеджи бизнес-класса – 15-30%, в сегменте эконом-класса – 35- 45%.

Денис Астахов, в свою очередь считает, что в весенний период 2007 года произошел заметный рост цен, на рынок вышли новые девелоперы, запускаются сетевые проекты. Наметилась тенденция к изменению потребительских предпочтений во всех сегментах рынка. Все чаще потребители рынка загородной недвижимости покупают дома уже не в качестве первого жилья, а как второе. Сегмент дальних дач начинает занимать значительную долю на рынке.

«Еще одной тенденций, наметившейся на рынке загородной недвижимости в весенний период 2007 года, стало общее смещение спроса в сторону эконом-сегмента, - продолжает Д. Астахов. – Элит- и бизнес-класс перенасыщены, поэтому девелоперы предпочитают вкладывать средства в развитие сегмента эконом…»

А вот как комментирует сегодняшнюю ситуацию на рынке загородки Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Основной спрос приходится на объекты эконом-класса, которые на рынке практически не представлены.

Очень востребованы и активно покупаются дома бизнес-класса, стоимостью от 400 тыс. до 1 млн. 100 тыс. долларов. Увеличение платежеспособного спроса в этом сегменте объясняется развитием ипотеки на рынке загородной недвижимости.

Если раньше дома указанного ценового диапазона приобретали в основном представители топ-менеджмента компаний и высокие чиновники, то сегодня к ним присоединился также средний менеджмент. Отдельно сформировалась также категория людей, продающих свои городские квартиры с целью переезда за город».

Намечающиеся перспективы

В отличие от рынка городской недвижимости, рынок загородной недвижимости продолжает расти в цене.

Особый дефицит сегодня наблюдается в сегменте эконом-класса и для этого есть объективные причины: земля в 30 км зоне от МКАД достаточно дорогая, поэтому строить поселки эконом-класса нерентабельно, считает Алексей Кудрявцев. Поэтому большое количество поселков эконом сегмента развиваются, начиная с 50 км от МКАД. «Стабильно растет рынок таунхаусов, - рассказывает эксперт. - Эта тенденция продолжится. Так же девелоперы активно рассматривают развитие такого формата, как мега-поселки, которые строятся как в ближайшем приближении к столице, так и на удалении свыше 100 км. В первом случае они становятся местом постоянного проживания, во втором это формат второй дачи. («Риверклаб» в Конаково)».

«В последнее время многие люди предпочитают переселятся в Подмосковье, - продолжает тему Денис Астахов. - Так как существующее предложение на рынке пригородного жилья позволяет найти реальную альтернативу городской квартире: например, малоэтажные комплексы и апартаменты в 3-10 км от столицы. Появляется много проектов в дальнем Подмосковье, которые стремятся удовлетворить спрос на покупки в пределах $200 тысяч за домовладение. Многие люди желают приобрести второй объект загородной недвижимости дальше от Москвы, в более благоприятной экологической обстановке. За те же деньги они получают больший участок вблизи леса, воды.

Ощущается нехватка качественного предложения на рынке; требовательность аудитории растет быстрее, чем качество предложения. Не так много людей, которые могут позволить себе купить второе жилье за большие деньги. Происходит перераспределение девелоперской активности: они уходят с западного направления, пытаются осваивать юг, юго-запад, Киевское, Симферопольское, Калужское шоссе с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой».

В продолжение темы о тенденциях рынка Владимир Яхонтов выделяет появление новых проектов эконом-класса, располагающихся на большом расстоянии от МКАД и обладающих меньшими площадями домов и участков. По его словам, на рынке загородной недвижимости Подмосковья на сегодня заявлено около 50 новых проектов, среди которых довольно сложно что-то выделить. Это дачные и коттеджные поселки, класса «бизнес» и «де люкс». Заявлено также несколько крупных проектов, судьба которых пока не достаточно ясна. Прогнозируемый рост цен: 17-22% до конца года для рынка загородной недвижимости Подмосковья в целом.

Дата публикации: 14:59 21 июня 2007

Источник: bpn.ru