Жилье, доступное не всем

В 2006 году стартовал национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Контрольные цифры проекта внушали оптимизм. Однако радость за первые успехи нацпроекта омрачается смутным подозрением, что большинству россиян рассчитывать на светлое жилищное будущее пока не следует.

Шестнадцать лет назад моя тогда еще относительно молодая семья получила бесценный подарок от государства - пусть маленькую и не очень комфортную, но собственную, отдельную квартиру. Сказать, что это было счастье - значит ничего не сказать. Но, увы. Пришел день, когда проклятый квартирный вопрос вновь неотвратимо навис над нами: дети выросли, и в родительском "гнездышке" им стало тесно. Вариантов решения жилищной проблемы в рыночных условиях мы не видели. Мысль, что в такой же ситуации находятся более 60 процентов россиян, служила слабым утешением.

Процесс пошел

И вот, казалось бы, забрезжил свет в конце тоннеля: Президент объявил решение жилищной проблемы одним из главных направлений государственной политики. С 2006 года стартовал национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Его законодательной базой стал пакет из 27 законов, принятый в конце 2004 года, а механизмом реализации - Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы.

Контрольные цифры проекта внушали оптимизм: к 2010 году треть россиян смогут приобретать квартиру по ипотеке. Жилья будет строиться вдвое больше по 80 млн кв. м в год. Молодым семьям обещана компенсация до 40 процентов стоимости покупаемого жилья. При этом радетельное государство сохраняет за собой обязательства по обеспечению жильем военнослужащих, чернобыльцев, вынужденных переселенцев, северян. Только в 2006-2007 годах на реализацию национального проекта выделено 213 млрд рублей из федерального и региональных бюджетов. Если добавить к этому средства граждан, инвесторов, муниципалитетов, то в целом нацпроект обойдется почти в триллион рублей. Более чем достаточно, чтобы сделать жилищную сказку былью для миллионов семей.

Первые итоги реализации нацпроекта выглядели впечатляюще: прирост объемов строительства в 2006 году составил 116 процентов, а в первом квартале текущего года - более 150 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Введено в эксплуатацию 50,2 млн кв. м жилья. Объем ипотечного кредитования достиг 260 млрд рублей, что вдвое выше прогноза на 2006 год. Более 20 тысяч семей военнослужащих получили жилищные сертификаты, еще столько же будут обеспечены бесплатными квартирами в домах, которые строятся в рамках специальной президентской программы в пяти регионах России. Наконец, 22 тысячи молодых семей в 2006 году смогли приобрести жилье с помощью государственной субсидии на первоначальный взнос. Словом, процесс пошел.

Однако радость за первые успехи нацпроекта омрачалась смутным подозрением, что большинству россиян рассчитывать на светлое жилищное будущее в рамках этого начинания все-таки не следует. Даже тем, кого государство взялось облагодетельствовать сертификатами и субсидиями. Вот, к примеру, широко разрекламированная программа обеспечения жильем молодежи - с ней мы связывали свои планы по жилищному обеспечению детей. По заявлениям чиновников, к 2010 году с помощью субсидий крышу над головой обретут более 181 тысячи молодых семей. Но при этом замалчивается одна весьма деликатная подробность: для определения размера субсидии используется не реальная, а расчетная цена квадратного метра, которую каждые полгода утверждает Минрегион. И этот показатель в 2-3 раза ниже рыночной стоимости жилья. Так, на первое полугодие 2007 года расчетный показатель составил 17,46 тыс. рублей за метр, тогда как среднерыночная цена жилья в России достигла 35-40 тыс. рублей. Это означает, что государственная помощь семьям составит не 40, а лишь 15-20 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Остальные 80-85 процентов молодым людям придется погашать самостоятельно или с помощью родителей. По расчетам аналитиков, участвовать в ипотечной программе смогут лишь семьи с доходом не менее 1,5-2 тыс. долларов на человека. Но состоятельные люди спокойно обходятся и без подачек государства. А вот те, кто реально нуждается, остались за бортом нацпроекта.

Кроме того, регионы и муниципалитеты не заинтересованы развивать ипотеку для молодежи, потому что на каждый рубль из федерального бюджета они должны добавить три - три с половиной собственных рубля. А "где деньги, Зин?", если большинство субъектов Федерации и муниципальных образований в России - дотационные?

Похожая ситуация складывается и с участниками программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС). С той лишь разницей, что государство компенсирует им от 75 до 100 процентов расчетной стоимости жилья. В переводе на сегодняшние деньги это 20-30 тыс. долларов в зависимости от количества членов семьи и региона вселения. На эту сумму не купишь квартиру даже в самом захудалом райцентре. На недавнем "круглом столе" в Госдуме, посвященном законодательному обеспечению нацпроекта "Доступное жилье", представители регионов жаловались, что военнослужащие повсеместно отказываются получать ГЖС. По очень простой причине: они должны сдать государству имеющееся жилье. А их нынешняя жилплощадь зачастую больше той, которую они смогут купить по ГЖС.

Кому достанутся метры?

Единственный выход для служивых - использовать ГЖС в качестве первоначального взноса по ипотеке, такая возможность предусмотрена в программе "Жилище". Иными словами, проведя лучшие годы жизни в гарнизонах, в офицерских общежитиях, отставной военный вынужден будет до конца своих дней рассчитываться по кредиту за квартиру, которую раньше он получил бы от государства бесплатно. Зато в отчетах он будет фигурировать как обеспеченный жильем за счет средств федерального бюджета.

Увы, таких, мягко говоря, лукавых показателей в проекте "Доступное жилье" немало. Обратимся к одной из главных контрольных цифр - доведению объемов строительства жилья до 80 млн кв. м в год. По оценке Росстроя, сегодня неудовлетворенная потребность граждан в жилье составляет более 1,5 млрд кв. метров. Для того чтобы ее обеспечить хотя бы в течение ближайших 10 лет, страна должна строить не 80, а 150 млн кв. м жилья в год. И Президент в своем Послании Федеральному Собранию такую цель обозначил.

Но возникает главный вопрос: кому достанутся эти метры? Росстрой и Минрегион победно заявляют, что около 50 процентов введенного в 2006 году жилья - это индивидуальный жилищный фонд. Можно, конечно, порадоваться за владельцев коттеджей и усадеб. Но от того, что состоятельный человек добавил к своей городской квартире еще 300-500 кв. м на природе, лучше стала статистика, но не жизнь остальных россиян. Ведь если вычесть индивидуальные метры, то на "все про все" - на формирование рынка доступного жилья, на ипотеку для молодежи, на квартиры для военных, северян и так далее - остается лишь 25-27 млн кв. м. Втрое меньше, чем распределялось в советские времена!

Вечные очередники

Особый разговор - об очередниках. Сегодня в жилищной очереди томятся 4,5 миллиона семей, и шансы их тают с каждым годом. По признанию главы Росстроя Сергея Круглика, из всего объема строящихся квадратных метров на долю бесплатного жилья приходится лишь один процент (!), да и его муниципалитеты всеми правдами и неправдами выцарапывают у застройщиков. Казалось бы, вот на кого должна быть направлена государственная забота - на очередников как на самую массовую и незащищенную категорию нуждающихся в жилье. Но для них, обездоленных, в нацпроекте вообще не нашлось ни слова, ни рубля. При запуске идеи авторы оптимистично рассчитывали, что жилищная очередь сама собой "рассосется", когда у людей появятся доступные механизмы приобретения жилья на рынке.

Однако ситуация на жилищном рынке в прошлом году развивалась столь бурно, что само словосочетание "доступное жилье" приобрело глубоко иронический оттенок. По данным Росстроя, в 2006 году квадратный метр в России подорожал в среднем на 30 процентов, а в Москве - на 98 процентов, до 4 тыс. долларов за кв. м. Ценовой взрыв эксперты объясняют дефицитом жилья и небывалым притоком нефтедолларов в страну в 2006 году. У определенной части граждан появились в буквальном смысле слова бешеные деньги, которые нужно было куда-то вложить. Как ни обидно, но свою лепту в ажиотажный спрос внес и нацпроект - ведь 37 млрд рублей, выделенных в 2006 году в виде жилищных сертификатов, субсидий и прочих мер поддержки, попали на все тот же дефицитный жилищный рынок, простимулировав спрос, но не предложение.

По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, глобальный изъян нацпроекта состоит в том, что колоссальные бюджетные ресурсы брошены преимущественно на развитие рыночных механизмов приобретения жилья. А ими могут воспользоваться примерно 10 процентов населения. Значит, от 40 до 50 процентов россиян - чужие на этом "празднике" жилья. Они не относятся к категории малоимущих, и потому бесплатная квартира от государства им "не светит". У них нет накоплений, текущие доходы невысоки, а значит, они не могут приобрести квартиру даже при максимальной поддержке государства в рамках нацпроекта. Гораздо справедливее было бы направить бюджетные деньги на строительство муниципального фонда некоммерческого использования, который заполнил бы нишу между социальным и коммерческим жильем, считает депутат. В таких домах за умеренную плату могли бы снимать квартиру у муниципалитета семьи, живущие в крайне стесненных условиях и не имеющие шансов купить собственное жилье. Кстати, подобные квартиры можно было бы выделять военнослужащим вместо сертификатов. Однако в жилищном законодательстве такой вид жилья, как муниципальный фонд некоммерческого использования, увы, не предусмотрен.

Тревогу Хованской разделяют и представители строительной общественности. Как отмечает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, при разработке и реализации нацпроекта были допущены системные ошибки. "В нем не определено, что такое комфортное и доступное жилье. Полностью отсутствуют такие разделы, как обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств. И абсолютно игнорируется опыт, в том числе и российский, по формированию сектора арендного жилья. Весь упор сделан на приобретение", - считает Владимир Пономарев.

Другая общественная организация - Российский союз строителей - выступает с беспрецедентным предложением - строить жилье для участников нацпроекта и очередников в рамках государственного и муниципального заказа, по фиксированным ценам. Это позволило бы, с одной стороны, сдержать рост цен на рынке жилья, с другой - обеспечивать квадратными метрами тех, кто реально нуждается. Росстрой принял идею в штыки. "Мы придем к тому, от чего уходили. Лишим человека права выбора, в каком городе и в какой квартире жить. Конечно, строителям хотелось бы вернуться в систему, где прибыль достается им, а расходы - государству. Но мы выполняем обязательства перед людьми, а не перед строительными компаниями", - говорит глава Росстроя. Перед какими людьми и как эти обязательства выполняются - смотри выше.

Между тем опыт строительства по фиксированным ценам отлично показал себя в Татарстане. Метр, построенный в рамках госзаказа, в 2006 году стоил там 15 тысяч рублей при среднерыночной цене более 32 тысяч рублей. И никто из строителей не разорился. И ни одна из 7 тысяч семей, купивших жилье по льготным ценам, не пожаловалась: мол, не там выделили.

После недавнего Послания Президента, где много места было отведено жилищной тематике, идеология нацпроекта начинает меняться. Минрегион планирует дополнить ФЦП "Жилище" еще несколькими подпрограммами (по очередникам, по сносу ветхого фонда, по малоэтажному строительству и так далее). Кроме того, впервые в России разрабатывается долгосрочная государственная стратегия массового жилищного строительства с учетом нужд всех категорий граждан. И, честно говоря, очень хотелось бы, чтобы нужды такой категории, как моя семья (а нас таких - пол-России!) в ней тоже были учтены. Чтобы мы не оставались чужими на этом "празднике", то бишь рынке, жилья…

Век прошел, квартир все мало

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" нельзя назвать сегодняшним изобретением.

Первая программа строительства доступного жилья для рабочих с целевым нормативом в 21 кв. м на человека (а именно такой метраж приходится сегодня на одного россиянина) была разработана еще до революции Петром Столыпиным. В течение новейшей истории России (с начала 20-х годов ХХ века), когда были введены очереди на улучшение жилищных условий за счет средств государства, ситуация ежегодно ухудшалась. Наиболее системным решением проблемы было массовое строительство в 60-70-х годах прошлого века, начатое Никитой Хрущевым. А перестроечных лет лозунг - "Каждой советской семье - отдельную квартиру к 2000 году!" - не был подкреплен механизмом реализации и потому оказался лишь декларацией. Сегодня жилищный вопрос остается для россиянина таким же нерешенным, как и в начале ХХ века.

Не есть, не пить - копить, копить...

В пятидесятые годы прошлого века, когда в США начался ипотечный бум, прагматичные американцы вывели коэффициент доступности жилья. Формула очень простая: сколько годовых доходов потребуется среднестатистической семье, чтобы купить такое же среднестатистическое жилье, если исключить все иные траты - на питание, одежду, оплату услуг и так далее. Коэффициент, равный трем годовым доходам, считался "классическим" показателем.

Конечно, их среднестатистические метры с нашими сравнивать сложно. Поэтому и коэффициент доступности жилья в России рассчитывается специфически: исходя из среднерыночной стоимости квартиры площадью 54 кв. м и среднегодового денежного дохода семьи из трех человек. В 2006 году этот коэффициент составил 4,7 года, тогда как по контрольным показателям программы "Жилище" он должен был снизиться до 3,5 года.

Как отмечалось на "круглом столе" в Госдуме, посвященном реализации жилищного нацпроекта, жилье в 2006 году стало еще более недоступным для простых граждан. И главная причина - резкий рост цен на рынке жилья, причем в основном за счет спекулятивной составляющей.

Сравните две цифры. По данным Госстроя, стоимость строительства 1 кв. м в 2006 году в целом по России составила 13 662 рубля. А продавался этот метр уже за 32 500 рублей! И тенденция, как говорится, не радует. За 2005-2006 годы рост цен на жилье на 20 процентов превысил рост доходов граждан. Так что, дорогие среднестатические семьи, ешьте, пейте и ни в чем себе не отказывайте. Зачем зря мучиться, если коэффициент доступности жилья все стремительнее превращается в коэффициент недоступности?

КАЖДОМУ - ПО МЕТРУ

"Реализация нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" привела к значительной активизации строительства во всех областях - от малоэтажного до комплексной застройки отдельных районов и даже городов.

На повестке дня, таким образом, вплотную встает вопрос о принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. А также комплекс смежных вопросов - градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом. Напомню, что, даже развиваясь ускоренными темпами (а ежегодный прирост в отрасли, рекордный за все последние годы, составил более 15 процентов), она все равно отстает от стремительно растущих в стране потребностей.

О необходимости принятия такой стратегии говорит и тот факт, что даже поставленные в нацпроекте высокие ориентиры - такие, как ввод к 2010 году ежегодно 80 млн кв. м жилья - уже не могут удовлетворить потребности современного российского общества.

То, что считалось достижением при советской власти, уже не будет соответствовать потребностям даже в среднесрочной перспективе. Требуется как минимум предусмотреть этот рост до 100-130 млн кв. м в год. А по-хорошему - строить не меньше одного квадратного метра жилья в год в расчете на каждого гражданина России".

Дата публикации: 16:22 22 июня 2007