Зачем нужен третейский суд?

Конфликтов на рынке недвижимости все боятся. И это неудивительно: речь, как правило, идет о крупных суммах, и договариваться лучше сразу и полюбовно. Иначе придется провести долгие и долгие нервные месяцы в суде. Который, как известно, хоть и самый гуманный в мире, но редкостно нерасторопный… Однако есть еще и промежуточная инстанция, обращение к которой пока, правда, не слишком популярно.

Изначально создание третейского суда было инициировано Российской гильдией риелторов и реализовано МАГР. Долгое время продвижение третейского суда как инструмента для решения конфликтов между участниками рынка (как между компаниями, так и между компаниями и клиентами) не приносило успехов.

В 2005 году МАГР вынужден был констатировать, что в Независимом третейском суде участников рынка недвижимости с момента его создания – 20 ноября 2002 года – не состоялось ни одного разбирательства. На тот момент, по словам председателя Третейского суда Михаила Гохштейна, почти за три года имели место четыре обращения в Третейский суд, три из которых были завершены мировыми соглашениями, а одно – выходило за компетенцию суда. Отчасти это было связано с тем, что значительная часть споров, попадающих в компетенцию третейского суда, оседала в Комитете защиты прав потребителей риелторских услуг. Отчасти, как уже говорилось, с тем, что участники рынка вообще склонны быть крайне осторожными в выяснении отношений.

В конце 90-х годов и даже до дня сегодняшнего имидж третейских судов сильно попортили нечистоплотные маклеры, прикрывавшие этим названием свои операции. Ведь процедура купли-продажи недвижимости требует времени и денег, в том числе на оформление необходимых документов. А если надо побыстрее? Стали появляться фиктивные третейские суды, признававшие право собственности за тем, кому оно могло и не принадлежать, но тут деньги решали все.

Риелторы действовали просто. Нужно, к примеру, сыну получить долю отцовского наследства: до недавнего времени закон требовал при оформлении «поделиться» с государством – тут же создавался третейский суд с риелтором в роли судьи, которым принималось решение о признании права собственности за наследником в результате… сделки купли-продажи. Фиктивной, разумеется. При этом игнорировался основополагающий для создания третейского суда факт – наличие спора. Спора между родственниками нет, но решение третейского суда есть.

Правда, липовый собственник не был предупрежден о том, что решение третейского суда обязательно только лишь для двух спорящих сторон и никак не более того. Когда дело доходило до завершающей точки, т. е. регистрации собственности, народ пускался в длительные хождения по инстанциям, федеральные и мировые судьи не успевали выносить решения о признании прав собственности недействительными.

Однако эта волна позади, да и клиенты, обращающиеся сегодня в третейский суд, более подкованы юридически. Согласие сторон на обращение в третейский суд и факт наличия спора как обязательные условия уже известны всем. Видимо, поэтому сейчас третейские суды более популярны и, как показал последний Конгресс РГР, активно работают практически при каждой региональной гильдии или ассоциации риелторов. Судьями являются квалифицированные опытные риелторы, которые, во-первых, хорошо знают и понимают рынок, а во-вторых, ориентируются в правоприменительной практике и могут дать сторонам квалифицированный совет.

По статистике, на сегодня 20% дел, которые проходят через Третейский суд МАР, заканчиваются мировыми соглашениями. Суд в этих случаях часто является посредником между сторонами: выслушав одну и другую сторону, сформировав мнение об их реальных желаниях и претензиях, он помогает им найти точки пересечения интересов. И порой независимому стороннему человеку спорящие стороны излагают ситуацию совсем иначе, чем друг другу в пылу спора. И выход оказывается очевидным.

Обращаясь в третейский суд, надо учитывать, что его решение может быть оспорено в суде высшей инстанции, то есть в арбитражном (если речь идет о споре между компаниями) или в гражданском судопроизводстве (если речь идет о неудовлетворенных претензиях клиента). Однако, как отмечает вице-президент МАР Михаил Грин, хотя решение комитета или третейского суда не конечная точка, «мы тоже заинтересованы в том, чтобы высший суд не отменял решений нашего суда, иначе грош нам цена. Стараемся, чтобы все было в рамках закона. Или ищем компромисс».

Самыми сложными, по мнению Михаила Гороховского, первого вице-президента компании «Бест-недвижимость», являются конфликты компаний между собой. Это связано с тем, что в России пока нет принятой матрицы поведения для тех случаев, когда сделку ведет одновременно несколько агентств. И это часто сталкивает агентов лбами в вопросе о разделе комиссионных.

При этом причины возникновения конфликтов с агентствами трудно систематизировать. Спорные ситуации возникают из-за недостаточно высокой квалификации агента, из-за регулярных изменений в законодательстве, из-за капризности клиента (который часто меняет запросы) и невыполнения им своих обязательств (не пришел на просмотр, не представил документы, не внес деньги), из-за непредвиденных обстоятельств (квартиру сняли с продажи, в документах обнаружена ошибка) и по многим другим причинам.

Очень часто споры возникают из-за денег, когда клиенты считают, что их обделили. Претензии такого рода возникают, как правило, из-за неправильного оформления договора. В случае если клиент пропустил какие-то нюансы и не зафиксировал своих прав в договоре, фирма никогда не признает своей вины, и доказать обратное будет трудно. С финансовыми вопросами, по словам Гороховского, в третейский суд приходит большинство клиентов, но относить ли эти вопросы к компетенции третейского судьи, сами профессионалы пока еще не решили. На практике получается, что каждая гильдия по-своему решает этот вопрос.

Резюмируя сказанное, можно еще раз напомнить, что Независимый третейский суд участников рынка недвижимости рассматривает споры с точки зрения действующего законодательства, и, если клиент не уверен в своей правоте и не готов отстаивать ее законным способом, ему вряд ли можно посоветовать такой способ решения проблемы. Разбирательство в третейском суде является платным и возможно только при наличии третейского соглашения между сторонами. Что же касается преимуществ обращения в третейский суд, то здесь, безусловно, имеет смысл отметить короткий срок рассмотрения дела (по сравнению с обычным судом), а также профессионализм судей, знающих специфику взаимоотношений на рынке недвижимости.

Дата публикации: 13:08 02 июля 2007

Источник: bpn.ru