Когда произойдёт насыщение офисного рынка российских «миллионников»

Уровень доходности коммерческой недвижимости Москвы постепенно сравнивается с аналогичными показателями в крупных городах мира. А потому неудивительно, что интересы девелоперов сместились в сторону крупнейших российских городов, чье население превышает население некоторых европейских стран.

Относительно перспектив девелоперских проектов в регионах существует несколько мифов. Самое распространенное заблуждение, что в регионах строить дешевле. На самом деле это не так. Нехватка квалифицированных специалистов приводит к тому, что их нужно привозить из Москвы. Вдобавок в регионах выше доля «белых» проводок, что тоже увеличивает себестоимость. Второй миф связан с тем, что в регионах еще долго будет слабая конкуренция. По данным «РосЕвроДевеломпент», насыщение офисного рынка «миллионников» ожидается в ближайшие 2–3 года.

Многие думают, что в регионах даже на некачественном проекте можно быстро заработать. Увы, цена вхождения в рынок сегодня настолько высока, что некачественный проект может быть только убыточным. Точно также неверно мнение о том, что регионы – это место, где могут зарабатывать непрофессионалы.

Тройка лидеров

По объему существующего качественного предложения в офисном секторе среди росcийских регионов лидируют Санкт-Петербург, Екатеринбург и Казань. При этом если Петербург и Екатеринбург имеют все предпосылки для активного развития рынка офисной недвижимости (эти города – центры соответствующих федеральных округов, имеют выгодное геополитическое положение), то в Казани подобный объем предложения создали искусственно. Большой объем инвестиций был привлечен в связи празднованием 1000-летия Казани. «Это была не эволюция, а революция», – как описал ситуацию Юрий Мереминский, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty.

По-любому, объемы даже самых развитых офисных рынков регионов несопоставимы с московскими. По оценкам Максима Андрюхина, руководителя по региональным проектам Cushman&Wakefield Stiles& Riabokobylko, если в столице объем существующих качественных офисных площадей достигает практически 6 млн кв.м, в Петербурге он оценивается в районе 600 тыс. кв.м, а в Екатеринбурге – до 200 тыс., в Казани – 120 тыс. кв.м.

Популярность Петербурга среди девелоперов ни у кого сомнения не вызывает. Это не просто Северная столица, это единственный город, кроме Москвы, который действительно известен за пределами России. Именно поэтому сюда устремились западные инвесторы, столкнувшиеся с некоторыми трудностями в Первопрестольной. И по некоторым прогнозам в ближайшие три-четыре года рынок будет насыщен.

Очень интенсивное строительство ведется сегодня в Екатеринбурге. В 2009 г. там ожидается форум Шанхайской организации сотрудничества. И множество объектов возводятся в преддверии этого события. Реконструируется аэропорт. По словам Гайка Папояна, консультанта по не- движимости CB Richard Ellis Noble Gibbons, девелоперы имеют всестороннюю поддержку со стороны администрации города и области. И хотя в данный момент в городе только один бизнес-центр класса А (арендная ставка – 32,9 тыс. руб./кв.м в год), ожидается существенное увеличение объемов качественных площадей.

Казань на данный момент является единственным городом России, где предложение качественной офисной площади превышает спрос. По данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, средние запрашиваемые валовые арендные ставки в Казани одни из самых низких в России: в классе А – 975 руб. за кв.м в месяц, в классе В – около 685 руб. за кв.м в месяц.

Ставим на фаворитов

По оценкам специалистов, наибольший объем новых площадей ожидается в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде. Как ожидается, в будущем году по объему качественного предложения Новосибирск опередит Казань и выйдет на один уровень с Екатеринбургом.

У Нижнего Новгорода есть планы оттянуть на себя часть деловых функций столицы. Поэтому в городе сейчас ведется активное строительство офисов. То что рынок быстро «съел» вакантные площади, появившиеся после ввода «Столицы Нижний», говорит о его перспективности и активном росте.

Разумеется, у города есть свои проблемы. Главная из которых – проблема транспортной доступности. 70% населения живет в нижней части города, а работает в верхней. При этом в городе всего 3 моста. А в деловой части – дефицит парковочных мест.

Непростая ситуация, по мнению Папояна, может сложиться в Ростове. Уже сегодня в самом престижном районе города (его называют «Золотым квадратом») цена земли достигает 13–15,5 млн руб. за сотку. А в центре города мэрия ввела запрет на возведение строений выше 6–8 этажей. При этом на рынке еще нет потребности в высококлассных зданиях: люди не привыкли платить дорого... По прогнозам Папояна, в ближайшее время в городе увеличится доля вакантных площадей, особенно в классе В.

Дата публикации: 11:12 10 июля 2007

Источник: bpn.ru