Долевая схема

После вступления в силу Закона №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, большинство компаний начали изобретать собственные конструкции договоров с дольщиками.

По некоторым строительным адресам предлагается юридическая схема, в которой участвуют Дольщик, Застройщик и Банк. Отношения между Банком и Застройщиком не известны, но можно предположить, что Банк кредитует Застройщика. Между Застройщиком и Дольщиком заключается Договор о резервировании квартиры, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (основной договор).

Дольщик обязан перечислить Застройщику 3 процента стоимости будущей квартиры в качестве обеспечения исполнения Договора. Остальная часть выплачивается следующим образом. Дольщик открывает в Банке на свое имя специальный накопительный счет и накапливает сумму на покупку квартиры. Счет принадлежит Дольщику, и он может в любой момент снять все накопленные деньги, расторгнув тем самым Договор о резервировании квартиры.

После того, как на счету накопится необходимая денежная сумма, а Застройщик закончит строительство и зарегистрирует свое право собственности на все квартиры в доме, стороны должны заключить договор купли-продажи квартиры. После этого Дольщик перечисляет со своего накопительного счета оплату стоимости квартиры и регистрирует в ФРС свое право собственности.

Если по какой либо причине Дольщик отказывается заключить договор купли-продажи квартиры, или еще на стадии строительства прекратит накопление денежной суммы на своем накопительном счете в Банке, он теряет 3 процента от стоимости квартиры, перечисленные Застройщику. Если же Застройщик, по какой либо причине, не заключит договор купли-продажи квартиры с Дольщиком, то Застройщик должен будет вернуть Дольщику уплаченные им 3 процента. Схема дает Дольщику полную сохранность его денег и надежду на покупку квартиры у Застройщика по цене, существующей на момент заключения Договора о резервировании квартиры.

Но содержание Соглашения об обеспечении исполнения договора, подписание которого обязательно для Дольщика, не соответствует действующему законодательству. Хотя прямо об этом не говорится, 3 процента от стоимости квартиры, перечисленные Дольщиком Застройщику, являются задатком в смысле ст. 380 ГК РФ. Согласно этой статье, если в неисполнении договора виновна сторона, уплатившая задаток – она теряет эту сумму денег, если в неисполнении договора виновна сторона, получившая задаток – она должна вернуть другой стороне задаток в двойном размере. То есть в нашем случае если договор не исполняет Застройщик, он должен вернуть Дольщику не 3, а 6 процентов от стоимости квартиры. Однако, Соглашение об обеспечении обязательства, предлагаемое к подписанию Застройщиком, этого не предусматривает, и за неисполнение Договора о резервировании квартиры Застройщик никак не наказывается.

В соответствии с Договором о резервировании квартиры Застройщик обязан заключить договор купли-продажи квартиры только после того, как он сам станет ее собственником. Иначе он не обязан (да и не может) заключать договор купли-продажи квартиры с Дольщиком. Причины, по которым Застройщик не становится собственником квартиры, могут быть самые разные, например, замена застройщика на земельном участке. Это влечет за собой невозможность исполнения Застройщиком своих обязательств и является форс-мажором, исключающим ответственность Застройщика перед Дольщиком, о чем сказано в Договоре о резервировании квартиры.

Эту проблему можно разрешить, если дополнить Договор о резервировании квартиры одним условием: в случае неисполнения Застройщиком обязанности заключить договор купли-продажи квартиры по любым основаниям, Застройщик возмещает Дольщику убытки в размере разницы между рыночной стоимостью квартиры и суммы, накопленной Дольщиком на своем целевом счете в банке.

Дата публикации: 13:39 10 июля 2007

Источник: bpn.ru