Все чисто

Выбрали квартиру для покупки? Поздравляем, полдела сделано. Осталось правильно ее оформить — проверить юридическую чистоту нового жилья и разобраться в документах. Только после этого вы сможете назвать себя полноправным владельцем квартиры.

Рост цен на столичную недвижимость замедлился, но жилье по-прежнему стоит серьезных денег, рисковать которыми не хочется. Юридически чистая квартира — та, которая после заключения сделки перейдет в полное ваше распоряжение. И у продавца не будет возможности признать договор купли-продажи недействительным.

Оговоримся сразу: речь пойдет о покупке квартиры на вторичном рынке. С «первичкой» в некотором смысле проще. Если застройщик добросовестный, никаких проблем с жильем возникнуть не должно: вы у квартиры «первый», всевозможных бумаг потребуется раза в два меньше. Квартира на вторичном рынке — это жилье с историей. Большинство «вторичных» квартир:

а) прошли процесс приватизации;

б) сменили собственника в результате продажи, дарения или наследования.

На каждом из этих этапов могла произойти Большая Ошибка — намеренно или случайно. Из-за нее у экс-собственника появляется возможность оспорить результаты сделки в целом, а у вас — остаться без квартиры и без денег.Юридическую чистоту обычно «поддерживают» риелторы и юристы. Какие риски они должны проверить?

Главная книга в доме

Отследить историю квартиры желательно с самого начала — до начала времен, то есть до того момента, как она была приватизирована. Прежде всего сходите в паспортный стол и получите архивную выписку из домовой книги за последние 18 лет. Взять ее может либо собственник жилья, либо его доверенное лицо. Чтобы не получить на руки «липовую» справку, имеет смысл проконтролировать процесс и сопроводить собственника в паспортный стол. Архивная выписка нужна для того, чтобы понять, кто и когда проживал по этому адресу, а главное — на каком основании не участвовал в приватизации (каждый такой человек — потенциальная угроза, он имеет право оспорить сделку). Возможных причин несколько:

- раньше была такая практика: «выписывать» из квартиры тех, кого призывали в армию или, например, тех, кто перебирался в тюрьму, дом престарелых, психоневрологический диспансер. Иногда они возвращаются. И если квартиру приватизировали в их отсутствие, они могут потребовать свою долю или добиться компенсации через суд;

Выписка из реестра

Обычную выписку («квартира принадлежит такому-то и под арестом не находится») может получить и несобственник квартиры. Расширенную же справку с историей квартиры получают либо по запросу нотариуса, либо у риелторов, у которых свои источники информации.

- часто при приватизации нарушались права несовершеннолетних — то есть при переводе муниципального жилья в частную собственность их мнения не спрашивали. Поэтому считается, что интересы детей во время приватизации были ущемлены (даже если спустя какое-то время дети выписывались), — и они могут подать иск. То есть младший сын семейной пары, у которой вы покупаете квартиру (во время приватизации ему едва исполнилось пять лет), может прийти к вам через какое-то время и потребовать отмены сделки, чтобы вернуть часть своего жилья. Единственный способ себя обезопасить — попросить детей, прописанных в этой квартире, когда они достигнут совершеннолетия, подписать бумагу, что они не имеют претензий к результатам приватизации. И тут уже вероятность 50/50 — или подпишут, или не подпишут. То же касается других прописанных в квартире на момент приватизации. Если дети отказаться от участия в приватизации не могут, то взрослые вполне — и это решение должно быть задокументировано. Человек обязан был или лично принести заявление в районный отдел приватизации жилья, или оформить отказ у нотариуса. Если он этого не сделал, отказ можно зарегистрировать и постфактум — нотариально, по специальной форме. Обычная расписка не подойдет. Не пренебрегайте этим моментом — если «отказной» нет, человек имеет полное право потребовать свою долю, даже если в квартире сейчас не проживает.

На защите прав

Итак, с приватизацией разобрались. Дальше нужно получить расширенную выписку из реестра прав на квартиру. То есть вам нужно узнать обо всех операциях, которые когда-либо производили с вашей будущей квартирой.

- Наследование

Если собственник получил квартиру по наследству и пытается ее продать, едва оформив все бумаги, это должно вас насторожить. Конечно, причина может быть банальной — человеку просто срочно нужны деньги. Но риелторы часто сталкиваются с ситуацией, когда один наследник стремится избавиться от квартиры, каким-то мошенническим способом обойдя на повороте других наследников. В нашей стране «кто успел, тот и съел» — то есть имущество переходит к тем наследникам, кто пришел к нотариусу сам, своими ножками, то есть заявил о себе. Если кто-то из наследников не пришел к нотариусу, имущество на него не записывают. Но это формальность, на деле наследник — он и есть наследник, т. е. человек, претендующий на ваше имущество. Как только он заявит о себе, вы обязаны будете вернуть ему его долю. Если собственнику квартиры, которая вам приглянулась, жилье перешло по наследству, попросите показать документы на наследование — если в них вписан кто-либо еще, вы должны об этом знать.

Другие наследники могут отсутствовать по разным причинам: серьезная болезнь или, например, человек попросту не знал о смерти благодетеля. Все это не повод не учитывать их интересы. Несмотря на то что срок исковой давности три года, суд позволяет рассматривать подобные дела и позже. То есть, если не решить вопрос с самого начала, нечего рассчитывать, что за давностью лет о нем никто не вспомнит. С 1992 по 1995 г. нарушения про приватизации жилья были повсеместными. Если квартира, которую вы решили купить, приватизирована именно в эти годы, будьте особенно внимательны.

Если квартиру собственник получил по завещанию, уточните, не были ли ущемлены права тех, кому доля в квартире положена по закону: супруга/и (если квартира приобретена в браке), несовершеннолетних детей, родителей-инвалидов, подопечных (тех, кого опекал умерший). Они обязаны получить свою долю. Иначе ее стребуют с вас — да, не с коварного наследника-единоличника, продавшего вам квартиру, а именно с вас.

Проверить, сколько там «набежало» наследников, не так-то просто, поэтому сделки с наследуемыми квартирами стоит проводить крайне осторожно, а лучше доверить это дело профессиональным риелторам. Те обычно с пристрастием проверяют «свежее» наследство.

Важно! Если вы имеете дело с наследуемой квартирой, запросите у наследника нотариально заверенное обязательство, согласно которому он будет сам проводить расчеты, связанные с квартирой, с другими гипотетическими наследниками, которые могут доказать свое право на часть наследства, а вас обязуется не беспокоить.

- Продажа

Если квартира выставляется на продажу не в первый раз, проверьте все ранние сделки. Вдруг они были «кабальными»? То есть человека вынудили продать жилье за бесценок, а он, оправившись от шока, подаст в суд — уже на вас как на нового владельца его квартиры. Или, например, при продаже не было получено согласие законного супруга. Если квартира была приобретена супругами в браке, вы должны будете отдать половину стоимости (или разменять квартиру). Если квартира была куплена до брака, второй супруг может потребовать доли в квартире на основании того, например, что сделал в ней дорогостоящий ремонт на свои средства.

- Дарение

Если вам квартиру дарят, не спешите радоваться. То есть радуйтесь, но все тщательно проверьте. Если один из супругов подарил кому-то квартиру, не получив разрешения второго, эта сделка может быть оспорена. Бывают другие ситуации: продавец предлагает вам оформить договор дарения — «понарошку», чтобы, скажем, не говорить родственникам, что у него вскоре появится крупная сумма денег. А вам взамен делает скидку. Вариант сомнительный: если заинтересованные лица все же прознают, что за дарением стоит сделка купли-продажи, они могут признать ее ничтожной, то есть недействительной.

- Обременения

Обременения — это ограничения на сделки с имуществом, прописанные в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Какие это ограничения?

• Сделки с квартирами по закону нельзя совершать, если право собственности на жилье оспаривается в суде и решение еще не вынесено.
• Если хозяин квартиры сдает ее в аренду легально, с регистрацией постояльцев, внимательно прочтите договор аренды. В типичном договоре арендатору предоставляется срок 1—2 месяца на то, чтобы собрать вещи и найти новое жилье. Если квартиросъемщику ничего не сказали о скорой сделке, ее могут признать недействительной.
• Квартира, по которой не до конца выплачен ипотечный кредит, находится в залоге у банка. Поэтому приобретать такое жилье можно только на условиях, установленных этим самым банком.

Около 400 сделок с недвижимостью, совершаемых в Москве, ежегодно признаются недействительными. Доверяйте только опытным риелторам и юристам и по возможности контролируйте их действия. На всякий случай застрахуйте свою сделку — такую услугу предлагают многие страховые компании.

Не ведал, что творил

Сделку можно опротестовать на основании того, что собственник сам не понимал, что происходит, находился в состоянии аффекта, пребывал в депрессии, меланхолии, поддался сплину… Возьмите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров на всех сособственников квартиры. Еще лучше — и на их супругов тоже. Дело в том, что супруг должен подписать согласие на продажу, а если он недееспособен, то «защитники» могут заявить о том, что его права были ущемлены.

Обратите внимание: людей ставят на учет в диспансер по месту жительства, поэтому нужно обратиться во все районные диспансеры, где человек был прописан раньше. Он может намеренно не сообщить в бывший диспансер, что переехал, и будет значиться «совершенно здоровым» в диспансере по новому месту жительства.

Заметьте, постановка на учет в ПНД и НД не означает, что человек недееспособен и не способен принимать решений о сделке. Это значит, что он впоследствии может заявить: «Я не осознавал, что делаю» — и оказаться правым. Поэтому лучше всего провести медицинское освидетельствование продавца в присутствии нотариуса и получить соответствующий документ.

Безусловно, эта процедура необходима, если продавец явно не в себе, хотя на учете нигде не состоял. Далеко не все престарелые или запойные алкоголики обращаются в диспансер, но вот их родственники могут потом набрать свидетелей, которые признают лицо не отвечающим за свои действия.

Если продавец признан недееспособным (такое решение выносит только суд), значит, ему обязаны назначить опекуна. И тогда квартиру вы оформляете уже с опекуном под неусыпным контролем органов опеки и попечительства, опасающихся, как бы опекун не нажился на своем подопечном.

На сладкое

- Откажитесь от генеральной доверенности (сделка, которая проходит без собственника). Это чревато практически всеми проблемами, описанными выше: те, кто имеет долю в квартире, окажутся обделенными и пойдут на вас войной.

- Сравните квартиру и план БТИ на предмет перепланировок. Если перепланировка не была согласована и не отражена на планах БТИ, всю ответственность за нее вы несете сами. То есть за свои средства будете укреплять несущую стену, в которой прежние хозяева прорубили дверь, или переставлять сантехнику.

- Загляните и в паспортный стол и уточните, не закрыта ли по каким-либо причинам регистрация на этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию — в этом случае за несколько месяцев прописку закрывают и вам придется требовать регистрации через суд.

- Покупка квартиры, долей которой владеют дети, возможна только в том случае, если взамен они приобретают равнозначную или большую площадь (например, родители дарят им долю в другой квартире). Это касается и детей, отбывающих на ПМЖ. Повзрослев, они могут вернуться и отсудить часть квартиры.

- Хорошо, чтобы в квартире не были прописаны призывники, «откосившие» от армии. Если они скрываются от военкомата, выписать их вы сможете, только когда несостоявшимся защитникам Отечества исполнится 27 лет. Или по суду, но это долгий и крайне сложный процесс.

- Если квартира находится в кондоминиуме или под управлением ТСЖ, это нужно обязательно указать в договоре купли-продажи (в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О ТСЖ»).

3 случая из практики

Жизнь, как известно, богаче любых фантазий.

А из-за жилья законопослушные, в общем-то, граждане ввязываются в поистине детективные истории

1. Сергей разошелся с женой 15 лет назад, но развод так и не оформил. 10 лет назад он купил квартиру, где жил гражданским браком с женщиной, на которую впоследствии оформил завещание. В прошлом году Сергея не стало. Его дети от первого брака и официальная жена подали иск на наследство. Детям отказали, а вот супруге досталась половина квартиры, несмотря на то что брак на момент покупки жилья по сути был фиктивным.

2. Двоюродная бабушка подарила внуку квартиру при условии, что она вернет собственность себе, если переживет внука. Так и случилось. Однако супруга юноши не сообщала бабушке о смерти ее внука, чтобы поскорее вступить в права наследства и продать недвижимость. Нотариус открыл дело о наследстве, не вникая в нюансы дарения. К счастью для покупателя, который присмотрел эту квартиру, заинтересованные родственники вмешались в процесс до заключения сделки.

3. Аферисты уговорили алкоголика Николая заключить договор дарения квартиры и пообещали гору денег и комнату в Подмосковье. Договор купли-продажи посоветовали не заключать, чтобы не платить налоги. Вскоре после сделки Николай проснулся в общежитии в Орехово-Зуеве, а еще через несколько дней скончался от алкогольного отравления. После долгой и мучительной судебной тяжбы сыну Николая удалось доказать, что на самом деле состоялась сделка купли-продажи. Николай об этом рассказывал соседям, которые к тому же заметили, что у нищего соседа появились какие-то деньги.

Дата публикации: 10:35 20 июля 2007