Хочешь жить — умей составить соглашение

Некоторое время назад Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в Жилищный кодекс РФ, которые гарантируют права несовершеннолетних, а также всех остальных граждан, проживающих с собственником под одной крышей.

Но уже сейчас некоторые законодатели предлагают скорректировать поправки, дополнительно обеспечив права всех заинтересованных сторон. Юрист рассказывает о том, чего стоит ждать от предлагаемых поправок.

Для начала поинтересуемся, какие поправки уже прошли первое чтение. В первую очередь изменения должна претерпеть ст. 31 ЖК РФ. В п. 4 этой статьи указано, что при отсутствии соглашения между собственником и его «соседями» последние теряют право на жилплощадь при прекращении семейных отношений. Однако если поправка будет принята, из этого списка выпадут несовершеннолетние.

Также прошла первое чтение поправка, согласно которой даже продажа приватизированной квартиры не станет основанием для того, чтобы лишить членов семьи экс-собственника (и просто совместно проживающих с ним) права пользования квартирой. Правда, при условии, что все они постоянно проживают в ней. Более того, на дату приватизации квартиры они должны иметь равные с собственником права пользования жильем.

Добровольно-принудительное соглашение

Если поправки примут, для нового владельца станет почти невозможным выселить из купленной квартиры родственников продавца. Вместе с тем поправки предусматривают, что порядок пользования жильем, а также основания для утраты права пользования оговариваются в специальном соглашении. Оно заключается между собственником квартиры и каждым членом семьи (разумеется, до продажи квартиры, в противном случае оно недействительно).

В дополнение к этим поправкам Мосгордума предлагает обязать всех собственников квартир при прописке каких-либо лиц заключать с ними такое соглашение. То есть из права это предлагается превратить в обязанность. Если соглашение не заключено, прописать даже близких родственников не получится. Кроме того, особое внимание предлагается уделить защите прав не только несовершеннолетних, но и других социально не защищенных групп населения (пенсионеры, инвалиды и пр.).По мнению законодателей, предлагаемые новшества позволят защитить права не только родственников экс-собственника, но и его самого, и покупателя квартиры. Первые будут заранее знать, на что вправе претендовать в случае продажи квартиры.

Вторые с чистой совестью смогут распоряжаться своим имуществом. Третьи при покупке квартиры получат гарантию, что ее не придется делить, например, с детьми продавца.

Новые бумаги — новые хлопоты

Но так ли все замечательно, как кажется на первый взгляд? Во-первых, в случае принятия поправок придется разработать процедуру оформления соглашений, требования к их содержанию. В общих чертах понятно, что должно содержаться в таких документах. Если их не обяжут никуда представлять для регистрации, то рядовые граждане смогут заключать их по своему разумению. Однако если их соглашения все же предпишут регистрировать, соответствующие органы наверняка найдут «десять отличий» между представленным собственником соглашением и идеальным образцом, составленным на основании утвержденных требований.

При составлении договора ипотеки соблюсти форму помогает юрист банка, при заключении сделки купли–продажи — юрист риэлтора или посредника. В случае с соглашением о порядке пользования жильем частным лицам тоже понадобится помощь специалиста. Таким образом, гражданам придется в очередной раз раскошелиться, а у посредников появится еще один надежный источник доходов. В противном случае мы получим неразбериху и толпы растерянных граждан, безуспешно пытающихся разобраться, что к чему.

Кроме того, учитывая, что без соглашения нельзя прописать в квартиру человека, это станет еще одним поводом для «подарков» чиновникам и регистраторам всех уровней. Представьте себе ситуацию: вы пытаетесь прописать в свою квартиру жену и ребенка. Но без соглашения это сделать нельзя, а самостоятельно составленное соглашение не проходит регистрацию. И пока оно не зарегистрировано, прописать своих родственников вам не удастся. Чьи права в этой ситуации защищает поправка? Видимо, права несовершеннолетних. Как видно, любой исход — не в интересах людей.

Если соглашение не будет нигде регистрироваться, тогда непонятно, зачем его вообще делать. Ведь что с ним, что без него люди пойдут в суд. Не станет спокойно сидеть человек, если считает, что его интересы нарушены. Тем более когда речь идет о квартире. Некоторые специалисты полагают, что введение в обиход таких соглашений позволит собственникам недвижимости не беспокоиться о своевременном освобождении жилплощади, например, бывшими супругами. Но что мешает экс-супругу просто отказаться от исполнения условий такого соглашения? Собственнику придется обращаться в суд, требуя освободить помещение.

Но чтобы что-то решить по конкретному делу, судье понадобится сначала разобраться с нормами, на которых основаны требования заявителя. А норма новая, никаких разъяснений и обобщений судебной практики на первых порах нет. Советоваться тоже не с кем. Разрешить дело быстро не получится. Каждая из сторон будет судиться до последнего. Учитывая сроки обжалования, процесс затянется. Кроме того, сами члены семьи вполне могут попытаться оспорить само соглашение — например, как заключенное с нарушением действующего законодательства или вообще противоречащее Конституции.

То, что введение в обиход соглашений о порядке пользования квартирой позволит забыть про судебные дела о признании утратившими право на жилплощадь или о выселении, — миф. Просто одни дела заменят (скорее даже дополнят) другие. А тот факт, что граждане уже сейчас заключают аналогичные соглашения, вовсе не свидетельствует о положительной практике их применения и необходимости делать их обязательными для всех.

Нас не спросят

В настоящее время соглашения заключают те, кто разбирается в вопросе и кому это необходимо. Никакой статистики относительно частоты заключения соглашений сторонниками поправок не ведется. А потом будет неважно, нужно ли вам такое соглашение — вы просто не сможете без него нормально проживать вместе со своими родственниками. Абсолютно правы те, кто считает, что внесение поправок повлечет увеличение нагрузки на суды. Действующее законодательство уже предлагает достаточно способов защиты прав членов семьи (в том числе и несовершеннолетних). И способы эти активно применяются на практике.

Кроме того, эти поправки фактически замораживают рынок вторичного жилья. Судите сами: если соглашения сделают обязательными, через некоторое время все владельцы заключат такие соглашения. А кто рискнет купить квартиру, в которой проживают несколько человек, чьи права защищены соглашением? В лучшем случае такие покупки будут сопровождаться нервотрепкой. В худшем — новыми судебными процессами. В результате мы рискуем получить незапланированный, но подготовленный кризис. Остается только надеяться, что поправки все-таки не станут частью законодательства.

Дата публикации: 10:42 31 июля 2007

Источник: bpn.ru