Куда подует ветер перемен в Подмосковье?

Рублево-Успенское и Новорижское шоссе сдают позиции. Не в смысле спроса, разумеется, а в объеме предложения. Еще три года назад на «шоссе номер один» и «шоссе номер два» приходилось две трети предложения поселков бизнес-класса и почти весь de luxe. К 2006 году доля Рублевки и Новой Риги сократилась до 50% в обоих сегментах. В прогнозах риэлторы все еще осторожничают, но большинство считает, что эта доля не превысит 40% даже в de luxe, причем «шоссе номер два» обойдет лидера.

Логично предположить, что предложение должно перетянуть «шоссе номер три». Но есть проблема. Четыре года соперничества так и не внесли ясность относительно того, какое направление имеет больше прав на этот титул: претендентов не меньше трех–четырех.

Вопрос не праздный. Если одно из шоссе, которые сегодня интересуют самых обеспеченных покупателей, уверенно вырвется вперед, это будет означать не только опережающий рост «инфраструктуры комфорта», но и соответствующий статус. На что же сегодня стоит ориентироваться покупателям?

Подмосковный шорт-лист

Для начала проведем «инвентаризацию» направлений. «Сейчас активно набирают популярность Дмитровское, Минское, Можайское, Калужское и Симферопольское шоссе», — обращает внимание на список конкурентов генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Представитель компании «Комстрин» Алина Андреева предлагает несколько иной перечень номинантов: «Начиная с 2004 года пользуется спросом Дмитровское шоссе. Привлекали покупателей также дома, расположенные на Минском, Киевском и Ярославском».

Заместитель директора компании «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов приводит следующие данные: «Помимо Рублево-Успенского и Новорижского направлений наибольшим спросом пользуются загородные резиденции на Киевском, Калужском и Ярославском направлениях — на удалении до 30 км, а на Можайском направлении и далее — до 100 км. Если говорить о количестве предложений, то наибольшее вслед за лидерами характерно для Киевского, Калужского и Ярославского направлений. К этой пятерке вплотную приближаются районы Подмосковья, расположенные вдоль Каширского, Дмитровского и Минского шоссе».

«Если говорить о перспективности направлений, — прогнозирует директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко, — то на сегодня наиболее перспективными на рынке загородной недвижимости Московской области помимо Рублево-Успенского и Новорижского шоссе можно назвать Калужское, Дмитровское, Киевское, Минское (Можайское), Ярославское и Новокаширское шоссе».

Спикеры излагали мнение, не имея целью выбрать «шоссе номер три», к тому же мы опросили лишь нескольких из десятков участников загородного рынка, поэтому не может быть и речи о том, чтобы составлять какой-либо рейтинг.Обычно в исследованиях предлагается исключать географически крайние направления: Ярославское и Каширское (а то и Симферопольское), поскольку они наиболее удалены от административного центра города и престижных жилых районов (западная часть ЦАО, Запад и Юго-Запад).

Увы, есть шоссе, которое ставит ценность географического метода под сомнение. Это... Рублево-Успенское шоссе. Остоженка выходит на Киевское и Боровское, Кутузовский проспект — на Минское и Можайское. На Рублевку выходят промзоны Очаково-Матвеевского (Аминьевское шоссе), «панельки» Крылатского (Рублевское шоссе), а также НИИ атеросклероза и НИИ кардиологии у МКАД на границе ЗАО и СЗАО. Разве это помешало Рублевке?

Товар лицом

Часть аргументов в пользу вышеназванных направлений хорошо известна, другие станут очевидны только через некоторое время. А. Андреева отмечает растущую тягу покупателей к «большой воде»: «Заметно возрос интерес покупателей к поселкам, расположенным на берегах Клязьминского, Учинского, Яхромского и Пестовского водохранилищ. Следует иметь в виду, что поселки по Дмитровскому направлению имеют полноценную инфраструктуру, особенно спортивную и хорошую экологию.

Вообще востребованность той или иной трассы зависит сразу от нескольких факторов: престижности, доступности, перспективы развития шоссе, экологии прилегающих территорий».

Т. Сайфутдинов, отдав должное Дмитровке («спортивное направление») и хорошей экологии Минского, Можайского, Калужского и Симферопольского направлений, особенно выделяет последнее: «На Симферопольском направлении еще много свободной земли и цены здесь еще сравнительно невысоки. Дополнительные перспективы у юга Подмосковья открываются в связи с объявлением двух мегапроектов — «Большое Домодедово» и трасса А101 («Подольск– Малоярославец». — М2).

Дорога к дому

Пригодность для жизни трассы определяется двумя основными параметрами: пропускной способностью и наличием инфраструктуры. Мегапроекты — это комплексное освоение территорий, т. е. и прокладка дорог, и строительство инфраструктуры городского уровня, и рабочие места. Разумеется, земли как под этими городами, так и вокруг начнут резко дорожать по мере освоения. Еще один проект, который может вывести на рынок новые участки земли, — это ЦКАД.

В. Яхонтов так объясняет растущую популярность Киевского и Калужского направлений: «В первую очередь это связано с хорошей транспортной доступностью и малой загруженностью трасс. Экология и природная ситуация вдоль этих шоссе также благоприятные, за исключением территорий, прилегающих к аэроузлу «Внуково».

Важность проходящей реконструкции подчеркивает В. Мищенко: «Киевское и Ярославское шоссе активно реконструируются, в связи с чем транспортная доступность по этим направлениям значительно улучшается и цены на земельные участки растут быстрыми темпами. На Ярославке завершается сооружение развязки на Королев, что приведет к уменьшению пробок на этом участке дороги».

Недостатки, как известно, являются продолжением достоинств. Понятно, что расширение Киевского шоссе — это лишь часть проекта реконструкции аэропорта «Внуково». Отремонтировали трассу, но и рейсов аэропорт стал принимать больше. В том числе правительственных и специальных. Может быть, не так часто, как Рублевку, но Киевскую трассу тоже перекрывают, и это ей очков не прибавляет.

Свобода — это несвобода в профиль

Умная мама никогда не спросит ребенка: «Будешь манную кашу?» Она спросит: «Ты будешь кашу с маслом или с сахаром?» Она дает малышу свободу выбора — малышам это нравится. Взрослым тоже. «Рынок загородной недвижимости с точки зрения направлений — это рынок продавца, — говорит Т. Сайфутдинов. — Девелопер выбирает участок, покупает его, инвестирует средства в строительство поселка, раскручивает его рекламой и PR. Затем к процессу подключаются риэлторы, которые заинтересованы в продажах, поскольку получают свой процент. Покупатель может выбрать поселок, удаленность, проект дома, но он ограничен предложением».

«Меню» подмосковных девелоперов разнообразием не балует, но что делать: главный ингредиент — земля — в острейшем дефиците. «Ешь, что дают» клиент от продавцов, конечно, не услышит. Девелоперы и риэлторы стремятся предложить рынку качественный, правильно позиционированный продукт. Они знакомы с общими перспективами развития инфраструктуры области.

Тем не менее окончательные решения властей часто становятся сюрпризом. С одной стороны, режим секретности должен препятствовать скупке земли в целях спекуляции. С другой — решение затрагивает интересы большого числа субъектов хозяйственной деятельности, усилия каждого из которых — фактор трассировки будущего шоссе. В общем соваться сюда с поселком раньше времени опасно: новая трасса в 2 км за лесом — это плюс, в 200 м — катастрофа. А ведь период строительства, начиная с перевода земли, занимает три–четыре года.

«Агентства всегда заинтересованы в тех трассах, которые уже пользуются наибольшим спросом, — отмечает В. Мищенко. — Если не брать во внимание Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, то это будут Калужское, Дмитров-ское, Киевское и Минское (Можайское) направления, поскольку они быстро развиваются, там удобный транспортный подъезд и большие возможности для инфраструктуры. Стабильным спросом пользуется и север области. А вот к южным агентства недвижимости не очень расположены и работают с коттеджными поселками по этим шоссе неохотно».

Напомним, несмотря на заявленные властями великолепные перспективы южного направления, никто не знает, где и что именно будет построено. Остается надеяться на то, что можно назвать «тройным ситом». Во-первых, владелец земель сельхозназначения, разбросанных по Московской области, решает, какой участок выгоднее отрезать именно сейчас и перевести в земли поселений: ошибаться нельзя — на кону большие деньги. Во-вторых, этот участок должен понравиться серьезным инвесторам. Третий показатель — риэлторская компания, которая «считает за честь» быть приглашенной в проект. Как-то так получается, что прогноз риэлторов часто оказывается самым точным.

Защита родных просторов

Еще шесть–семь лет назад слово «коттедж» применительно к Подмосковью вызывало если не иронию, то недоверие. В конце концов к слову привыкли, хотя за ним закрепилось значение, далекое от оригинального: у нас это дом только в регулярном (спланированном) поселке. Считается, что за прошедшее время было построено до 500 поселков разного класса. Но некоторые особенности российской «коттеджной революции» вынуждают задать вопрос: «А можно ли вообще называть большую часть подмосковных коттеджей «загородным домом»? Вот именно этими двумя словами: «загородный» (не городской) и «дом» («очаг», место локальной самоидентификации)? То есть ставят под вопрос само существование этого сегмента недвижимости.

Одна из «ненормальностей» хорошо известна. Для большинства владельцев коттедж так и не стал основным жилищем. Те, у кого кроме коттеджа есть городская квартира, имеют неоспоримое преимущество. И это преимущество ощущается все сильнее.

Просыпаться все раньше, чтобы не застрять в пробке, мучительно. Застревать в пробке поздно вечером, зная, что завтра снова вставать в полшестого — еще мучительнее. Кто-то втискивается на обочину и «давит» часок, другой прямо из офиса идет к метро, чтобы ехать домой.

Покой и воля

«Элитный загород» — это, во-первых, чистый воздух (а также земля и вода), во-вторых, приемлемое качество жилья и инфраструктуры в широком смысле слова, в-третьих — труднодостижимое, но непременное сочетание уединенности и простора. Первые два условия еще можно как-то стимулировать или симулировать. Третье в корне противоречит реалиям нашего рынка. В большинстве случаев самые престижные поселки безнадежно потеряли простор, да и уединение тоже. Их обитатели вдруг обнаружили, что создали вокруг себя то, от чего бежали, — город. Поэтому для обитателей переуплотненной Рублевки создан новый продукт — «дальние дачи». Но что будет там еще через несколько лет?

«В дальних поселках, рассчитанных на состоятельных людей, есть все, — говорит А. Андреева, — рестораны, бары, магазины, прогулочные зоны, пляжи, яхт-клубы, горнолыжные спуски, теннисные корты, также могут быть оборудованы спортивные площадки для футбола или баскетбола, вертолетные площадки». Поэтому уже появились обеспеченные любители природы, которые требуют «совершенно дикий уголок», и рынок услужливо предлагает, например, Тверскую область. Конечно, без охраны никак не обойтись. С другой стороны, потребление — двигатель прогресса. Дальние и «супердальние» дачи — это дороги, спрос на местные продукты, работа для населения. Выбирать не приходится.

Темная лошадка

Кто-то сказал: «История — это география во времени, география — это история в пространстве». Претенденты на звание «направления номер три» в той или иной мере повторяют историю Рублевки. С «элитой» до 15 км, «бизнесом» до 30 км и «экономом» — далее. Затем все это растягивается вдвое, но в чем магия именно 15 и 30 км? Оптический эффект — ничего более. 15 км — долготный радиус Москвы, 30 — диаметр.

Точка, отстоящая на карте не дальше, чем окружность от центра (МКАД от Кремля), воспринимается как очень близкая, лишний диаметр тоже приемлем. При этом каждый водитель знает, что основные пробки образуются на выезде из столицы, а главная проблема Пятницкого и Волоколамского шоссе — это не столько их качество, сколько Митино и Красногорск. В то же время и 30, и 50 км на хорошей трассе — почти то же самое, что и 15 на загруженной.

Уютный тупичок от шоссе к лесу, всего по три дома с каждой стороны. Стиль известный, каменные заборы, превосходная плитка на полтора метра перед ними. Дорога — грязь и колеи по колено. «Изюминка» картины — один из заборов: 3,5 м, в три кирпича толщиной. Эти три кирпича, как и сам дом, хорошо видны, потому что от соседнего участка с избушкой этот отделен драной сеткой, а сама избушка от улицы — сгнившим штакетником. Это любимый стародачный поселок по восточному направлению.

Но нечто подобное встречается и в престижных западных районах. Разве что к теремам и готическим замкам добавились мега-моллы и ночные клубы. Все направления (кроме пустынной когда-то Новой Риги) наследуют родимые пятна Рублевки, в то время как она сама от них избавляется. Не все покупатели видят смысл в том, чтобы проходить этот путь.

Каковы же перспективы Дмитровки, Минки, Киевки, Калуги? Да превосходны. Но, скажем так, не безупречны. При всем уважении к этим направлениям и девелоперам, на них работающим, мы не знаем ничего о хобби и спортивных пристрастиях Дмитрия Медведева, Сергея Иванова и тем более «кандидата Х». Помните анекдот 2000 года: «Объявление на стене в Кремле: «Срочно меняю теннисную ракетку на спортивное кимоно».Мы не уверены, что в 2008-м не появится объявление: «Срочно меняю яхту и горные лыжи на лукошко». А если преемник обожает гжель и захочет быть поближе к культовым местам? Кто-то сомневается, что удастся раскрутить Рязанское направление?Ценность направлений относительна. Ярославка худо-бедно ползет (но скоро поедет). А что станет с узенькой Калужкой, когда там построят первый из мегапроектов? Обычных поселков уже сейчас строится с десяток. Да, проблемы решаются. По мере их возникновения. Правильнее сказать, по мере обострения до невыносимости.

Но есть и вечные ценности. Похоже, что Рублевка просто будет вынуждена обрести второе дыхание. В это направление вложено столько, что проблема качества шоссе становится дежурной, рабочей. И необходимой в начальном значении этого слова — «не обходимой». Ее дублером на территории Москвы станет ул. Молодогвардейская, связанная с М. и Б. Филевскими, а через них — с третьим и четвертым кольцами. За МКАД дублер пройдет между Немчиновкой и Ромашково, а сразу за Советским проспектом свернет на юго-запад. Обойдя Рождествено и Подушкино с юга, шоссе возьмет на запад–юго-запад и пойдет между Рублево-Успенским и Можайским шоссе, чуть ближе к последнему.Компенсации собственникам будут минимальны, поскольку трасса пройдет преимущественно по территориям природного комплекса (по лесам первой категории).

Будут затронуты лишь несколько небольших деревень, садовые товарищества, санатории и детские лагеря. По понятным причинам о строительстве будет объявлено не раньше второго квартала 2008 года.

Впрочем, особого секрета из плана никто не делает, геодезические работы у Новодарьино и Ямщины ведутся не по ночам. И вы не могли не обратить внимание на особенный интерес покупателей к Можайскому шоссе, который отмечали эксперты. Люди покупают дом на «Рублевке-2». Наверное, она и станет «шоссе номер три».

Евгений Иванов, директор компании «Усадьба»:

— В связи со стремительным ростом цен в последнее время границы между бизнес-классом и элитной недвижимостью размываются, что приводит к некоторой неопределенности, по крайней мере в терминах. Именно поэтому я уверен, что заявления о том, что Новая Рига обойдет Рублевку, не имеют под собой реальной основы. Все-таки «настоящая» элита, т. е. объекты стоимостью $10–25 млн, в ближайшем будущем сконцентрируются именно на Рублево-Успенском шоссе.

Если же говорить о перспективах развития сегмента предложений за $5–7 млн, то я бы отметил Калужско–Киевское направление. Уже сейчас оно имеет статус элитного, а учитывая бурное развитие и заявленные планы возведения новых проектов, можно смело утверждать, что это направление ждет светлое будущее. В частности, весомую роль в развитии может сыграть проект А101 управляющей компании «Масштаб». По крайней мере та его часть, которая будет расположена в 20-километровой зоне от МКАД.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН–агентства недвижимости»:

— На сегодняшний день есть несколько направлений, которые активно развиваются и претендуют на третье место в иерархии загородных трасс. По моему мнению, Калужское шоссе имеет все шансы в ближайшее время завоевать «бронзу». Для этого есть определенные причины.

Калужское шоссе расположено на юго-западном направлении, что изначально выгодно. Оно является самым коротким (около 60 км до границы с Калужской областью) сквозным шоссе из всех основных подмосковных направлений. Шоссе имеет хорошее дорожное покрытие, освещение, не забито грузовым транспортом. Природа Калужского направления отличается смешанными лесами, реками и множеством родников с чистой питьевой водой. Одно из самых уникальных мест Калужского шоссе — «Шишкин лес», где гармонично чередуется лиственный лес с глухим хвойным. Оно известно родниковой водой.

Калужская трасса удобно связана с другими загородными шоссе. В случае необходимости можно воспользоваться этим и быстро добраться до Москвы. Вдоль шоссе расположен всего один крупный подмосковный город Троицк, известный находящимися там многочисленными институтами Российской академии наук.

Калужское направление сегодня представлено в основном поселками бизнес- и элитного класса. Среди самых известных назову «Бельгийскую деревню», «Лукоморье», «Альпийскую деревню», «Лесное озеро», «Стародачное». Плотно застроены только первые 20 км, так что у данного направления есть потенциал для развития.

Игорь Конюхов, директор компании «Пересвет–Реал эстейт»:

— В ближайшем будущем будут развиваться Калужское, Киевское, Ленинградское и Дмитровское направления. Калужское и Киевское — экологически чистые, здесь благоприятная роза ветров и высокие темпы строительства социально-бытовой инфраструктуры. В числе основных преимуществ Дмитровского и Ленинградского шоссе — водные массивы, но есть и существенный минус — транспортная загруженность. В настоящее время ведутся обширные работы для разгрузки Ленинградки. Решение транспортных проблем Дмитровского направления не столь благоприятно. Какое из данных направлений займет «бронзу» — покажет время. Все зависит от темпов развития данных районов.

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

— Безоговорочным лидером по количеству строящихся коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса является Новорижское шоссе. Лидерство это на-правление завоевало не сразу, но, очевидно, надолго. Рублево-Успенское шоссе как было, так и останется излюбленным местом проживания искушенных деньгами и властью.

А вот на третье место есть несколько претендентов. Дмитровское шоссе, безусловно, привлекает своими водохранилищами и горнолыжными проектами. Волоколамское шоссе — пожалуй, наиболее недооцененная трасса, несмотря на сложную транспортную доступность. Калужское шоссе является прекрасным стародачным местом с рядом новых первоклассных поселков, а также с плеядой заявленных и строящихся проектов на любой вкус.

И все-таки на третье место в краткосрочной перспективе я бы поставил Киевское шоссе. Весомые инвестиции в реконструкцию этого шоссе, строительство новых развязок, удобная связь с Москвой, а также неповторимые пейзажи привлекают как девелоперов, так и покупателей загородной недвижимости. Данное направление обладает приличным потенциалом роста спроса и, соответственно, цен.

Дата публикации: 10:50 31 июля 2007

Источник: bpn.ru