«Детская болезнь» рынка недвижимости

«Несовершеннолетние есть?» — риэлтор произносит это так, как в Средние века спрашивали, нет ли в городе чумы. И это риэлторы, которые лучше других знают, что в четырех случаях из пяти люди собираются улучшать жилищные условия как раз ради детей. Знают, но все равно спрашивают: надеются на «легкий хлеб». Потому что любая сделка с участием несовершеннолетних требует согласия органов опеки и попечительства (ООП). И есть добрая дюжина причин, по которым они сделку вправе запретить или затянуть.

Любая критика сложившейся административной практики наталкивается на аргументы вроде: «В России 3 млн беспризорных! Вы хотите, чтобы их стало 10 млн?» Неужели в стране столько родителей-подлецов и только бдительность чиновников спасает детей от страшной участи? Откуда тогда взялись эти 3 млн (если, конечно, принять эту информацию за чистую монету)? Что интересно, у нас нет «неразруливаемых» ситуаций. Как это происходит? Продемонстрируем на конкретном примере.

Ария восточного гостя

Несколько лет назад Дмитрий Т., специалист по промышленному кредитованию, приехал из бывшей братской республики на историческую родину — в Россию. Купил скромную двухкомнатную квартиру в подмосковном городке. Решение о том, в чью собственность оформлять недвижимость, Дмитрий принимал самостоятельно по совокупности факторов. Жена тяжело болела, финансовая политика первого работодателя вызывала изумление даже на фоне свежих воспоминаний о солнечной республике, поэтому Дмитрий «хеджировал» риски — оформил квартиру на дочерей-дошкольниц.

Со временем жизнь наладилась: жена выздоровела, представительство серьезного иностранного банка на работу пригласило. После поездки всей семьей в Евродиснейленд решили заняться бытом: купить по ипотеке приличную квартиру в Москве. Стоимости имеющейся как раз хватило бы на первоначальный взнос. И тут раздалось: «Опаньки!»

Дама из органов опеки объяснила нашему банкиру, что он может продавать, покупать, дарить, принимать в дар и обменивать что угодно, но при одном непременном условии: права и законные интересы ребенка не должны пострадать. В данном случае, поскольку девочки являются собственницами жилого помещения, то они и должны остаться собственницами аналогичного помещения. Ни сантиметром меньше, в доме и в населенном пункте «того же типа»

Даже в этом случае разрешение ООП не гарантировано: квартира, купленная по ипотеке, попадает в залог, а это можно трактовать как ухудшение условий проживания. Впрочем, здесь Дмитрий заметил, что дама чувствует себя не совсем уверенно, и попытался ее убедить: сумма, вырученная за старую квартиру, полностью вносится за новую и в случае чего им же вернется.

Следовательно, девочки ничего не теряют. «Не все ли равно? — согласилась дама. — Перевести квартиру в вашу собственность я не разрешу, продать — только если ипотечное жилье будет оформлено на девочек. В банке пойдут навстречу?»

Не пошли. В дружественном ипотечном банке Дмитрию сказали: «Дима, я на себя такую ответственность взять не могу, да и Вовчик не сможет — над ним тоже люди есть». Как вы понимаете, Дмитрий беседовал не с рядовым кредитным инспектором.

Обращаться в другие банки смысла не было. Ни одно кредитное учреждение не возьмет в залог недвижимость, принадлежащую несовершеннолетним. Даже если ребенку принадлежит одна десятая или еще меньшая доля. Его в случае прекращения платежей нельзя выселить — это все объясняет.

Увезите вы их в тундру

Но, как говорил Шерлок Хомс, «нет такой загадки, которую один ум мог бы загадать, а другой не смог бы разгадать». Простейшая схема получения разрешения ООП — добрый универсальный «домик в деревне». Партнеры банка по бизнесу предложили помощь в покупке точно такой же квартиры в точно такой же пятиэтажке — то ли в ауле, то ли на хуторе, то ли в стойбище, куда якут оленей не гонял. Осталось купить эту квартиру на имя дочерей (прописывать их там не обязательно) и можно подбирать скромненький бизнес-класс в Москве.

— Это... Этот ваш Зынды... гинчи... Это где? — спросила дама.

— Там, — Дмитрий махнул рукой в сторону окна.

— Вы что, там жить собираетесь? — подняла брови дама.

— Собираюсь.

— Вы меня за дуру не держите? Не пройдет! — отрезала чиновница.

— Что значит «не пройдет»? — возмутился Дмитрий. — Вы что, устанавливаете ограничения гражданам на место жительства? Это нарушение ст. 27 Конституции РФ!Дама в ужасе посмотрела на банкира.

— Ничего я не устанавливаю. Если купите квартиру дочерям в Подмосковье, то разрешу продавать эту. Или хотя бы в какой-нибудь соседней области, — добавила дама, подумав.

Вроде бы удалось подыскать дешевую квартирку под Ивановом. Но, во-первых, область не совсем соседняя, а во-вторых, не посчитает ли попечительница, что эта квартира нарушит права и законные интересы девочек? Все-таки «город невест»...

Дама вроде бы порядочная, а ведь могла приложить линейку к карте и сказать: «Ой, а до вашего Зафигячинска ровно 1000 условных черточек!» Или это Дмитрий все испортил своей конституционной вылазкой? Но как-то отошло на второй план главное: где здесь защита интересов ребенка? Еще понятно, когда речь идет об обычной альтернативной сделке (с ребенком-владельцем или просто прописанным — не важно) и новая квартира меньше старой, хотя тут тоже все неоднозначно: скажем, нужны деньги на операцию тому же ребенку. Но и в нашем случае сложилась явно парадоксальная ситуация: защита прав детей приводит к тому, что конкретная семья не в состоянии улучшить свои жилищные условия.

Подобные законодательные коллизии, как правило, свидетельствуют о том, что с законом что-то не в порядке. Подождите, а о каком, собственно, законе идет речь?

Это того, волюнтаризм

«Договоритесь о терминах, и вы наполовину решите любую проблему» (это уже Аристотель). Вдумайтесь в название «Органы опеки и попечительства». Какое отношение эти термины имеют ко мне и моему ребенку? Открываем Гражданский кодекс, ст. 31 «Опека и попечительство»: «Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав...» Стоп! При чем тут моя семья?

Может быть, дальше? Ст. 32 «Опека»: «Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства». Ст. 33 «Попечительство»: «Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления...» Да при чем здесь мы?

А вот и ключевая статья 34 «Органы опеки и попечительства». В ч. 1 говорится, что ими являются органы местного самоуправления, в ч. 2 — что суд, признавший гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, сообщает об этом в ООП по месту жительства гражданина для установления над ним опеки или попечительства. Наконец, ч. 3 объясняет, чем эти ООП занимаются. Оказывается, осуществляют «надзор за деятельностью опекунов и попечителей» (а также назначают их — ст. 35). А ст. 37, требующая предварительного разрешения ООП на сделки с имуществом, касается только опекунов («Опекун не вправе без предварительного разрешения...» и т. п.). Все!

В Жилищном кодексе говорится (ст. 72, ч. 4), что согласие органов опеки требуется только при обмене квартир, предоставленных по договорам социального найма.Так по какому праву эти люди, которые узнали о существовании моего ребенка только тогда, когда я решил продать квартиру (причем я же сам и сообщаю им об этом), его «опекают» или над ним «попечительствуют»? Почему все до единого родители несовершеннолетних в Российской Федерации с первой минуты жизни ребенка вместе признаются потенциальными преступниками?

Как превратить родителей в опекунов

Ладно, не будем томить. Есть закон, позволяющий уравнять всех мам и пап если не с алкоголиками и наркоманами, то со своекорыстными опекунами. Семейный кодекс. Нет, не гл. 20 «Опека и попечительство над детьми». Она входит в раздел VI «Формы воспитания детей, оставшихся без попечения родителей» — и этим все сказано.

И не ст. 64 «Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей», на которую почему-то дружно ссылаются философы из ООП. Да, в ч. 1 говорится: «Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий».

Зато в ч. 2: «Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей».

И вот этим «если», причем задним числом, чиновники оправдывают свое право вмешиваться в имущественные дела семьи. Они, оказывается, устанавливают факт имеющихся противоречий. Хотя в последнем предложении статьи говорится, что под противоречиями подразумеваются разногласия, открытый конфликт между родителями и детьми.

Но есть ст. 60 «Имущественные права ребенка», а в ней ч. 4: «Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка». Это не то, что вы подумали! Честь родителей спасает 3-я часть той же статьи: «Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 Гражданского кодекса РФ». В 26-й говорится о том, что «несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки <...> с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя», а в 28-й практически то же самое о малолетних: «За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки <...> могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны».

Но ниже идут роковые три строчки: «При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского кодекса РФ)». Вот такая хитрая «рокировочка»: взял Семейный кодекс и отослал родителей в Гражданский кодекс, но уже на правах опекунов: «Опекун не вправе без предварительного разрешения...» Причем это касается не только недвижимости, но и любого другого имущества несовершеннолетнего, и не понятно, зачем тогда нужна вся остальная статья 60?

С 9.00 до 18.00 — защита детей

Да, есть немало семей, где родители измываются над детьми, толкают их на преступления, готовы не то, что дом, а самого ребенка продать за стакан. И продают! Так работайте, отслеживайте эти семьи, ограничивайте через суд дееспособность родителей-алкоголиков и наркоманов (ст. 30 ГК, пора бы дополнить ее и любителями игровых автоматов), устанавливайте прямое попечительство ООП над этими родителями (ст. 35), опротестовывайте сделку купли-продажи, если профилактику прошляпили. Нет, гораздо проще защищать права ребенка, сидя в кабинете и по справкам БТИ.

Никакого отношения к пословице о воде и молоке эта практика не имеет: схема «домик в деревне», когда квартирой алкоголиков интересуются серьезные люди, проходит влет, очевидно, к радости надзирающих из ООП — «дети с возу...», и не просто так. Если здесь и годится какая-нибудь пословица, то о коготке и птичке. Или сравнение со «стратегией вируса»: едва проникнув в какую-либо сферу, «надзиратели» и «регуляторы» захватывают ее всю, не заботясь о жизнедеятельности организма.

Иногда предлагается запретить оформление жилья в собственность несовершеннолетних. Вряд ли это оправданно. Собственность несовершеннолетних возникает по разным причинам, например, через наследование. Ребенку может фактически принадлежать самая разная собственность, иногда соизмеримая со стоимостью недвижимости, и если над самими родителями не установлено попечительство, они как законные представители несовершеннолетнего распоряжаются этой собственностью без оглядки на ООП.

Определенную условность понятия «собственность несовершеннолетнего» (в семье) признает даже такое жесткое ведомство, как Федеральная налоговая служба. С одной стороны, дети от налогов не освобождены (иначе в стране не осталось бы гвоздя, принадлежащего взрослому), с другой — требовать с ребенка уплаты налогов нельзя (полная дееспособность несовершеннолетнего признается по достижении 16 лет, если он работает по контракту или занимается предпринимательской деятельностью, а также в случае вступления в брак, согласно Семейному кодексу). И что? Да ничего! ФНС не рассматривает родителей априори как злодеев, и, пока родители исправно платят налоги за трехлетнего карапуза, они спокойно этой собственностью распоряжаются.

Дмитрий Т. против нацпроекта «Доступное жилье»

Наверное, если добропорядочный гражданин обратится в суд по поводу неправомочного вмешательства органов опеки в дела его семьи под предлогом защиты интересов детей от возможных (только потенциально и без всяких на то оснований) злоупотреблений со стороны родителей, то несомненно, что на каком-то этапе он выиграет это дело.

«Рынок — это здравый смысл», — дал определение кто-то из ветхозаветных экономистов, кажется, Рикардо. Нацпроект, говорите? Доступное жилье и все такое? Ну, купит Дмитрий эту квартиру в райцентре под Ивановом. Сколько там «двушек» предлагается на вторичном рынке — 20, 30? Будет на одну меньше. Насколько укрепятся в цене остальные? Копейки.

Нет, не подорвать Дмитрию Т. нацпроект тем, что он купит эту ненужную ему квартиру, а значит, некая гипотетическая семья останется без квартиры. Это все мудреные макроэкономические формулы. Если будут деньги, то даже «гипотетическая семья» себе квартиру как-нибудь найдет. В конце концов младшенькой через 10 лет исполнится 18, и Дмитрий Т. эту ненужную ему квартиру продаст. Лишь бы не другой семье с несовершеннолетними для обхода ООП. Ну, и чтобы нацпроект дождался.

Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента «МИАН–агентства недвижимости»:

— На самом деле не все сделки с участием несовершеннолетних требуют согласия органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки требуется для совершения сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение его имущества (ст. 37 ГК РФ).

Что касается сделки по отчуждению недвижимости с участием несовершеннолетних, то до 2004 года согласие органов опеки и попечительства требовалось, даже если несовершеннолетний не являлся собственником отчуждаемого помещения, а лишь проживал в нем.

Однако с 1 января 2005 года согласие органов опеки и попечительства при отчуждении помещения, где проживает несовершеннолетний, требуется лишь в случае, если этот несовершеннолетний остался без попечения родителей, и об этом известно органу опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ). То есть круг сделок, требующих разрешения, значительно сузился.

Если говорить про практику получения разрешения на сделку с жилыми помещениями, где несовершеннолетний является собственником, то при вынесении решения об одобрении (согласии) на такие сделки органы опеки и попечительства должны руководствоваться в первую очередь интересами ребенка и не допускать злоупотребления его правами, в том числе и со стороны родителей. Если целью совершения сделки является улучшение жилищных условий ребенка, получить согласие органа опеки и попечительства не составит большого труда.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— К сожалению, в практике сделок по отчуждению недвижимости встречаются случаи, когда из-за корыстных целей родителей страдают дети. Это характерно в первую очередь для неблагополучных семей. Например, может возникнуть ситуация, когда при продаже квартиры большей площади с последующей покупкой меньшей квартиры освободившиеся деньги родители используют в собственных интересах, а условия проживания ребенка при этом ухудшатся.

Кроме того, что приходящаяся на ребенка площадь может оказаться недостаточной для комфортной жизни, он рискует остаться вообще без жилья. Основная задача органов опеки и попечительства в таких случаях — проследить, чтобы права ребенка не ущемлялись. Дети — наиболее уязвимая категория субъектов, участвующих в сделках с недвижимостью, поэтому защита государства в данных случаях обязательна.

Татьяна Майорова, начальник группы вторичного жилья отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость»:

— Одним из наиболее ответственных моментов при проверке юридической чистоты продаваемых и приобретаемых квартир является проверка на отсутствие нарушений прав несовершеннолетних.

На практике довольно часто выявляются нарушения прав несовершеннолетних при приватизации квартир, которые перешли в собственность граждан на заре приватизации — в начале 1990-х годов, поскольку законодательство того времени не требовало включать несовершеннолетних членов семьи в состав собственников.

Впоследствии в порядок приватизации были внесены изменения, и права несовершеннолетних защитил закон. Но по тем квартирам, которые приватизированы без участия несовершеннолетних до принятия поправок, реальная угроза признания сделки недействительной существует по сей день. Только своевременное выявление наличия факта нарушения прав несовершеннолетних при такой приватизации и оформление дополнительных документов не позволят впоследствии признать сделку недействительной.

Второй момент, который непременно проверяется при отчуждении квартир с участием несовершеннолетних, — это правомерность подписания ранее совершенных договоров отчуждения. Проверяются полномочия лица, действующего по договору за несовершеннолетнего или дающего свое согласие на сделку (если несовершеннолетнему более 14 лет). В данных обстоятельствах, если права несовершеннолетних лиц были нарушены, сделка считается ничтожной, не имеет срока исковой давности, и мы предъявляем нашему клиенту документы, доказывающие, что данный объект приобретать нельзя — в любой момент по решению суда сделку могут расторгнуть. Поэтому всем потенциальным покупателям квартир настоятельно советую особо тщательно проверять именно эту сторону юридической чистоты квартиры.

Дата публикации: 12:32 07 августа 2007

Источник: bpn.ru